投资楼市要擦亮眼睛 什么样的产品值得买？

楼市调控政策不断升级，住宅市场日渐降温。不少投资客看上了商住产品。商住是住宅的类产品，可居住、可出租，尤其在国家大力倡导“租售同权”的背景下，它的升值潜力再度被引爆。

但小掌柜要提醒大家的是，买商住两用房也是个技术活，选到性价比高、后期升值潜力大的产品才是王道。今天我们就一起来说说，在南京什么样的商住两用房更值得入手。

为什么说现在投资正当时？

进入到2017年以来，商住两用房产品的热度一路上走，甚至出现了和住宅一样的火爆场景。有数据显示，2017年2月-5月，商住两用房的销售面积都较去年同期有明显的涨幅。其中3月份的全市商住两用房销售量达到9.6万平，成为近9个月来的最高峰。此后的两个月，南京商住两用房的销售数量也保持在8.5万多平的水平线上，远高于去年同期。

商住两用房为什么突然就火了？一方面，今年南京的住宅政策收紧可以说是“前无古人”，随着贷款利率的不断攀升，投资住宅的成本变高。作为与住宅属性最为接近的商住两用房，自然成了投资者们的好去处。

另一方面，政府已经开始了对商住两用房市场的调控。南京禁止“商改住”，直接宣告未来市场上商住两用房房源会大幅减少，挑高商住两用房更是成了绝版户型，稀缺性可见一斑。

此外，在国家倡导“租售同权”的风口上，有专家认为，这是商住两用房型物业的升值机遇，因为租赁权几乎等同于所有权，入学能便利，商住两用房市场势必将迎来新的发展期。

平层and挑高 你更爱谁？

5月26日南京发布新规，宣布酒店式公寓的层高限制从4.8米降到3.6米，买一层送一层将从市场绝迹。同时严厉遏制利用飘窗、阳台、檐廊、挑廊等偷面积的行为。

这就意味着，如今市面上热卖的4.8米挑高商住两用房将不再有新的上市量，而平层商住两用房的售价很可能会较现在有较大的上浮。平层和挑高两种产品各有特色，于投资而言也各有价值。

接下来以城东热卖的银城KINMA Q+社区为例，为大家解读平层与挑高各自的优势。

（银城KINMA Q+社区3m层高平层户型图）

平层户型一般会按照正常层高（2.8-3米左右）设计，厨房、客厅、卧室一眼可见。这样的产品好处在于层高与普通住宅一样，不会有高度上的压抑感。同时在价格上也更为实惠。银城KINMA Q+社区的平层房源均价为2.1万/平，总价67万起就能拿走一套！

（银城KINMA Q+社区3m层高平层样板间实景）

4.8米的挑高产品可以做成loft式，也即在高度上做分割，用楼梯连接，做成高举架型居住产品。看一眼上去，是不是很有小别墅的既视感？

（银城KINMA Q+社区loft户型示意图）

Loft的优势很明显：层高挑高，是高大宽敞的立体空间，居住起来更有层次感；空间功能分割更精细，卧室、客厅、工作室甚至衣帽间都能完美搭配；更重要的是，业主只要花一层的钱就能拥有将近两倍的使用面积，很划算呢！

（银城KINMA Q+社区4.8m层高loft样板间实景）

近来，有开发商还创新出了新的4.8米挑高产品——双钥匙！一套变成两套，上下两层彼此独立，各有厨卫，互不干扰。如果用来自住，整个套型的功能更全面，两房以上的设计几乎等同于住宅；用来投资，上下两层可以或许同等收益，两倍租金就这么来了！

（银城KINMA Q+社区双key户型示意图）

可以说，双钥匙是4.8米挑高产品的创新迭代之作，将室内空间发挥到了极致。可惜4.8米的挑高以后将绝迹，这样超值的产品已然变成了稀缺珍品。

（银城KINMA Q+社区4.8m层高双钥匙样板间实景）

想投资商住两用房 你该怎么选？

1 、首先，选投资产品与选住宅一样，质量最重要

无论是自住还是投资，好的产品设计本身就具有价值。银城KINMA Q+社区由三栋小高层建筑组成，共908户智能精装产品，总建面7.6万㎡。主力户型面积38-45㎡，平层、挑高Loft与双钥匙三种产品，完美覆盖不同需求的客群。同时，项目做到了每一户平均有6m³的收纳空间，真正是麻雀虽小五脏俱全。

同时，银城KINMA Q+社区所有房源全部精装交付。银城与互联网大咖腾讯合作，打造的KINMA Q+是集年轻化、互联范儿为一体的智慧互联社区，在精装上打造五大系统、30多个人性细节保证业主的居住舒适感。

入户空间系统：密码、刷卡、钥匙三重便捷入户方式；入户感应灯，进门不用动手开灯；

卫浴空间系统： 卫生间置放洗衣机，有效降低噪音影响；淋浴间地面石材，回形槽排水，防滑并通畅排水，脚面无积水；

餐厨空间系统：厨房台面挡水条，防溢水设计；隐藏式抽拉餐桌，可承重约60斤，使用时抽出，还可作为料理台；厨房墙面采用不锈钢整包设计，现代简约风格，更方便清洗油烟污渍；

睡眠空间系统：床头多功能插座，带USB接口；床头设置紧急求救报警按钮；全幅落地窗设计，超大采光面，阳光满布室内；

起居空间系统：明装筒灯，大面无吊顶设计，无主灯设计，最大限度保证层高；极致收纳空间，充分利用各种剩余空间角落……

不仅如此，银城KINMA Q+社区还有更有N多黑科技致力于帮助业主生活更便捷，“七大互联”更是让线上线下生活无缝连为一体，其强大的核心在于以业主为中心，以微信为媒介，连接一切线上线下有趣、好玩的互动信息，让年轻人的生活在便捷中，变得更加丰富多彩。

同时，银城KINMA Q+社区还将打造4000㎡共享“大客厅”，充分满足业主的社交需求与文化精神交流。这个“大客厅”将包括有阶梯剧场、无间书室、创意市集等文创空间，也包括轻食堂、咖啡厅、清吧等休闲空间，更有众创办公、屋顶花园、露天咖啡厅……把社区打造的有温度、有情感，更让人有家的感觉！

目前已经公开的银城KINMA Q+社区售楼中心就是着4000㎡共享“大客厅”的一个缩影，所有来到这里的客户都被一股清新文艺的气息给深深吸引。

2、除了产品，还要重点关注商住两用房的区位配套条件！

这很重要，它很大程度将决定商住两用房产品的升值空间。

在买商住两用房的时候（尤其是用来投资时），有几个指标一定要好好考量：

◆ 交通很重要，靠近地铁为佳。若是自住，交通发达便于出行；若是投资，交通发达地区的房产更不易贬值，回报率更有保证。

依旧以银城KINMA Q+社区为例——项目有双地铁配套，“换乘王”4号线与2号线于金马路站交汇，展开了一条通往主城各个角落的交通网。地铁4号线可与9条地铁线路实现换乘，迅捷交通网络可以实现出行无忧。项目距金马路站1号口约300米（实际测量）。

◆ 周边要有一定的产业基础和商业配套，这样可以保证有足够的人流量，自住的话不怕生活不方便，出租或出售也不怕没有客户群。

商业也是银城KINMA Q+社区的一大优势。项目周边金鹰奥莱城、招商花园城、亚东城、森林摩尔、东城汇、仙鹤新天地六大商圈环伺，区域内高端商业林立，人流量堪称全市前位，全方位业态吃喝玩乐购，也不担心出租没客户。

未来，金马路、马群TOD商业综合体的配建，以及社区内社群生活配套，将让银城KINMA Q+社区的商业氛围更加浓厚，生活便捷不在话下。

◆ 政府强力规划的板块最好。尤其对于投资来说，商住两用房是个长线产品，买的就是一个预期，规划利好更多的板块增值空间也更大，更加保险。

这就不能不提城东板块了。银城KINMA Q+社区位于南京紫金山旁、宜居城东。对于南京而言，城东的山水、城墙、高等学府、公园，早已使其日渐成为南京人向往的生活乐园和精神牧场。城东以其浓郁的人文氛围、丰富的山水资源和宜居的生活节奏，吸引了越来越多的高端置业人群。

紫金山作为唯一能代表南京豪宅圈的城市名片，环紫金山板块不可复制的稀缺自然资源和六朝风华的人文积淀，也成了许多高端项目择址城东的关键。

在2016年，城东板块的价格已经涨上4万/平，仅次于寸土寸金的河西中部。现代化的建设加上深厚的人文底蕴，城东无疑是南京宜居之地，“东富西贵”的板块格局已经恍然形成。银城KINMA Q+社区主打公寓，区位更加重要。城东的崛起让银城KINMA Q+社区也拥有了先天性区位优势，未来的升值潜力也跟着水涨船高。

◆ 开发企业品牌至关重要，它会成为后期资产持续保值增值的保障，也是后期物业、生活服务等方面的口碑保证，作为产品的一个隐性资产存在。

论口碑，银城在南京可谓是口碑最好的开发企业之一。银城东苑、银城东岳府、银城君颐东方、银城白马澜山……每个项目都代表着品质与实力。银城的物业更是业内楷模，在更多的项目中给业主带来贴心服务。

截止2016年底，银城集团旗下地产业务累计完成开发面积约567万平米，银城物业托管面积超1000万平米。服务客户超过15万人，集团总资产约180亿元。凭借超前的理念和高效的管理，公司跻身中国地产百强企业、中国地产诚信企业、连续10年入选江苏省房地产业综合实力50强（2016年位列第七名）。

而银城KINMA Q+社区是银城“全龄计划”中最鲜活的一段，也成为南京首屈一指的有自己鲜明个性、与互联网公司联合打造并率先将社区生活氛围营造起来的项目。它似乎昭示了房产开发的另一种可能，人性服务+高端品质开拓了南京楼市的新风尚。