2017年南京地区房地产类案件判决分析一

一、基本情况

2016年7月6日万至7日凌晨，南京降大暴雨，导致多小区地下车库被淹，为此许多业主起诉至法院要求物业公司承担责任。

按“车库”、“被淹”检索，最高人民法院裁判文书网显示江苏省南京市地区有78件案件，其中南京中院二审案件10件，各区一审判决68件。大部分都驳回业主请求，还有一些案件部分支持了原告请求，支持业主请求物业公司承担责任在10%至60%不等，本文目的主要是讨论这些判决差异。

二、原被告的诉讼观点

业主的起诉要求物业公司赔偿的理由：双方签订了物业合同，物业公司应当全面履行合同义务，物业公司未全面履行义务，导致业主车辆损失，应当赔偿。

物业公司主要抗辩理由：

1、原告损失已经由保险公司赔偿（针对购买特别险的原告）；

2、物业公司已经充分履行了合同义务，即已经尽力；

3、大暴雨属于不可抗力（也有部分认为突发事件、自然灾害等等）；

4、双方是场地占用（租赁）合同，对损失不承担责任。

三、法院判决结果及内在分析

现就物业公司各个抗辩理由逐条分析如下：

1、原告损失已经由保险公司赔偿。此类抗辩一般都会被采纳，如雨花台区人民法院的（2017）苏0114民初80号、（2017）苏0114民初94号判决都认可这个观点，法院都不认可业主可以二次赔偿，也就是说即使物业公司即使没有履行任何义务，该抗辩理由也会被法院认可。

扩展分析：此类判决隐含了一个逻辑，就是如果判决赔偿将与保险公司的追偿权冲突。保险公司追偿权是指遇到第三方过错原因，按保险合同条款保险公司可以先行赔付被保险人，但保险公司据此可以获得向第三人的代位追偿权，所以该抗辩理由虽然可以胜诉，但对探讨物业公司责任上没有意义。

2、在物业公司确实履行了合同义务。法院对这个抗辩理由都是采纳的，理由在于双方是物业服务合同，物业公司如未全面履行义务则需要承担责任，譬如做好相应设备检查和准备，提前做好排查，采取通知部分业主、堵沙袋、抽水等相应措施。

扩展分析：目前所有判决物业公司免责的理由都基于此，问题在于在天气预报预计了降水时间、降水量等情况后，物业公司准备相关物资，却不能避免地下车库被淹，这个结果是否已经足以证明物业公司没有做好充分准备，说明其未完全履行义务。

3、法院不认可不可抗力。不可抗力系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，通常教科书式理解洪水也属于不可抗力，但是降雨量大通常不能理解为不可避免，理由在于目前降雨时间降雨量都可以预见，且通常涉及案件都有证据证明该次暴雨已经被准确地预报。

扩展分析：即使不能预见，不能避免，不能克服的客观情况等客观情况是否都是免责事由？未必。譬如说被预计在内的特殊事件合同要求，设计标准七级抗震标准的房屋在六级地震中倒塌了，没人会以不可抗力主张免责；又譬如旅游合同，遇到飓风导致客轮沉没，是否客轮公司就以此免责（可关注上个月巴厘岛火山喷发导致的旅游合同纠纷的后续处理）。

就此类纠纷如果有充分证据证明设计不合理，或者单位时间内的排水量不够设计标准，能否从原有的起诉物业公司的思路中跳出来，作为物业使用人、产权人追究相关人的责任？

4、双方是场地占用（租赁）合同的观点一般不被采纳。在雨水倒灌导致地下车库车辆毁损的情况，是租赁合同还是保管合同与责任大小关系不大，不会因为是租赁合同就可以免责。场地租赁不代表可以免除对场地安全的必要保障义务，更不能免除场地外流入租赁场地的侵害之追责。

扩展分析：租赁合同与保管合同，鉴于保管合同需要对保管物的丢失承担相应责任，所以现在许多车位管理者调整思路，将此类合同调整为仅仅提供场地使用的短期租用合同（对此类思路可行性可专门探讨），但不论是场地租赁还是保管合同与车位被淹的纠纷意义不大，因为即使是出租方也需要按照《合同法》二百一十六条保证租赁物适合使用状态，又或者按照相邻权相关规定，共用部位积水导致车辆受损，依然应当追究物业公司责任。

四、结语

目前上诉所有案件判决都已生效，前事不忘后事之师，就相关判决做相应分析供今后同类纠纷鉴定责任作参考。