【区域报告】房子卖一套少一套 江宁这个板块距离“脱刚”不远了？

目前，放眼南京主城，单价“1”字头楼盘聚集地，只有江宁滨江、禄口和江北高新、六合四个板块，但是，要说“房荒”现象最严重的非江宁滨江板块莫属。

房源告急！江宁滨江仅有1盘有房可卖

自9月底，江宁滨江楼盘中国铁建原香颂冒雨开盘收官后，眼下，区域内还有房可售的楼盘仅有弘阳禹洲时光印象一家。

据了解，8月中旬弘阳禹洲时光印象以7.5%的公证摇号中签率开盘，推出48套洋房当天售罄。时隔2个多月，该盘又将马上推新，紧急补仓江宁滨江楼市。

目前，已经蓄客许久的弘阳禹洲时光印象早已蓄势待发，预计10月底或11月初推出14、18、21、22号楼高层房源，2梯4户，户型面积88、117平米，价格预计12000元/平米；还将加推1号楼洋房，面积118、180、135平米，共计400多套房源。项目前期加推洋房，均价约14000元/平米。

（弘阳禹洲时光印象鸟瞰效果图）

尽管弘阳禹洲时光印象这家“独苗苗”即将开闸放货，但对于卖一套少一套的江宁滨江板块而言，断供警报已然拉响。眼看着，江宁滨江老盘接连收官，而区域内又暂无新盘补仓，这使得本就“逢开必抢”的江宁滨江楼市，后续持续走热的可能性很大。可以预料的是，此次弘阳禹洲时光印象开盘，公证摇号开盘基本已成定局。

事实上，目前江宁滨江的二房与新房价格已经出现倒挂现象，二手房均价要比板块新房均价高出2000-3000元/平米，这也是该板块供不应求的主要原因之一。

（弘阳禹洲时光印象周边二手房）

另外，值得一提的是，江宁滨江的地块储备方面也是寥寥。在今年1月份的土拍中，由鲁能拿下的江宁滨江G90地块，楼面价高达11077元/㎡，虽然项目案名已定位鲁能硅谷公馆，但由于要现房销售，目前上市时间待定！

规划利好初步兑现 江宁滨江新城起飞在即

目前，江宁滨江的交通、教育、医疗以及商业配套都存在一定的短板，但对于任何一个崛起的新城来讲，都要经历一个从无到有的过程。

根据规划显示，江宁滨江新城的规划范围，东至宁马高速公路，南至江苏省界，西至长江，北至江宁河，总面积约66.3平方千米。从总体布局来看，江宁滨江新城将构建“两轴三带四组团”的结构，“两轴”即景明大街公共服务轴与盛安大道科技创新轴，“三带”即滨江生态景观带、沿江港口物流带和宁马综合物流带，“四组团”即江宁组团、中部组团、铜井组团、南部组团。

交通配套方面，目前区域内的居民出行全靠仅有的几条公交路线，其中，D6路公交可以直达地铁2号线油坊桥站，707路公交可以直达地铁1号线中华门站，公共交通出行较为不便。

至于区域内规划的地铁8号线至今还没有动静。不过，好的消息是，今年3月份，南京市交通运输局透露，铁路总公司已同意对宁芜铁路板桥段实施外绕。众所周知，一直以来，由于板桥片区内宁芜铁路外迁事件悬而未决，通往板桥新城的地铁8号线随之“按兵不动”。而如今，宁芜铁路外迁有了实质进展，意味着江宁滨江和板桥新城距离地铁8号线开建，不再遥遥无期。

规划显示，地铁8号线起自江宁滨江新城铜井，沿宁芜公路经过江宁滨江开发区、江宁镇，进入城南板桥，在油坊桥站与地铁2号线换乘，在小行站与地铁1号线换乘。穿过秦淮区、白下区之后，地铁8号线拐向东北，到达仙林新城。

此外，除了地铁交通外，滨江大道江宁段已开工建设，建成通车后将大大缩短到河西新城的距离，另外正积极推进宁马高速拓宽工程开工建设，进一步缓解滨江交通拥堵压力。

教育配套方面，目前江宁滨江已建成72班滨江小学，36班滨江中学将于今年启动建设，苏州外国语学校（含小学至高中）已成功签约，这意味着江宁滨江的优质教育资源正在不断涌入。

据了解，苏州外国语学校创办于1994年，是苏州高新区的一所国际化学校，在日常教学中采用双语模式，引进国外原版教材，此外还开设有法语、日语、德语、西班牙语等多语种教学。历届办学中，小学、初中升学毕业考试和全国高考的成绩，一直位居全市前列。

医疗配套方面，现阶段江宁滨江区域的医疗不算突出，但目前区域内正积极与省人民医院与省人民医院洽谈中，力争真正拥有一家三甲级综合医院落户。

商业配套方面，眼下的江宁滨江主要依赖老江宁镇的商业配套，而且相对零散。但是，区域内一座建筑面积8万方的商业综合体——绿地•花茂正在建设之中，同时，还要配备约2000方生态知名超市， 约3000方有机社区菜场，约1500方养老颐乐中心，约1500方有氧体育中心，还有约2.8万方超大文化活动中心。

（绿地•花茂效果图）

（绿地•花茂效果图）

根据规划，江宁滨江新城中心区的商业区域规划布置办公、商业金融、文化娱乐、教育研发等设施，打造滨江新城CBD。丰富整个城市空间的同时，也标志着滨江新城繁华商业中心的形成。

板块内品牌房企扎堆 今年春节前后将有土地出让

现在如今，曾经无人问津的江宁滨江已经集结了弘阳、禹洲、朗诗、绿地、鲁能以及中铁等品牌开发商，板块地价不断刷新。

在“缺房缺地”的市场环境下，江宁滨江的土地供应迫在眉睫。据悉，南京市国土资源局江宁分局透露，在2018年春节前后，江宁滨江预计将有3幅地块将要拍卖，“补货”板块土地储备。届时，江宁滨江的地价是否会再上一层楼，我们拭目以待。

写在最后：目前，江宁滨江板块的新房库存紧俏，而前来该区域置业的购房者无非就两类，一类是，预算真的不多的刚需群众；第二类就是投资客，而相对刚需买房人来说，前来江宁滨江投资的购房者目的性就很强，只要有房，他们就会果断下手，因为毕竟南京主城区的“万元盘”一个接着一个的绝迹，总价100多万的楼盘实在太难得了。

对于现在供不应求的江宁滨江板块，地价已经过万，而目前房价和地价相差无几，可见，江宁滨江的性价比还是比较高的。显而易见的是，江宁滨江房价正直奔“2万”高地，江宁滨江脱离刚需阵地的时间也许真用不了多久了。