姚惠琼：转型产业地产 是星河的第二次重要的战略变革

转型产业地产是星河的第二次重要战略变革

“转型产业地产，是星河控股集团创立29年以来的第二次重要的战略变革，并将成为未来10~20年的重要业务支柱。”姚惠琼表示，这些年地产、金融领域所积累的经验和人才，足以支撑集团向产业地产方面的转型。

2017年1月，星河将产业地产业务从置业集团分离出来，成立了产业集团独立运作，从原来的“地产、商业、金融”三驾马车，变为如今的“地产、产业、商业、金融”的四轮驱动，产业地产业务也将成为星河控股集团进一步开展业务与政府合作的有力抓手。

姚惠琼表示，未来单一住宅开发会越来越少，以产业或商业带动的综合类项目开发是大趋势，发展以“地产开发+商业运营+产业运营+金融运作”的综合类项目，是星河主动也是被动的选择，更是未来发展的出路之一。

概括起来，这个出路就是扎根产业，依托载体，联动金融，服务园区，投资未来，探索和打造“产·城·融·投”四位一体的经营模式，做到以产促城、以城兴产、产城融合、融投并举。这本身既是传统房企能够活下去的重要途径，同样也是产业地产行业必经之途。

产业首作星河WORLD，势头强劲

华南企业深思熟虑、谋定后动的特征也在星河控股集团身上有所体现。被集团寄予厚望的头炮星河WORLD，从最初接手到如今渐成气候，已历时十载，目前成为了深圳产业地产市场上最炙手可热的一颗新星。

姚惠琼对星河WORLD所取得的成绩十分满意，认为该项目集中体现了星河作为一家传统房地产民企在转型产业地产时的独特优势——起点高，步子快，决策灵活，资金充沛，市场化程度高，人才与战略积极配备，以致一鸣则已，一鸣惊人。

与2016年对话时只有一个试水项目相比，2017年的星河的确步子快得惊人，目前产业地产业务已经走出深圳，进入佛山、天津、南京、成都、惠州、东莞、中山、上海、重庆等城市，全国布局现出雏形。

在对外输出的整体战略上，星河比较明确地以立足深圳大本营，深耕珠三角为主，进一步覆盖到长三角、京津冀、成渝经济圈，聚焦北上广深和11个国家中心城市等一二线城市，形式则比较多样，轻重并举，因地制宜。

不同的城市，做不一样的事情

有了星河WORLD初步成功的底气在，星河在对外扩张时显得信心爆棚，短时间内的项目过于爆发即可见一斑。不要忘了，很多产业地产商在走出大本营大肆对外扩张时都遇到了极大的瓶颈，星河又是如何考虑这种行业通病呢?

“不同的城市，我们不会做一样的事情，否则就是千城一面的硬着陆。”姚惠琼说，“不同城市有不同城市的禀赋和内核，在产业定位和业态选择上一定是专业化和差异化的。不过，软性的东西本质上是相通的，比如轻资产的运营服务等等，可以首先铺开来做，慢慢延伸出不同的东西来。”

在姚惠琼看来，对外投资最终就是归结到一个算账的问题。“提前就要心中对这本账有数，亏损我们就不做，这没有什么难选择的。产业地产算的是一笔长期的账，如果这笔长期的账算不过来，我们今天的事就不要做了。”

采取早期内部扶持，未来推行分润机制

一般来讲，传统房企转型产业地产的一个潜在问题是，产业周期长，见效慢，难度大，原有的住宅业务周期短，见效快，难度低，在业绩考核方面会形成明显的歧视与挤压问题，这往往导致很多传统房企在转型时过于短视，团队激励不够，业务开展困难。

姚惠琼称，星河已经充分考虑到这方面的问题，并会采取早期内部扶持，考核起点相对低的策略。

“由于产业集团成立的时间还不长，很多考核的标准还在探索中，现阶段对于产业集团的考核主要围绕物业招商、土地拓展以及产业运营营收，未来我们希望逐步实现以产业为先导，带动其他业务板块繁荣，其他业务板块又反过来反哺产业地产发展，并基于这一局面，在集团内部推行更为高效和灵活的分润机制。”

产业与金融协同建立“园区+投资”合作机制

星河在产业地产业务上最显著的一个特征是与金融投资板块非常有想象力的的协同效应。

星河是最早进入金融领域的房地产企业之一，金融业务是其重点的战略性发展产业，尤其在投资领域，星河本身就是深创投的第二大股东，二者在3月份联手成立了5亿元的红土星河创业基金，优先投资于星河WORLD园区内的中小企业;此外，星河还是国家中小企业发展基金、前海母基金的发起人之一，并与成功转型高科技投行的行业领军企业张江高科合资成立了投资于园区企业的基金。

“进入产业地产，介入产业投资，不是所有的房地产公司都看到和做到这一点。日进斗金的地产公司，未必能看得上周期长、风险大的股权投资，而我们星河算是一个特例。”姚惠琼说，“星河WORLD的定位是一个星河自持的产业园，这要求星河能够与入驻的企业长期、持续性的互动。这是以往地产开发所没有的课题。现在已经有200多家企业进驻，很多投资机构找上门来问有没有什么好项目，这给了我们很大的启发，我们有没有可能自己投资，管好自己的资金?所以我们做了自己的股权投资团队。”　　

据了解，星河与深创投之间有一个紧密的协作互动与跟投机制，凭借股东近水楼台的优势，星河会渗透到深创投所有已投或未投的投资项目池当中，而星河WORLD园区中的一些优质企业星河也会推荐深创投进行投资。

双方各有所长，了解的东西不一样，能够充分的共享协作，互相消化，使得双方的成本都最大化的降低，从而建立了一种的全新的“园区+投资”合作机制。

“这是单纯的投资机构无法效仿的，因为是房东，星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌，这是天然的尽调;因为是股东，星河有充分的动力去服务这些公司。”姚惠琼表示。

布局特色小镇，营造全新生活生产方式

最后，因为天然的房地产优势，星河也在积极布局处于国家级战略大风口上的特色小镇，并将其作为产业集团的第三条产品线，开始在珠三角寻求具有鲜明产业特色的区域进行拓展。2016年至今，星河已经布局了惠东巽寮智慧文旅小镇、中山港口科创小镇、东莞黄江互联网小镇等项目。

“特色小镇要区别于传统产业园区，不仅是体量更大，距离更远，更重要是在产业核心基础上，更加注重生活和生态的协调。”姚惠琼认为，特色小镇不仅仅是提供一个空间载体，更重要的是通过提供全方位的服务和配套，营造一种新的生活方式和生产方式。　

　　东莞黄江互联网+小镇效果图