克尔瑞：徐州何以成为本轮调控中围抢的香饽饽

受制于热点一、二线城市从严限购、限贷，市场热度渐次向三四线城市转移，核心城市周边的三、四线城市显著受益。近期，徐州土地市场明显转暖，新晋出让多宗高溢价地块。作为典型的内陆三、四线城市，徐州经济发展水平并不高，更不在核心城市辐射范围，土地市场为何率先回暖？2017年徐州房地产市场又将何去何从？

交通枢纽型城市，产业结构不断优化，人口回流趋势出现

徐州乃是江苏省第一大人口城市，2016年户籍人口达1041万，也是省内唯一的户籍人口破千万级城市。就位置而言，徐州地处江苏、山东两省交界处，自古以来便是重要的交通枢纽。目前，徐州已成为全国南北向、东西向交通大动脉必经之地，物流、人流快速流通，助推徐州经济更好、更快发展。但长期以来，徐州经济发展水平相较于苏锡常等苏南地区存在较大差距，出于更多就业机会、更高收入水平等多方面因素考虑，徐州人口外流严重。

但是，随着淮海经济圈建设持续推进，徐州作为淮海经济圈中心城市，近年来产业结构不断优化，2016年第三产业对GDP贡献度近50%，服务业成为拉动经济增长的重要动力。“十三五”时期更是徐州市政建设高峰期，规划显示2020年3条地铁线将通车运行，城市吸附力显著增强。值得留意的是，徐州人口开始出现回流迹象，常住人口由前期负增长转向正增长。

去库存新政助推成交量迭创新高，供不应求态势愈加明显

纵观徐州近些年房地产市场发展历程，可以简单划分为两个阶段：2011-2014年，房地产市场长期处于供过于求的状态，期间尽管成交量有所增长，但是供应量持续高位运行，明显高于同期成交量水平。尤其是2014年楼市陷入调整期，成交量高位回落，同比下降17%，进一步加剧了本就供过于求的局面，库存量直线攀升，徐州也成为典型的高库存城市。2015年至今，受益于中央去库存新政持续铺开，徐州房地产市场明显转暖，成交量逐年走高，2016年跃升至550万平方米，创历史新高。2017年上行趋势未改，前5月合计成交293万平方米，同比增长39%，全年成交量再创历史新高已是大概率事件。与此同时，“有供有限”新政持续发力，地方政府逐步调降供地指标，房地产市场新增供应量明显回落，由前期的供过于求稳步过渡至供不应求的阶段，去库存成效显著。

房价长期低位窄幅波动，居民购买力明显提升，未来住房消费升级潜力巨大

徐州房价并未出现暴涨暴跌的现象，基本维持在6800-7800元/平方米区间范围内窄幅波动，2013年商品住宅成交均价升至阶段性高点7398元/平方米，同比上涨8.5%。2014年房地产市场陷入调整期，企业被迫以价换量，房价步入下降通道，并持续两年之久。近年来，随着楼市成交转暖，房价再度缓步回升，并有加快的趋势。目前，徐州房价尚处低位，全市成交均价不足8000元/平方米，明显低于苏锡常等经济发达地区，相较于前期高点近乎“0”增长。得益于经济健康、向好发展，徐州居民收入水涨船高，城镇居民人均可支配收入直线攀升。相较于仍处低位的房价，市民购买力明显提升，住房消费升级需求十分旺盛，房价犹存一定的升值潜力。

改善需求叠加投资需求，刚需持续释放，可观需求维持房价上涨预期

2017年1-5月，徐州房地产市场成交火爆，多个项目均取得了优异的销售业绩。以销冠项目万科城为例，前5月热销2700余套，成交金额多达18.8亿元，一举超越2016年全年销售业绩，市场火热程度可见一斑。徐州房价全面上涨，热销项目更是涨幅居前。譬如，万科城成交均价较2016年底上涨约1600元/平方米，涨幅达22%。究其原因主要有以下两点：一方面，受益于去库存新政接连落地，有效激发居民自住型需求，而在住房消费升级的作用下，改善性需求持续释放，舒适型三房户型渐成楼市成交主力。与此同时，本地投资性需求大量进场，进一步助推市场热度；另一方面，土地市场明显转暖，高溢价地块频出，房价依旧面临着较大的上涨压力。

综合而言，为了更好地推动苏北地区经济均衡发展，淮海经济圈建设有望上升为国家战略，徐州必将发挥中心城市的龙头作用，抓紧老工业基地振兴这条主线，打造区域经济、金融服务、商贸物流、科教文化四个中点，房地产市场可高看一线。