讲道理 在南京什么样的公寓更值得买？！

随着住宅收紧政策不断升级，政府又对公寓抛出“禁止商改住、限高降低为3.6米”等新政之后，很明显的现象是，南京公寓火了。

最近总是有买房朋友向我们咨询：想买一套公寓做投资，但是不知道该怎么选。其实，买公寓也是个技术活，选到性价比高、后期升值潜力大的产品才是王道。今天我们就一起来说说，在南京什么样的公寓更值得入手。

公寓火了！可是凭什么？

进入到2017年以来，公寓产品的热度一路上走，甚至出现了和住宅一样的火爆场景。某公寓项目甚至公开庆贺一天开盘狂揽5.3个亿，越来越多的购房者开始密集咨询公寓产品。

有数据显示，2017年2月-5月，公寓的销售面积都较去年同期有明显的涨幅。其中3月份的全市公寓销售量达到9.6万平，成为近9个月来的最高峰。此后的两个月，南京公寓的销售数量也保持在8.5万多平的水平线上，远高于去年同期。

公寓为什么突然就火了？一方面，今年南京的住宅收紧可以说是“前无古人”，限购、限贷、限售大大提高了购房者的住宅投资成本。作为与住宅属性最为接近的公寓，自然成了投资者们的好去处。

而更巧的是，南京紧跟上海、北京的步伐，对公寓市场的调控也上马了。南京禁止“商改住”，直接宣告未来市场上公寓房源会大幅减少，现在在卖的公寓很有可能是“卖一套少一套”，稀缺性可见一斑。

作为类住宅的居住产品，公寓的长处在于总价低、投资门槛低，好的区位、产品设计还能带来可观的升值空间。

平层VS挑高  你更爱谁？

5月26日南京发布新规，宣布酒店式公寓的层高限制从4.8米降到3.6米，买一层送一层将从市场绝迹。同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。

这就意味着，如今市面上热卖的4.8米挑高公寓将不再有新的上市量，未来将只有清一色的平层公寓可卖。其实，现在的南京市场中，4.8米挑高的公寓也是稀缺品，有数据统计，目前南京公寓库存中，平层公寓与挑高公寓的库存面积比为8:1。本身库存就不多的挑高公寓，已然成为了市场的“绝版”。

那么，这两种公寓在使用上有什么区别呢？

（较常见的平层公寓户型）

平层公寓一般会按照正常层高（2.8-3米左右）设计，厨房、客厅、卧室一眼可见。这样的产品好处在于层高与普通住宅一样，不会有高度上的压抑感。

但平层公寓也有缺点：功能分割不明显，空间有局促感；通常只能配套一房一卫，实用性上会打折扣；同时私密性也不强，自己住住还好，来个客人就不好办了。

4.8米的挑高产品可以做成loft式公寓，也即在高度上做分割，用楼梯连接，做成高举架型居住产品。看一眼上去，是不是很有小别墅的既视感？

（保利堂悦·翡翠公馆loft户型示意图）

Loft公寓的优势很明显：层高挑高，是高大宽敞的立体空间，居住起来更有层次感；空间功能分割更精细，卧室、客厅、工作室甚至衣帽间都能完美搭配；更重要的是，业主只要花一层的钱就能拥有将近两倍的使用面积，很划算呢！

近来，有开发商还创新出了新的4.8米挑高公寓产品——双钥匙公寓！一套公寓变成两套，上下两层彼此独立，各有厨卫，互不干扰。如果用来自住，整个套型的功能更全面，两房以上的设计几乎等同于住宅；用来投资，上下两层可以或许同等收益，两倍租金就这么来了！

（保利堂悦·翡翠公馆双key户型示意图）

可以说，双钥匙公寓是4.8米挑高公寓的创新迭代之作，将室内空间发挥到了极致。可惜4.8米的公寓以后将绝迹，这样超值的产品已然变成了稀缺珍品。

想买挑高公寓

你该怎么选？

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首先，选公寓与选住宅一样，产品本身最重要。

无论是自住还是投资，好的产品设计本身就具有价值。

近来，位于南部新城的保利堂悦·翡翠公馆很受关注，小掌柜实地探访过后发现这家公寓产品确实不错，是个值得入手的项目。至于原因，且听我慢慢说——

保利堂悦·翡翠公馆是在保利堂悦住宅项目收官后，再度推出的重磅居住类产品，在户型、精装等方面的设计上也是创意层出，成了目前南京公寓市场上靓丽的一枝。

保利堂悦·翡翠公馆集中在3-20层，面积45平，均为4.8米挑高公寓，全部精装交付。

保利堂悦·翡翠公馆设计了两种户型，每个户型都给人不一样的惊喜。

户型一是传统loft小复式，共378套，设计了2房1卫。

虽然市面上Loft产品不少，但保利堂悦·翡翠公馆的loft依然做出了自己的风格——采用局部挑高的设计，双楼梯布局，完全避免了可能产生的压抑感；

功能分区更清晰，客厅、厨房在楼下，形成完整的社交空间，工作间、卧室在楼上且相互区分，动静有致，条理清晰；

此外，主卧内还设计了步入式衣帽间，避免空间的杂乱感；卫生间里干湿分离，还很宽敞！整个户型看起来就像个小别墅！这样的产品在南京可以说是“独一无二”，市场价值可想而知。

户型二是双key公寓，作为市场新兴产品，保利也是将双Key设计做到了极致。这样的产品共230套，2房2卫。

这个户型采用的是独立两套式设计，总入户门之后还有各自的户门，保证了彼此的独立性与私密性。

楼下是一厨一卫一房的清新居室，开放式厨房和卫生间里都是海尔、摩恩、科勒等大品牌，卧室整体开间3.6米，进深8.6米，还兼顾书房功能喔~

楼上则设计成了1+1房型，除了独立厨卫和宽敞卧室，还赠送超大多功能区，可以做成游戏室、书房、家庭影院、衣帽间，随你个性发挥，使用起来更灵活。

这样的设计可以说是“空间0浪费”。如果买来自住，三室同堂也可容纳；或者一层自住，一层出租，独立门户也充分保证了私密性；或者全部出租，可获得双倍收益。难怪保利堂悦·翡翠公馆敢号称“秦淮主城区，百万两套房”。听起来像不可能的事，但保利做到了！

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除了产品，还要重点关注公寓的区位配套条件！

这很重要，它很大程度将决定公寓产品的升值空间。

在买公寓的时候（尤其是用来投资时），有几个指标一定要好好考量：

◆ 交通很重要，靠近地铁为佳。若是自住，交通发达便于出行；若是投资，交通发达地区的房产更不易贬值，回报率更有保证；

◆ 周边要有一定的产业基础和商业配套，这样可以保证有足够的人流量，自住的话不怕生活不方便，出租或出售也不怕没有客户群；

◆ 政府强力规划的板块最好。尤其对于投资来说，公寓是个长线产品，买的就是一个预期，规划利好更多的板块增值空间也更大，更加保险；

◆ 开发企业品牌至关重要，它会成为后期资产持续保值增值的保障，也是后期物业、生活服务等方面的口碑保证，作为产品的一个隐性资产存在。

仍然以保利堂悦·翡翠公馆为例。

从交通条件来看，保利堂悦·翡翠公馆是个名副其实的地铁盘，距离3号线明发广场站仅700米距离，一站达到南京南站，五站直达夫子庙，正是城中黄金区位。而更让人惊喜的是，未来板块内将实现5条地铁环绕，出行便捷不用说，升值空间也不言而喻。

从产业基础与商业配套来看，保利堂悦·翡翠公馆可以说是“完胜”——红花机场创意园、南站商贸圈、软件谷三大板块400万商办体量都在项目周边，保利自身也将打造4万方集中商业和甲级写字楼，吃喝玩乐都能在家门口解决；

同时，南部新城已经聚集了华为、中兴、苏舜等大型高新企业布局，未来板块还将吸纳160万人口聚集，板块腾飞在即，这都意味着板保利堂悦·翡翠公馆有大量的、高质量的租房需求，客户来源有保障。

再从区位规划来看，南部新城总体设计为高大上的绿色宜居智慧新城——大校场原主跑道将打造成机场跑道公园，紧邻的南站板块将形成高新技术产业集群。长远来看，南部新城会是南京新街口、河西新城之后又一个全新的城市中心，未来南部新城将与新街口、河西呈三足鼎立之势！

政府对南部新城是偏爱的。大校场板块最快今年底将有2幅地块出让，这对于已经开发殆尽的南京主城而言可谓是绝对稀缺的资源！区位是土地价值的核心，主城区里的地必然不便宜，板块价值值得期待。

最后，看开发企业的品牌，“保利”的名字就已经代表了产品的质量。作为全国性名牌企业，“和者筑善”的理念一直深刻贯彻在每一个作品中，保利堂悦住宅产品的热销就是证明，而保利堂悦·翡翠公馆的精妙设计也体现了保利的恒心。有名牌口碑做后盾，业主们可以更放心啦。

据了解，与保利堂悦·翡翠公馆同板块的loft公寓项目租金已经达到4500元/月，而保利堂悦·翡翠公馆的产品品质、交通配套与区位优势更突出，未来租金上涨的空间自然也就更大。

保利堂悦·翡翠公馆近期将推出4.8米公寓，Loft、双钥匙设计，艺术精装交付，位居主城交通核心区域，坐拥齐全商业、高新产业配套。百万买两套，不要错过喔。