遇到房屋质量问题 产生纠纷如何判决？

在诸多房地产项目维权过程中，因为房屋质量而导致的纠纷往往最多、也最棘手。今天江苏三法（江北新区）律师事务所律师就来给大家说说遇到房屋质量问题该怎么解决。

（一）概述

2017年房屋质量纠纷还是比较多的，无讼显示南京地区房屋质量纠纷案件一共132件，其中一审判决83件，二审判决49份。

质量问题分析

最常见的质量问题是渗水（27件）及房屋建筑面积（23件），因为房屋经过竣工验收并备案，通常主体发生质量问题可能性不大，而较小的质量问题又往往不影响使用不至于成讼。如漏水问题，顶层或者外墙渗水都难以找出漏点，难以修复，矛盾也最大。

对于质量问题纠纷的主体大部分是发生于购房人与开发商，但是也有部分是发生在业主与物业公司，二手房买受人与出售人之间。

二手房买受人与出售人之间，一般地说二手房买卖为现状交付，但是不代表房屋出卖人对房屋不承担责任，特别是原房主恶意隐瞒事实的情况下，应当承担房屋质量瑕疵责任。如（2017）苏01民终4469号认为“双方签订的房屋买卖合同约定，房屋质量瑕疵无渗水，而上诉人交付的涉案房屋数天后厨房就发生漏水，该情形明显不符合约定，上诉人存在瑕疵履行，应承担相应的违约责任。”

业主与物业公司之间，物业公司不是房屋质量问题的责任主体，通常对物业公司的诉请是基于物业合同纠纷，通常该理由会被驳回，如（2017）苏0116民初489号，但是物业公司在对公共部分的维修义务则是另一回事，即不论房屋质量如何，因公共部位漏水物业公司维修不力需要承担责任，如 

（2017）苏01民终1349号认为：“屋顶的维修维护系涉案《韵致居小区前期物业管理服务协议》中的明确约定，即使张正与开发商就此达成和解协议，也不能因此免除天安物业的合同义务。”

购房人购买商品房质量问题各种诉请及分析

1、要求退（换）房。

如前文所述，房屋质量问题往往不是主体质量问题，经过验收备案的房屋因严重质量问题足以影响购房人正常使用的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失（《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条）。如（2017）苏01民终3137号也持同样观点：…就一直存在墙体渗水问题。虽经XX公司多次组织人员进行维修，但渗水问题未能得到解决，严重影响冯X正常居住使用，故冯X要求解除合同并赔偿损失，一审判决对此予以支持，并无不当。

但是如果房屋质量问题仅仅是质量瑕疵时，同样渗水问题，也可能没有严重到正常居住使用，譬如（2017）苏01民终7128号就认为：“上诉人并无证据证明涉案房屋完全不能满足居住的标准和要求依照相关规定，涉案房屋在保修期内出现质量问题，应由X公司承担保修责任。上诉人称涉案房屋存在渗水问题，但是拒绝X公司履行维修义务。上诉人以存在渗水问题为由主张更换房屋，没有法律依据。”并据此驳回原告诉请。

2、拒绝收房，并以此要求开发商承担逾期交付责任。房屋质量不合格即房屋不符合交付条件，在质量维修至合格时应当认为房屋交付不能，据此要求开发商按合同承担逾期交付违约金。但权利不得滥用，（2017）苏01民终1254号案件中，购房人长达九年不收房，人民法院认为：“被上诉人在验房提出质量问题后，至其再次向上诉人要求整改及交付房屋，时间间隔近九年，即使上诉人未及时适当地履行维修义务或者拒绝维修，被上诉人亦可自行维修后要求上诉人承担维修费用，但其长时间放任房屋处于闲置状态，导致损失扩大，被上诉人就扩大的损失无权向上诉人主张。” 所以法院仅仅支持了两年的逾期交付违约金。

3、要求开发商承担维修费用。

房屋在质保期内出现质量问题，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失显然可以要求由出卖人承担。

但是，如是购房人拒绝修复而要求开发商承担维修费用，则不会被法院支持，如（2017）苏01民终974号认为：“…尚不足以认定被上诉人拒绝承担维修义务，被上诉人在本案中也同意为上诉人进行维修，而上诉人予以拒绝，在此情况下，上诉人直接要求被上诉人向其承担修复费用、维修期间房屋使用费损失等，缺乏事实及法律依据。”

4、精装修房屋精装修部分也属于质量保证范围。

如果精装修部分质量不合格，购买人有权按商品房买卖合同主张违约责任，如（2017）苏01民终2521号认为：“至于薛X房屋漏水是否系2903室业主更换台盆所致，还是X公司物业工作人员原因所致，均不影响薛X在本案中向X公司主张其未能在合同约定的时间段交付房屋的违约责任”。