叶檀：如果没了土地租赁出让金 地方政府怎么办

河北雄安新区临时党委、筹委会发布政策，坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为，对炒房炒地、圈地囤地等行为，持续保持严管、严打高压态势；对违法违规的，发现一起、查处一起，绝不姑息手软。

雄安新区是块试验田，除了各种尝试之外，还有一个最重要的尝试，是地方政府不再从土地资产换得最大宗的收入，该怎么建成一个现代化的经济区？

地方政府一直债务过高，收入不实。

我们先说说地方政府的财税情况。

把中国比做一家大公司，打开损益表，中国这家“公司”的营收保持持续增长的良好状态。即使是经济转型、降税减费的2016年，根据第十二届全国人民代表大会财政经济委员会关于2016年中央和地方预算执行情况与2017年中央和地方预算草案的审查结果报告，2016年全国一般公共预算收入159552亿元，完成预算的101.5%，比2015年决算数增长4.5%。当年收支总量相抵，赤字21800亿元。这个数据非常平稳，跟中国的宏观经济数据一样漂亮。

但地方政府有问题。正因为负债率高、利率负担重，2015年财政部推出了地方政府债务置换项目，通过发行市政债券对15.4万亿人民币的非债券债务进行再融资。这还是没有解决地方政府的造血功能，彭博数据显示，目前地方融资平台的债务规模总计达5.5万亿人民币（7970亿美元），其中8880亿将于今年到期。今年一季度，中国地方政府国内融资规模只有1740亿元，海外融资规模为12亿美元，远低于去年四季度的53亿美元。

但我不认为地方政府债务会崩盘，前两年房地产市场烈火烹油，本地房地产价格节节上升的地方政府，手里着实有点钱，瘦死的骆驼比马大。当然了，如果从今年开始限制房地产，限制两年之后，有的地方政府估计又要发不出工资了。

地方政府营收结构失衡。

主营业务（税与非税收入）增加，但非主营业务（土地出让金）增长得更快。其大部分收入并非来自主营业务收入涵盖的三大产业中，而是非主营业务收入——土地出让金。

从1999年到2015年这十七年，房地产市场化阶段，也是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，2016年全国土地出让收入超过3.7万亿元，仅次于2013和2014年，处于历史第三高位。从1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元，18年年均土地出让收入1.7万亿元。

目前土地收入的确认方式过于激进，一次性确认所有土地收入，违反了收入确认的稳健原则。土地非常奇怪，没有所有权，所以只能算是租赁，不管是融资租赁，或者经营性租赁，一次性确认收入，面子上也过不去啊。

按照会计准则的收入确认原则，属于本会计期的收入才应该予以确认，土地使用权有40年、50年、70年之分，如果土地是40年使用权出入，每年应当确认的收入就是土地出入收入的1/40，70年土地使用权的则只能每年确认1/70。以年均1.6万亿元计，其中的1/53，这十八年年均土地收入为302亿左右。这个数字跟上面的每年出让金是天壤之别。

与普通租赁不同，现在一次性出让土地后，使用期满后，不会缴纳第二次，地方政府不可能有第二笔租赁收入。

今年3月在“两会部长通道”上，对于“70年住宅土地使用权到期后如何续期”的问题，国土资源部部长姜大明表示，将出台住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的稳定预期。有关部门已在去年年底提出了过渡性解决方案，即不需提出续期申请，不需缴纳相关费用，正常办理交易、登记手续。

所以，地方政府千万别指望40、50、70年期满再收一遍土地租金，除非不要命。这就不是确认1/70的问题了，一次性得到土地出金后，估计以后只能靠房产税和遗产税了。

这还不算完。土地出让收入不等于土地净收益，其中还得减去土地出让金、拆迁整理该土地产生的成本等，现在城市拆迁成本越来越高，估计净收益最高也就四分之一左右。

老一代的财政专家陈云是把铁算盘，倡导“不唯上、不唯书、只唯实。交换、比较、反复”，朱鎔基为国家会计学院提字，只有四字，不做假帐。我们现在地方财政倒是带头激进，还怪公司激进吗？