无可售住宅地块的一季度上海土地市场依旧实力抢镜

　在过去的一季度，上海土地市场虽无可售宅地成交，但租赁土地供应开挂、拿地房企扩容、商办地块溢价率过百、个人买家多番拿地等在一季度轮番上演，可谓好戏连台!

　　据房掌柜统计，一季度上海土地市场共成交22幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)，总成交面积为74.14万平方米，同比增加7.4%，累计吸金208.68亿元，同比下跌0.6%。

　　从出让土地性质上看，可售宅地还未面世，租赁和商办地块支撑了整个一季度上海土地交易市场。从供地区域上看，松江区成功出让6地块，成为一季度上海土地市场上最热区域，另外，静安和普陀分别成交3幅地块，其他地区青浦、浦东、宝山、崇明、杨浦、闵行、徐汇、嘉定也均有地块出让。

　　亮点一、上海租赁土地供应开挂 拿地房企扩容

　　上海2018年一季度已经成交10幅租赁房用地，总出让面积近21.51万平方米，建筑面积达52.34万平方米，总价达27.27亿元。

　　△2018年上海成交租赁住宅用地详情

　　上海自去年7月挂出第一幅租赁用地后，截止至目前已成交了31宗租赁土地，未来至少能提供近2万套租赁房源。

　　上海住房租赁市场经过半年的发展，供地区域也发生改变，2017年出让的租赁用地多位于市区或郊区核心市镇、周边配套设施较为完善区域，而今年开局出让的三幅地块，已经扩容至郊环外区域。

　　上海链家首席市场分析师张月表示认为，租赁用地的供应趋势在不断扩大，这会提升整个城市民众对租住预期。

　　此外，今年的租赁住房不仅在供地区域发生变化，而且拿地房企也有明显扩容，由此前的上海本土房企扩展到外省市房企，另外国企包揽的局面也被央企入局打破。

　　1月3日，来自深圳的国资——中集产城投资发展有限公司以底价2.84亿元拿下宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块，一举打破此前租赁用地由本地国企包揽的局面。

　　“出现外省市房企，这也透露出信号，今年拿地房企将有‘扩围’，只要房企本身有优势，“第二梯队”房企有表现机会。”上海中原地产市场分析师卢文曦这样说道。

　　另外，3月21日中建东孚海外事业部联合申拓公司成功以底价4亿元摘得上海市松江区中山街道SJC10032单元10-07号租赁住房地块，该地块是中建集团内获取的第一幅租赁地块，也是央企在沪获取的首幅租赁住房用地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场是上海住房建设的重要组成部分，尤其是租赁用地来看，已经成为上海土地供应的重要组成部分，未来租赁市场前景广阔，关键是租售同权。目前来看主要是国企参与，后续也会有民营企业逐渐加入租赁市场，未来上海租赁市场将会更加活跃，并且对于降低对高房价的恐惧感及实现对房地产居住承受力都有积极作用。

　　亮点二、商办地块扛大旗 溢价率再破100%

　　一季度上海成交最多的要数商业和办公类地块，共成交12幅此类地块，总出让面积58.43万平方米，建筑面积约200万平方米，总价达186.79亿元。

　　商办类地块支撑起一季度上海土地供应大局，难得一见的是，经历过漫长的零溢价成交后，在3月末松江2幅办公用地和普陀1幅商办地块均以超80%的高溢价成交。

　　其中3月30日，上海飞科以2.64亿竞得松江区中山街道国际生态商务区7-3号(新城C单元28-04)号地块，楼板价8016.11元/平方米，溢价率119.6%。这是时隔8个月后上海再次出现溢价率过百地块。

　　亮点三、个人买家现上海土拍市场

　　2018年一季度浦东临港商业地块和松江新城办公楼地块均个人买家竞得。

　　2月7日，自然人林映瑞以总价19126万元竞得临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块被，折合楼面价3250元/平方米，溢价率1%。

　　3月30日，松江区中山街道国际生态商务区7-2号(新城C单元28-03)地块被自然人陈传武和王晓鸥以23150万元竞得，楼板价6551.43元/平方米，溢价率84.46%。

　　业内人士认为，上海对于拿地方的资金要求非常高，资金穿透政策决定了房企拿出来的钱必须是自己的钱，不能是借的，这个条件也把很多房企都挡在了门外，因而土地大多按照低溢价率成交。而个人本身就具备土地竞买资格，只要有能力，买块地也不是不可以。

　　△一季度上海土地市场成交情况