三四线百城购房者行为特征研究 购房目的分化较显著

2017年以来，随着三四线城市的行业地位显著攀升，相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示，从2016年初至2017年末，一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%，三四线城市成交占比则对应上升了7.4个百分点。土地市场表现方面，三四线城市全国成交面积占比维持不变，但成交金额占比上升了8个百分点，地价增幅显著高于一二线城市。溢价率指标也在2017年超过了一二线城市，在各能级中热度最高。

为了更全面地当下三四线楼市特征，在对城市交易数据跟踪分析的基础之上，也有必要对三四线城市的购房者特征做更深入的了解。为此，本文将以CRIC调研的100座三四线城市客户数据为样本，对购房人群个体特征和购房偏好进行多角度研究。

购房者特征：本地客群仍是市场主导

1、西南、东北客户年龄偏大（节选）

相较一线和准一线城市，三四线城市房价相对低位、走势平稳，三四线25岁至50岁的客户是购房的主力，且其中各年龄段的占比相差不大，其他年龄段中，50-60岁的购房客户相对较多，占比达到10%，25岁以下和60岁以上的购房客户占比则相对较少，均不足10%。

将100个三四线城市按照地理区域划分为七大区域，不同区域的客户分布情况存在一定差异：

1：华北的购房客群年轻化较为明显，30岁以下客户共占比33%，在各区域之重位列第一，50岁以上的客户共占比11%，比其他区域的平均值低了5个百分点，华北客户群体中，占比最高的年龄段为25-30岁，占总购房者的23%。

2：西南、东北区域客户整体购房年龄偏大，与华北区域客户不同，西南和东北区域三四线城市的客户整体购房时间偏晚，购房客群最为集中的年龄在40-45岁，且西南区域城市中年龄在50-60岁、60岁以上年龄段的分别占比13%和10%，为该年龄段占比最大区域。

注：东北（黑龙江省、吉林省、辽宁省）；

华东（上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、台湾省）；

华北（北京市、天津市、山西省、河北省、内蒙古自治区）；

华中（河南省、湖北省、湖南省）；

华南（广东省、广西壮族自治区、海南省、香港特别行政区、澳门特别行政区）；

西南（四川省、贵州省、云南省、重庆市、西藏自治区）；

西北（陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区）

2、男方决策并非绝对主导（节选）

从百城购房者决策情况分布来看，目前男性主导和夫妻共同决定占比相同，均为34%，女性主导和听取他人意见决策则分别占比为23%和8%。

按各区域表现来看，华北地区男性主导购房决策的占比最大，占比达到4成，此外西北、西南的男性主主导购房决策分别占比36%和35%，大于百城均值；而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异不大，最高的华中、华北占比为25%，而占比最低的华东也有22%的购房决策由女性主导。

3、华东本地客购房最为积极（节选）

三四线城市从经济发展、人口结构、房地产市场发展等各个方面都存在很大的内部差异，且从现状来看分化还在继续。从客户来源来看，三四线城市一般还是以本地客户为主，本地客户平均占比达到八成，外地客户占19.9%，从各区域数据差异来看，仅有华南区域的三四线城市本地客户占比刚刚超过7成，外地客户占比高达28.76%，比全国均值高出8.8个百分点，说明华南区域吸引的外地跨市购房投资客相对较多。

本地客户购房最为积极的区域为华东区域，本地客户占比85.9%，外地客户仅占14.1%。从房地产市场活跃程度来看，其实华东区域有一大批投资客活跃，上海、杭州、南京等热点城市均有大量外溢的投资需求，带动周边的城市楼市热度上涨，但华东区域的三四线城市本身经济状况也相对较好，当地客户投资购房相对积极，所以也提升了本地客户的占比。

结合三四线城市的户籍人口比和外地购房者占比来看，常住户籍人口比高的城市主要分布于长三角和珠三角区域，其中又以三亚、东莞和佛山的外地客户占比较高，海南三亚作为旅游城市，跨省投资的客户一直较多，东莞、佛山也吸引到很多一线城市的外溢投资客；嘉兴、常州、无锡作为长三角典型的发展前景良好的三四线城市，外来常住人口较高，外地购房客户占比主要在2至3成，占比不高的原因主要为本地客户也相当活跃、且都处于严格限购状态。

同时在常住户籍人口比过低的城市中，极少出现外地购房客户占比高的情况，如遵义、衢州、龙岩等，此类城市大多整体经济发展情况一般，对人口吸引能力弱，或是处于人口流失的阶段，对外部购房者的吸引力也不高。

4、相比房价差距，一二线溢出需求对距离更加敏感（略）

图：城市间距离、价差及客群占比（略）

图：分别从距离和价差角度来看客群流入占比变化（略）

5、小结：购房者平均年龄大于一二线， 华南外地需求占比最高

2017年房价的快速上涨和相对宽松的调控政策，为三四线城市带来了更多的外来购房者，样本城市外地购房者占比达到20%，比一二线典型城市高出9个百分点，也正是有更多外来成年客户的涌入，三四线购房者平均年龄更大一些， 35岁以上购房者占比达到了57%，比一二线高出3个百分点。分区域来看，经济最为发达的华东、华南购房者年龄占比相差不大，但华南外地客户占比明显更高，如佛山、东莞的外地客户占比都超过了40%，而在华东，诸如台州、连云港等市平均占比都不到5%。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚，购房溢出需求更为强烈，另一方面也是因为华南区划内城市相对密集，广东、广西三线城市距离核心城市距离更近，核心城市需求外溢的距离成本相对较低，而华东六省一市（未计入台湾省）范围过大，核心城市辐射面积有限，在苏北、皖北等地区仍有不少城市外来需求占比较低。