律师解答：经济适用房买卖纠纷如何判决

（一）经济适用房买卖纠纷

按1994年《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。因其价格较低，许多申请到经济适用房的出售其经济适用房，因购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易（如《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之规定，国发〔2007〕24号），故未满五年的经济适用房买卖双方通常约定五年后再予过户。

最近十几年房价持续上涨，导致五年后出售方往往不愿意配合办理过户手续，因而成讼。而对于经济适用房买卖是否有效，如何处理各个阶段甚至同一法院处理都不一样。

（二）经济适用房买卖纠纷效力

鉴于经济适用房特殊规定，即在五年内禁止上市交易，法院通常以五年为界处理，即未满五年签订的转让合同通常认定为无效，这里有两点特别要注意。

1、严格区分系住房困难获得的经济适用房还是基于拆迁获得的经济适用房，肯定因拆迁获得的“经济适用房”交易效力。如（2017）苏0102民初3687号判决认为：涉案房屋209室是被告拆迁申购取得的安置房，不属于依据法律、法规或政策禁止买卖的标的，虽然涉案房屋209室在一定期间内不能完成所有权的变更登记，但并不影响合同的效力。(2017）苏0104民初4400号判决认为：诉争房屋为拆迁安置的经济适用房，故被告抗辩双方的买卖合同损害社会公共利益、原告诉讼请求不具备执行的可能，无事实和法律依据，本院不予采信。

当然也有因为五年内不能过户，依当事人申请判令解除合同的，如（2016）苏0102民初7011号判决认为：案涉房屋系征地拆迁安置房，根据南京市相关政策未满5年不得上市交易，不能办理过户交易手续，故原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。

最后，人民法院往往还区分申购的经济适用房与继承获得的经济适用房，即继承获得不同于一般经济适用房买卖的处理。如(2016)苏0111民初2886号判决认为：产权证上产权来源明确载明为拆迁偿还、继承，并非经济适用房。

2、未满五年签订的转让合同无效，但是满五年后双方又重新签订的合同，可以认定为有效。即明确否定未满五年签订的转让合同效力，但同时肯定满五年合同的效力，（2017）苏01民终5404号判决认为：此时涉案房屋符合了满五年上市交易的条件，张某与陈某又补充签订了房屋买卖协议。（2017）苏01民终1906号判决认为：该协议为双方就涉案房屋买卖事宜重新达成的合意，此时距涉案房屋购买已满五年，可以流通，故认定该协议书有效。

（三）经济适用房转让合同无效的处理

合同无效不代表双方不需要承担责任，这种合同大多历经五年以上，房价上涨甚至超过了100%，由此合同无效，购买方可以主张房屋涨价损失，而法院也往往会基于双方过错大小分配双方责任。

严格地说，合同无效，该经济适用房的增值部分应该收归国有，再就该房屋上涨损失，由买卖双方按过错承担。否则，即使卖方承担90%的过错，因此卖方仍从这个无效合同中获得了10%的收益。

当然，目前没有案件采用这么激烈的处理方法，都是确认合同无效，再就买方的损失上，双方按过错分摊。如（2017）苏0102民初328号判决认为：根据本院的询价结果，案涉房屋（含装修）价值约为93.4万元，扣除原告支付的购房款后，原告的损失约为78.6万元，被告应对该损失承担80%的责任，即被告应当赔偿原告差价损失62.88万元。

（四）法院审理政策现状

值得注意的是，2017年8月江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》征求意见13条，明确规定了经济适用房的买卖裁判处理，该条基本延续了目前法院对经济适用房裁判的处理思路：1、区分拆迁安置房与经济适用房买卖的合同性质，即拆迁安置房，虽然有些地方也叫经济适用房，也规定了五年后才能上市交易，但其具有对价性，与法律上的经济适用房不一样，但五年内过户具有不能履行的情形；2、房区分未满五年和满五年的经济适用房的合同效力。