2017年南京各地区房地产案件判决分析三

2017年12月28日房掌柜南京刊文《2018年南京楼市预测：整体将下行调控政策不会退出》，对楼市及调控政策作了充分预测，南京本轮楼市调控起于2016年9月26日重启限购，10月5日从限购加码至限贷，至2017年3月限购新房至二手房，将六合高淳溧水纳入限购范围。

2016年国庆前后的连发两文的限购政策导致市场预期两极分化，一部分认为严厉的限购政策出台必然导致楼市下行，买方开始观望；另一部分认为严厉的限购政策导致更大的价格反弹，特别是导致大量购买力到二手房市场，部分二手房主惜售。更导致部分购房人无法购买房屋，只能解除合同等等各种情况。

2017年南京地区因为限购政策导致的纠纷一共81份民事判决（含31份二审判决，不包括和解及撤诉），对此做一定统计分析。

各方情况分析

此类案件通常是出售方诉请对象通常为中介公司及被限购人，要求其承担违约责任。当然也有部分出售方故意延迟办理，导致购买方无法购房的案件。三类合同主体作被告各自的情况分述如下：

1、中介公司

中介公司的责任通常两类即返还中介费和中介承诺未履行。

中介费返还，中介费（居间费）是基于居间服务收取的费用，但法院通常会酌情调整：一方面居间费用系促成双方合同成立即可收取的费用，另一方面合同确实也没有履行，如（2017）苏01民终1629号。

另一类是中介公司审核不严，虚假承诺能办下购房资格，购房贷款等，最终无法办理导致买卖合同无法办理的责任，对于此类案件，法院一般结合中介公司过错及中介费金额决定中介公司赔偿范围，如（2017）苏01民终1920号。但据悉某区法院在2017年12月判决某中介公司就全部损失（三百多万元）承担连带责任，目前该案件在二审之中，二审法院如果维持一审判决将对南京地区的中介公司产生巨大影响。

2、购房人

限购人通常因为合同无法履行系政策原因抗辩，对此，法院通常认可限购政策属于： “订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故XX购买房屋的目的不能实现。”即双方对此类解除均不承担责任，如（2016）苏01民终3426号，（2017）苏01民终1629号等。

当然也有部分本身合同因为限购限贷政策无法办理贷款，购房人又愿意用现金补足购房款的，如（2017）苏01民终5395号。

3、售房人

售房人通常因为惜售违约被诉至法院。人民法院一般会判令售房人承担违约责任，甚至承担违约责任后再判令继续履行合同。还有部分出售人因为种种原因拖延履约，导致购房人因为售房人恶意拖延导致在限购政策前未能完成过户手续，甚至暂时失去了在南京购房的机会如（2017）苏01民终1379号。

售房人违约补充思考

合同签订后房价短期之间上涨几十万甚至上百万，售房人有违约想法也并不能完全从道德上去指责，笔者在日常工作中经常遇到同行私下对售房人的违约行为的指责，认为违约方私德不佳没有契约精神，对此补充一点。

确实每一份合同都希望能够被履行，能否让当事人坚持诚实信用，信守契约，但法律从来没有完全不顾市场波动要求当事人死守契约约定。许多商事法律及判决也认可标的物价格出现巨额波动时可以酌情调整（譬如建筑工程市场原材料波动的价格调整，又如情势变更）。

同样地，在民事活动中，老百姓出售房产往往是一辈子最大额的经济交易，价格巨幅波动时，售房人期望酌情调整价格，虽然不能说属于“情势变更”，但却也并非不可理解。当然目前没有民事审判没有支持卖方因此调整房屋价格，为此尊重人民法院判决固然重要，对卖方违约的行为有一份包容之心不是法治社会的耻辱。