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商品房如果延迟交付 看看法院会怎么判

来源:江苏三法律师事务所  王炜 南京房掌柜  2017-12-28 11:11:20
[摘要]前言 商品房期房预售系目前比较常规的商品房销售方式,预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期交付现房的房产交易行为。 按《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条 ...

前言

商品房期房预售系目前比较常规的商品房销售方式,预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期交付现房的房产交易行为。

按《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定,需要符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押;(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人;(3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;(4)已经同金融机构签订预售款监管协议;(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。

既然是预售,对约定今后的交付日期就是一个预判。在目前环境下,由于房地产调控政策,开发商资金,施工方的施工能力等多方面原因,导致交付日期可能会延迟,对此,消费者起诉延迟交付争议通常如何主张,法院如何判决?2017年(至2017年12月25日)南京市地区共处理并判决商品房预售导致延迟交付纠纷76件,对此分析梳理如下。

原被告各方观点及理由

原告就延迟交付的诉请通常是按合同索赔违约金或者实际租金(当违约金过低时),理由在于:双方签定了有效合同,开发商没有依约交付房屋或者交付房屋不符合约定(不符合约定也视为未依约交付)时理应承担违约责任。

被告开发商的抗辩通常有如下理由:1、时效,在延迟交付两年以上(值得注意的是最新的《民法总则》已经将诉讼时效从两年改成三年)一些开发商会以诉讼时效来抗辩,如(2017)苏0104民初1776号中南京盈嘉恒升实业有限公司的抗辩;2、政府行为导致,如(2017)苏0111民初1702号中南京集成房地产开发有限公司的抗辩;3、违约金过高,如(2017)苏01民终2277号中南京江宁雅居乐房地产开发有限公司的抗辩;4、房屋质量合格(涉及房屋交付质量不合格的),仅仅为普通质量瑕疵不应承担逾期交付责任,如(2017)苏01民终4722号南京骋望置业有限公司的抗辩。

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判决认定情况及分析

1、时效问题,通常买卖合同延迟给付两年以上的违约方会主张时效问题,认为逾期交付时已经构成违约,到起诉时超过两年,所以起诉已经超过诉讼时效。对这类抗辩是对逾期违约行为的一个误解,逾期违约是一个延续性的行为,所谓时效起算点应该至违约行为停止或合同解除时起算,所以法院不认可这类时效抗辩。

这是大部分法院所持的观点,如广东省高级人民法院早在2013年就以(2013)粤高法民一复字第8号答复湛江市中级人民法院:“…从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金,是一个没有履行期限的整体债务…诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。”

2、政府行为导致,在开发周期中经常遇到大的活动必须停工,在南京地区前几年楼盘施工遇到的有亚青会、青奥会、首个国家公祭日等等。2017年此类抗辩案件一共18个,对此18个案件均为南京市浦口区人民法院审理,有部分案件法院没有论证该抗辩意见,有部分案件浦口法院认为双方重新协商确定了3个月宽限期,所以再以“被告要求再扣除上述停工、管控期间的辩解意见,依据不足,本院不予采信。”

对于政府行为,在适当时候确实是可以作为有力的抗辩理由,但是是否一定可以被法院采纳,和前篇分析物业对车库水淹中“暴雨系不可抗力”一样,需要综合考虑,不能一概认定可或不可以作为免责理由(对此现代快报在2014年10月24日也曾专栏讨论)。

3、违约金过高,在合同约定违约金高于贷款利息1.3倍时,或有部分购房人以租金主张时,开发商一般会抗辩违约金过高抗辩。首先,当合同就逾期违约有约定时,以约定为基础,综合实际损失予以调整;其次,如果合同没有约定,按最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款:…逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

特别要注意的是,租金损失应当以市场同期租金费用为准,对此以前法院通常以其认定的市场租金为准。我所律师张超代理某业主房屋质量问题纠纷时,坚持认为应以市场同期租金的损失为准,历经一审、二审、再审并最终获得人民法院支持,最高人民法院也明确认可该观点,且将案例刊载于2016年12期《最高人民法院公报》,也就是说最高人民法院采纳了张超律师的观点,明确了该司法解释的适用。

4、在涉及房屋质量视为未交付的,开发商通常以房屋经质检部门竣工验收质量合格为由,不认可其违约行为,或者不认可该质量瑕疵达到视为未交付的标准。

这类观点有一定迷惑性,但在2010年第11期《最高人民法院公报》明确表示:在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

所以,房屋竣工验收合格不代表房屋质量就没有问题,原告“因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。”

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结语

在遇到商品房预售合同延迟交付时,原被告均要做好充分准备。首先要确认该逾期交付(或视为未交付)问题的原因,如系政府原因、不可抗力等要做好证据收集工作,即是否构成逾期交付;其次对于质量问题要有充分论证,即该质量问题是否构成根本违约,是否可以视为房屋不能使用;最后,对于违约金的主张及抗辩更需要必要的材料及充分依据证明合理性。

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责任编辑:陈宁宁

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