开发商二重买卖 买受人该如何主张权利？

案情回顾

2014年3月，马某与某房产开发有限公司（以下简称房产公司）签订了一份购房协议，合同第六条约定：“双方在签订本协议并在房产公司收到马某购房定金和按期付款后，房产公司不得将此房产出售给他人，否则视为房产公司违约，除房产公司将马某所交房款全部退还外，还应按马某已购房款的5%作为违约金补偿给马某”。

马某按约交付了前几期的房款后，于2014年8月发现房产公司又将本案所争议的房屋卖与他人并办理了过户手续。后双方协商未果，马某遂诉至法院。

【案件评析】

一、马某有权解除合同

在二重买卖的情况下，无论是第一买受人还是第二买受人，基于买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人将标的物所有权转移于自己的请求权。

本案中，房产公司已与第二买受人办理了过户手续，马某已无法要求房产公司实际履行案涉合同。

马某可按照《商品房买卖合同若干问题的解释》第8条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任。”请求解除合同，并由房产公司承担相应的违约责任，包括但不限于退还已付房款及利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

二、马某可主张因房产公司违约导致的全部损失

现实中，房屋价格一日一价，对于马某来说最大的损失莫过于再次购房的差价。房产公司“一房二卖”的行为，导致马某失去购房机会并在将来再次购房时需要支付更多的价款，因此该房屋差价是马某的实际损失，房产公司应当予以赔偿。

虽然双方在合同中约定违约金为已付购房款的5%，但该违约金已不足以弥补马某的房屋差价，房产公司在承担违约金后，还应赔偿相应的房屋差价损失。

房屋差价损失是指购买时约定的价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中一般可以委托专业的、具有相关资质的评估机构进行评估，或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。

法院认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理地确定。

三、马某可主张房产公司承担给付已付房款一倍的赔偿责任

在一般的买卖合同纠纷中，确定违约方的违约责任主要是以补偿损失为原则，但因本案是商品房买卖合同纠纷，根据《商品房买卖合同若干问题的解释》第8条的规定，马某还享有惩罚性赔偿请求权。

上述规定是对房屋买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋适用惩罚性赔偿原则。房产公司在签订案涉合同并已实际收取马某的购房款后，将争议房屋再次出卖给第三方，存在恶意违约的行为。因此马某可适用上述规定，主张惩罚性赔偿。马某可以请求房产公司承担已付房款一倍的赔偿责任，但最终由法院根据房产公司的违约程度及案件的实际情况来酌定具体的赔偿比例。

四、马某可主张房产公司退还已付房款并支付相应利息

根据马某与房产公司的合同约定，房产公司违约后应退还马某已付的所有房款，即使没有该约定，根据《合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房产公司也应当“恢复原状”，退还马某已付的购房款。

因房产公司违约，致使双方签订的合同无法履行，现马某交付的购房款仍由房产公司占用，房产公司应当承担自收取该笔款项之日起至实际偿还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息。

【结语】

律师建议，针对开发商销售的商品房，买受人可采用预告登记的方式来防范开发商一房二卖。根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”买受人进行预告登记后，开发商再次进行销售或者办理房屋抵押将不发生物权效力。需要注意的是，预告登记存在期限的限制，预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此买受人还应当及时办理产权过户，才能免除后顾之忧。

在发生一房二卖的情况后，买受人也勿过度沉溺于恼恨的情绪，而应在寻求专业人士的指导，理性地采取协商或诉讼的方式，积极地维护自己的合法权益。