首分论市：22城10月楼市走势 南京供需极不平衡

楼市现状：

9月，北京商品房、商品住宅和二手房供应成交同环比均降，同比降幅尤为明显，成交虽处低位，但从市场整体来看仍然供不应求。新开盘6个项目以高档产品为主，其中中骏天宸和紫金印象2个项目去化程度优异，其他项目去化率不足50%。政策方面，北京市第一个共有产权住房项目朝阳区锦都家园公开摇号，随着相关通知出台，住房租赁和共有产权住房开始落地实施；2016年-2035年北京城市总体规划明确全市建设用地规模、城乡建设用地规模以及平原区开发强度三下降，全方位对接支持河北雄安新区规划建设。土地市场热度不减，新增15块综合性经营用地，成交6幅地块中2幅住宅部分全部为建设自住型商品房，3幅设置了商品住宅销售价格上限。

后市预判：

• 供应：10月供应会有所放缓

• 成交：10月成交将迎来增长。

• 房价：维稳或小幅下降。

楼市现状：

9月，上海商品住宅供应成交均有小幅回升，但与去年同期相比，市场热度大幅减弱。新开盘项目依然以首改首置类刚需产品为主，整体去化程度一般，二手房市场也继续呈现量跌价稳的趋势。政策上再推租赁型用地，集体建设用地用于建设租赁住房；十九大在即，限购限贷持续高压趋势遏制房价过热。土地市场继8月土拍高潮后，9月再度发力成交15幅地块供应，环比上涨89%，其中通过招拍挂市场出让的租赁地块均由国企竞得，预计10月土地市场将进入休眠期，11月或将再度迎来高潮。由于政府调控政策仍然从严执行，房企对开工持谨慎态度，或暂缓开工或加快建设周期暂缓资金压力，一些高端项目延期开盘。受供应影响，案场到访量仍然呈下滑态势，客户观望情绪明显，整体到访仍然冷清。

后市预判：

• 供应：预计四季度小部分高价楼盘可能获得预售证入市，会迎来今年供应的一波小高潮，但跟往年同期相比，规模有限，市场仍以刚需、刚改楼盘供应为主。

• 成交：四季度供应端稍微放量，购房需求将再度被激发，成交会有不错的表现。

• 房价：预计到四季度，出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力还会主动降价。

• 热点区域/板块：嘉定、青浦、宝山仍会是成交的热门地，临港新城板块随着轨交16号线开通后将会成为新的热门区域。

楼市现状：

9月，广州商品房供应量大幅上升，重回百万平方米以上，成交也小幅回暖，但在各类调控政策综合打压下，9月商品住宅网签量升幅仅有个位数，不如预期。新开盘、加推项目数量多达17个，比上月增加5个，平均去化率为59.4%，市场表现较为平淡，只有极个别地王项目和郊区大盘卖的较好。政策上，叫停“消费贷”变成“首付贷”，提高了广州双合同楼盘的首付门槛。土地市场住宅用地供应11幅，其中开发区2宗宅地自持部分须整体确权，作为租赁住房，不得销售，这也是广州首次出让全自持的租赁住房；成交表现惨淡，9月住宅用地0成交。二手房市场同环比双降，市场观望气氛严重。

后市预判：

• 供应：预计在9月供应放量之后，10月供应量将会有明显下降。

• 成交：预计10月份广州商品住宅网签量将延续9月小幅上升的趋势。

• 房价：保持平稳，房企为回笼资金、调动购房者的热情，预计四季度会有更多的楼盘加入到优惠促销的行列中来。

楼市现状：

9月，深圳商品房商品住宅在金融资金面和政策面的双重压力下，供应量大幅下降，但成交量有所回升，供求矛盾依然存在。本月5个项目新开盘入市，去化程度较差，去化率均在40%以下。政策方面，多家银行上调首套房贷利率，放贷速度普遍趋缓；公积金贷款新规正式发布实施，将人才住房明确纳入支持范围、扩大代际扶持范围等；土地划拨制度重出江湖。本月土地市场冷淡无住宅用地成交，但租赁用地供应增加，原商业用房、城中村改为租赁供应，且主要以国有企业进入为主。进入第三季度以来，二手住宅成交未破过6000套，表现持续低迷，价格开始下滑，由于四大银行首套房贷利率均为上浮状态，促使不少购房者放慢入市步伐，持观望态度。

后市预判：

• 供应：预计10月开发商继续保持谨慎入市。

• 成交：银十楼市辉煌可能不会出现。

• 房价：受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响，成交均价后市或将呈现结构性上行。

• 热点区域/板块：随着限购政策的不断升级，临深片区和深圳市场趋于平稳，下月龙岗、宝安、南山都有项目陆续开盘。

楼市现状：

9月，商品住宅供应环比小幅上涨，中下旬预售证发放，金色时光、雍和府为供应主力；成交环比下滑18%，连续的供不应求+网签限价致成交低位。本月新开盘项目以改善项目为主，且3.5w以上的项目集中月底推盘，清盘速度快，住宅单盘推盘量显著提升，备案限价性价比凸显，萧山、拱墅多盘发力，一次性付款的情况下仍保持9成以上去化，热度较高。土地市场成交量价创新高，高自持常态化，逢拍必现地王，外来房企战略布局进入杭州，1-9月累计出让金超2016全年水平。因土地取消现房销售要求，加上年底业绩冲刺要求，企业开工意愿较强。案场来访量两极分化，有组织活动或有推售动作的项目来访保持高位，而尾盘在售或者无房可售的案场基本无人问津。二手房市场市区住宅签约环比小幅增长，90方刚需房源仍为成交主力，单价3万/㎡以上房源占比持续上升。

后市预判：

• 供应：受十九大影响，为稳定房地产市场，预售证审批趋严，预计10月新开盘数量将显著下降。

• 成交：持续供应不足预计成交将处于低位，金九银十成色均不足。

• 房价：受成交结构影响，房价仍将保持高位，且9月底推盘的3.5w+项目将陆续在10月签约，拉高整体均价。

• 热点区域/板块：推盘频繁的萧山（钱江世纪城、萧山经开区、萧山市区）+余杭（闲林、未来科技城、良渚）为成交热点区域。

武汉（吴洋）

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责任编辑：徐雅莹