中国境内投资意愿增加 长租公寓关注度大幅增长

2018年4月8日，上海 –CBRE近日发布《2018年商业地产投资者意向调查》报告, 通过对涵盖众多领域的350名亚太区房地产投资者，其中包含81名中国房地产投资者进行调查，预测并解析最新商业地产投资意向及未来投资趋势。

　　中国境内投资意愿增加，长租公寓关注度大幅增长

　　与上一年相比，2018年中国投资者在国内投资(47%)及出售(48%)的意愿均有显著增加，CBRE预期2018年中国大宗物业投资交易将持续活跃。

　　更多投资者将资产配置多元化(22%)和稳定的现金流(17%)作为其投资商业地产的主要动机，同时选择“商业地产较其他资产类别升值更快”为动机的投资者占比有所下降。

　　中国大陆最受关注的投资目的地依次为上海、成都、深圳、北京。其中上海连续第三年蝉联最受投资者关注市场榜首，同时投资者对二线城市的关注度显著提升，其中成都的关注度由1%跳升至19%。

　　CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌：“2018年中国大宗物业投资将继续保持活跃。写字楼仍然最受投资者青睐的物业类型，而在政策引导下今年长租公寓成为仅次于写字楼的投资选项。投资者将在不同房地产类型的选择上更加注重多元化，养老地产、医疗地产、数据中心等利基市场持续受到关注。”

　　中资海外投资降温 一带一路投资持续活跃

　　2016年底，为稳定人民币汇率、限制资本外逃、降低金融风险，中国政府开始对海外投资实施限制。随后，房地产被列入境外投资受限行业名单，2017年下半年中资的境外并购交易活跃度大幅减弱，但上半年的强劲表现仍令2017年全年境外房地产投资总额超过350亿美元。

　　受监管趋严影响，2018年中国投资者赴境外投资的意愿下降。无海外投资意愿的投资者比例从上一年的45%，增长到67%。与之形成对比的是，投资者对“一带一路”沿线的亚洲新兴市场投资意愿持续上升至43%，大型资产包交易，仓储、工业园和港口码头等工业物流资产受青睐。

预计2018年中资的境外地产投资将呈现以下特点：

　　主权财富基金和自用买家继续活跃：以中投公司(CIC)和国家外汇管理局(SAFE)为首的主权财富基金(SWFs)将取代受到政策影响的险资和开发商，引领中资的境外投资活动。部分寻求全球业务扩张的电商和制造业投资者也将进一步加大自持型物流地产布局。

　　中资成为卖家：出于实现投资回报、偿还债务等原因，我们将继续看到一些中资企业成为国际房地产市场的卖家。

　　离岸资本再投资：由于资本管控使得境外直接投资受到严格限制，预计今年中资的海外投资中离岸资本再投资的占比将有所提升。但值得注意的是，国家发改委最新规定已将此类投资也纳入监管范围，预计这将令投资者更为谨慎。

　　选择其它投资途径：担任基金中的有限合伙人(LP)、购买低于5,000万美元的小型股权;参与合资企业。

　　CBRE中国区研究部主管谢晨认为：“中国仍是亚太地区跨境投资的最大资本来源国，并将继续在全球商业地产投资市场扮演重要角色。短期来看，投资者针对新的政策环境作出的策略调整或将放缓其资本部署步伐，但我们对中国资本的全球化布局仍保持长期的信心。”

　　2018亚太投资者意向调查

　　2017年亚洲投资者跨国商业地产投资总额达834亿美元，创历史新高。根据本次调查，92%的投资者表示其2018年的投资规模将高于去年或者与去年持平。另外，加之房地产私募基金将在2020年前在亚太区房地产市场完成约530亿美元规模的资本配置。CBRE预计2018年亚太区商业地产投资市场有望迎来显著增长。

　　亚洲投资者对全球和区域经济动荡的担忧下降，但有44%的投资者担心在激烈的市场竞争下，优质商业不动产的资产价格会不断升高。

　　优质核心资产的价格走高继续促使投资者转向核心增益型投资策略，如在非核心区域的优质资产，或这核心区域的非优质资产。另外，今年增值型投资策略也第一次超越核心型投资策略，将更多受到受投资者的青睐。

　　根据我们的调查结果，2018年十大最受欢迎亚太区跨境资本投资目的地分别为东京，墨尔本，新加坡，上海，中国二三线城市，悉尼，大阪、名古屋、札幌等日本区域中心城市，布里斯班、香港和北京。

（文章整理于世邦魏理仕）