燕邻资本CEO叶剑生：投资长租公寓是个很性感的生意

住房租赁风口下，做长租公寓已不是新鲜事，取个品牌名，定个小目标，摩拳擦掌进门不难，难的是运营与融资。没融资支撑运营，规模难做大。

在资本市场，没规模就没估值，没估值就没融资;没有融资，规模发展必然受限。这是很残酷的恶性循环。燕邻资本CEO叶剑生

燕邻资本CEO叶剑生接受房掌柜专访时表示：“小规模长租公寓融资非常困难， 而机构资本的进入，正是将运营与资本剥离，既让运营专注运营服务，又能为资本创造稳定收益。”

资历浅薄的长租公寓难拿融资

对大多数长租公寓商来说，拿房源、做装修、运营等环节，需要投入大量资金，融资是获取资金支持的重要手段，但拿到融资却没那么容易，尤其是一些资历浅薄的。

常与长租公寓商打交道的叶剑生也发现了这一点。一些年轻的长租公寓商很难得到资本市场的青睐，更别说A、B、C轮融资。服务是漫长、频繁的过程，没有资金支持，团队、经验和品牌也难已积累。

深圳本土一家长租公寓品牌负责人告诉房掌柜：“拿房成本、改造装修、人力支出这些加在一起，一间房的投入成本在2-5万不等，需要三四年才能回本。”而回本的前提是，空房率不能超过红线，否则只能精打细算过日子。

金融创新可以有效解决长租公寓资金来源和回报收益的问题，很多长租公寓商也有所动作。现实是，刚起步、小规模的长租公寓商并不受资本市场待见。

市场上有一些类似房地产开发按揭贷的租金分期贷产品，但这类产品不能完全解决长租公寓商前期拿房的资金问题，而且“这钱不便宜”。 如果资本压力过大，规模就没法扩展。

“国内私人资本比较急，等不了那么久，后端又没有类似ABS、REITs这样的公募产品，所以期限就错配了。现在要做的是引进机构资金，用较长的耐心培养项目。”叶剑生说。 

投资长租公寓是很性感的生意

投资机构投资的项目有两类，一类是团队去找的，另一类是长租公寓商找来的。物权清晰、消防合规、回报可期，这三条红线是拿项目必须谨遵的。

一般来说，投资机构根据项目特点来拟定投资回报要求，构建包括项目租进价、装修成本、租出价、未来租金预期以及付给运营商的品牌费、加盟费、日常运营费等要素在内的财务模型。经周密核算后，只要达到回报率要求，基本都会投。

叶剑生希望用机构资本去帮助一些有潜质有理想、缺乏大机构眷顾的运营商，而不是赚快钱的，将资本和运营剥离，让长租公寓商更专注运营，做好客户服务，让更多黑马跑出来，打破巨头垄断的局面。

“我不认为长租公寓是低回报行业，很多人说投资项目不赚钱，这是因为他们有运营商，运营商有一堆运营成本，不管项目有多少，人力支出是必须的。我们做投资，要把运营商的固定费用变成变动费用，需要项目才给。”叶剑生说。

“如果只看项目成绩，对有耐心的资本来说，长租公寓稳定的现金流，能带来四到五年的回本，长达十到十五年的租期，其实是一个很性感的生意。体量起来后，未来还有IPO的预期。”叶剑生对这种生意模式颇有信心。