不小心买了被法院查封的房子 该怎么办？

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王炜

南京市律协城镇化委员会副主任、江苏三法（江北新区）律师事务所律师。

案情回顾

南京市最近发生一起纠纷，该案中法院依银行申请，查封了“老赖”苗某名下的一处房屋，但该房屋此前已经被苗某以房抵债卖给了第三人何某，何某以通过合法方式获得该房屋并入住、因限购未办过户为由向法院提出异议。那么，案情纠结该何去何从呢？

最高人民法院案例汇编出的裁判要点确实有利于法律工作者业务操作，但人民法院的裁判要点、司法文件也是不断更新的，在实践操作中应当注意甄别。

一、房屋解封是否必须满足“实际占有，支付全部房款、未办理产权过户不存在过错”这三个条件？

南京市最近发生一起纠纷，该案中法院依银行申请，查封了“老赖”苗某名下的一处房屋，但该房屋此前已经被苗某以房抵债卖给了第三人何某，何某以通过合法方式获得该房屋并入住、因限购未办过户为由向法院提出异议。

有人认为第三人对被执行人名下房产要求人民法院解封必须同时满足 “实际占有，支付全部房款、未办理产权过户不存在过错”三个条件的观点。

但笔者认为该观点是按《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条处理的，此规则在2015年之后已经不适用。

二、新法已不要求满足三个条件

2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》此规定是诉讼保全阶段使用最广泛的文件，其中第十七条，也是上文中原作者援引在案例中实际适用的，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

2015年最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》该文件第二十八条和二十九条将购买二手房和商品房做了区分，其中二手房买受人异议支持的条件为：

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4非因买受人自身原因未办理过户登记。

2015年的司法文件就二手房买受人异议条件有两点变更：

1、需要签订买卖合同，

2、只需支付大部分房款而不是全部房款。

然而存在一个问题是：诉讼保全阶段能否使用规范执行的司法文件？相关法律文件还未给出明确的答复。

三、买受人对诉讼保全裁定不服，可按复议或执行异议处理

首先，按2015年最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百七十二条规定：利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。赋予了利害关系人申请复议的权利。

其次，在复议过程中可以按执行程序处理，如该解释第一百五十六条规定：人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。并且按《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第一条第二款对执行实施类案件的定义包含执行财产保全裁定案件、第五条规定执行财产保全裁定案件案由、第二十一条对执行财产保全裁定案件结案方式予以规范；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第七条规定对诉讼保全执行行为可以提出执行异议。

需要注意的是2015年7月2日江苏省高级人民法院《执行异议之诉案件审理指南》第五条规定的案外人对人民法院作出的诉讼保全裁定不服的，可以申请复议。案外人提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。

综上，我们可以归纳为：保全裁定的复议案件，利害关系人可以提出复议，也可以提出执行异议，可以按执行异议规范处理，但目前我省不能提出执行异议之诉。

四、结论

善意买受人签订了购房合同并实际占有了房屋，支付大部分房款且对尚未过户没有过错的，可以提起复议或者按照执行异议规程提出异议，人民法院应予支持。