世联行陈劲松：房产行业独角兽最有希望诞生长租公寓

作为目前A股唯一的以房地产增量交易为主的服务商，世联行（002285，SZ）4月3日下午在深圳举办了2017年业绩发布会。

　　年报显示，2017年世联行营业总收入82.11亿元，同比增长30.97%，创下历史新高；归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元，截至2017年底，红璞公寓全国签约间数突破10万间。世联行董事长陈劲松甚至认为，房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

　　长租公寓前景看好CFP图

　　关于长租公寓将深度布局二线核心城市

　　世联行大力布局的长租公寓备受业内关注。在业绩会上，红璞公寓总经理甘伟透露，世联行目前在长租公寓的投入已超过10亿元，其中一部分装修，平均下来一间房投入约4万元；此外还有底租、押金与IT系统投入的叠加，以及一些重资产收购的项目等。

　　年报显示，截至2017年12月31日，红璞公寓全国签约间数突破10万间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。

　　甘伟称，从2015年世联行第一间长租公寓开业起，时间已走过三年，该交的学费也交得差不多了，因此希望未来几年长租公寓会成为世联稳定收入的保障。

　　在业绩会现场，甘伟还计算了长租公寓的成本。他介绍，装修摊销有财务严格规定，正常的硬装、软装是5年摊销，少部分深度改造是8年摊销测算，力求控制在5年内回收，这是目前的财务制度。目前世联行的租金，底租占出租价格约60%左右，装修摊销大概占租金的16%～18%左右，剩下就是运营的一些基本费用，基本测算指标内部收益率大概在15%。

　　世联行董事总经理朱敏补充道，对一套房子来说，世联行平均租期一般在12年左右，固定的摊销5年就完了，第6年再会投入30%，按照现在特别保守的租金增长速度预测，在4年半左右就可以整体实现盈利了。

　　甘伟表示，2018年公寓的收入增长不会低于2017年。其实从单个项目来说，只要停止投入的话，第二年就可以盈利了，4年多是从整体来说的回报周期。未来公司会通过多元化模式运营来改善盈利结构。

　　对于城市布局，朱敏坦言，“世联行没有太在一线城市抢占项目，在2016年市场疯狂布局的时候，没有赶这个热闹。”而世联行在这方面要做规模化，未来还是会持续增加投资。

　　据世联行介绍，目前红璞公寓主要做的是核心二线城市的刚需类产品，这些城市的租金价格与一线城市相比只有1/3，平均租金1000元/月左右，处于相对较低的值。未来3～5年，世联行将深度布局租金会明显上涨的二线核心城市，并看好这些城市的发展，这也是世联行目前做长租公寓非常核心的逻辑。

　　面对万科、龙湖等众多房企涉足长租公寓市场，世联行董事长陈劲松认为，未来主流开发商进入长租公寓领域是必须的，否则没有出路。一方面开发商拿地很多是持有，而长租公寓是租赁，资金无法回笼，开发商打的算盘是发REITs等；另一方面，开发商想做大长租公寓，那做的就不是自己的资产，这就跟世联行有关了。长租公寓的群体分为高中低端，而租赁最大的群体是中低端，世联行主要聚集在二线城市，要把运营规模做起来。

　　同时，陈劲松认为，房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。独角兽一定是从中低端房地产市场发展出来的，只有刚需需求才能有足够大的规模，独角兽的产品才会体验更好更方便。

　　关于负债率会控制在合理水平之内

　　值得注意的是，2017年世联行的资产负债率从45.17%上涨16.77个百分点至61.94%。

　　世联行财物运营部总监高云秋坦言，世联的负债率在2016年以前一直维持在40%～50%的水平，到2017年达到60%以上，主要是跟业务形态有关系。世联行的小贷业务、投资业务、公寓以及空间业务需要大量投入，这些业务造成负债率上升。但是负债率会相对控制在一个比较合理的水平之内，不会让其无限扩大。

　　朱敏补充道，随着世联行业务的发展，某种程度上，一定的负债率对公司持续经营是有帮助的，而且公司控制负债率是很容易的，不过世联行不会回到过去40%～50%的负债率水平了。

　　但这种规模的持续扩大，在陈劲松看来也是有底线的，“算过来账才做，这就是世联坚持的底线”。

　　陈劲松表示，25年前世联行应该加杠杆在资产增值上赚钱，既然当时没有做，现在也没必要做。世联行2018年的增速不会低于2017年，对房企来说可能是小年，但对于代理商来说中性偏好。世联行坚持靠提供服务走轻资产路线，看好核心二线城市和核心都市圈。