【长租公寓成绩单】万科：与市场的艰难对赌

北京奥运会那一年，广佛交界的廉租房万汇楼成为万科试水住房租赁新业务的起点。

经过八年的摸索，万科在2016年5月正式推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”。

三年时间过去，万科长租公寓业务已初具规模。截至2018年底，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，分布在北京、上海、深圳、合肥、厦门、重庆、沈阳等城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上的项目的平均出租率约92%。不得不提，无论是开业房间规模还是出租率，万科长租公寓都走在行业前列。

比起已经过去的黄金时代，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

进入白银时代，所有的开发企业都发出一个共同的感慨：躺着赚钱几乎不可能。活下来，是一场与市场的对赌，如何在不确定中整合资源赢得市场赢得客户至关重要。

撞上风口

房价居高不下，买房已成奢望，租房成了许多在大城市打拼的年轻人的唯一选择。万科很早就嗅到住房租赁市场可以发力，很幸运地撞上风口。

2015年，万科基于万汇楼的运营经验成立了租赁公寓业务部，随后在几个重点城市试点，先后落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。

之后，2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业。

紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点。

这一年，万科整合各个分公司长租公寓项目，搭建统一管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务，并统一品牌“泊寓”。

2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。

与此同时，各地积极响应出台了住房租赁实施细则，广州首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售”模式。

住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的大力支持。在此背景下，从2016年开始，龙湖、碧桂园、金地、招商、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式进入长租公寓跑马圈地。2016年被喻为长租公寓元年，准确来讲，万科长租公寓元年在2015年。

万科长租公寓产品线除了大众耳熟能详的青年公寓(泊寓)，还有家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线。其中，泊寓是发展规模最大最知名，2017年泊寓加速规模扩张，在全国范围内开拓8.4万间公寓，位于长租公寓行业之首。禾寓和服务式落地项目不多，万科2018年年中发布的一则债券募集说明书有一小段介绍。

以品牌和营销见长的万科，将泊寓业务的运营理念概括为宜居、有爱、友邻、有家、有趣，某种程度上，这与当下年轻人对居住空间的需求不谋而合。

目前，长租公寓形成了自营和长租公寓运营商合作的两种模式，万科就属于前者。

房企背景的长租公寓具有天然优势，依托公司底盘开疆拓土，节省寻找租赁物业的时间，降低人力成本。同时还可以整合地产开发业务积累的改造装修、运营管理的资源和经验，更有的放矢。有品牌背书，通过产品设计、运营管理能力实现租金溢价，万科泊寓单位面积租金高于周边住房。

经过短短几年的发展，长租公寓被视为万科“城乡建设与生活服务商”战略的一个环节，战略地位显著提升。在万科2018年第一季度报告内，长租公寓已经上升为公司内部核心业务，仅次于住宅开发和物业管理，业务布局已经上升到整体战略层面。

在2018年年报中，万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。

破解两难

诚然，尽管有万科强大的品牌背书，划入核心业务的长租公寓发展并没有顺风顺水。现金流大、回报周期长、融资压力大、租金回报低、运营机制不成熟是长租公寓面临的普遍难题，万科泊寓自然也不例外。

说到底，最大难题是运营难和不赚钱。

泊寓门店人房配比本1比100，每个工作人员要管理100多间房。管理任务繁重导致处理问题不及时被客户投诉。

如何提高管理效率与管理质量成为一个很重要的事情。泊寓通过改造后台管理系统，搭建互联网线上APP平台将租赁各环节进行线上管理，实现APP线上预约看房、线上签约等功能。

有机构调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年。

2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上，但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。

长租公寓要活下去，一要有资金，二要有房源。

2018年8月3日，万科发布长达293页的《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》，涉及住房租赁内容仅有5页，关于长租公寓商业模式的描述只有400字，对于长租公寓的租金收益、盈利能力未做说明。

募集说明书显示，此次发债规模80亿元主要用在租赁住房上，补充公司运营资金达24亿元。明显可以看出，万科在用公司信用背书融资，未来还债还需要住宅业务输血，直到租赁板块业务产生收益能够覆盖所有运营成本。

截至2018年底，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供资金支持。

2019年2月25日，万科面向合格投资者公开发行2019年第一期住房租赁专项公司债券，发行规模不超过人民币20亿元，5年期品种，发行价格为每张人民币100元，债券的票面利率为3.65%。

目前来看，长租公寓的运营还需要集团源源不断的输血。这笔钱对支撑长租公寓的长远运营来看，依然是不够的。

为了破解拿房的难题。2017年9月，万科将视角瞄准拥有庞大体量的城中村，提出“万村计划”。与福田区南园街道办宣布合作，采取“城中村综合整治+物业引进和管理+城市化商业运营”的运作模式，对辖内城中村玉田村进行治理。这是万科乡村振兴业务的第一站。

在2018年城市共创大会上，王石为“万村计划”站台，首次提到万科正大力推行的改造城中村的“万村计划”。

谁也没想到，在成功改造坂田围仔村和福田玉田村后，“万村计划”在清湖村碰壁了。

2018年6月11日，富士康员工在龙华厂区内张贴了一张公开信，批判“万科来袭，人心惶惶”。参与清湖村改造的开发商不仅万科一家，整个清湖村像分蛋糕一样，被切成了三块，其中一块给了万科，一块给了金地，还有一块给了另一家开发商。公开信将矛头仅指向万科，万科不免有些冤。

尽管万科的本意是，尽量不过分的抬高房租，让原住民能住在原处。只是清湖村人此前没有接收到这些信息。事后，万科针对清湖村改造计划争议发了情况说明，详陈两个已改造项目的价格趋势。

新业务虽然火力全开但好景不长，深圳“万村计划”也在去年年底被叫停。

2018年11月，负责万村业务的南方区首张纪文在内部下了死命令，要求全面暂停签约新房源。工程进度的严重滞后，收益率的差强人意是促使张纪文下死命令暂停拿房的原因。

半年后，张纪文卸任南方区首，转任万科梅沙教育集团CEO。张纪文是万科新业务导向派掌门人，鼓励发展新业务的“八爪鱼计划”就是他提出的。

不过，“万村计划”的启发意义在于促使深圳市政府发布了城中村整体规划，对城中村综合整治业务进行了制度化规范。

每一天都是租房的好日子还很远

早两年，长租公寓正值风口浪尖，作为房企转型的一个新方向，长租公寓被寄以厚望，疯狂砸钱抢占市场。经历2018年的洗牌，多家曾雄心壮志喊出三年要拿100万套房源的房企放缓扩张步伐，收敛创新业务，不少暂停拿项目，甚至转手在营项目。

长租公寓运营像跑马拉松，跑得慢看不到变化，但运营方必须保持初心和匠心，坚持服务租客，这门生意才是长久的，才能获得客户认可。

有业内分析人士指出，租房成本、装修成本、运营费用，以及空置成本，导致一些长租公寓的盈利状况非常堪忧，这笔账很难算。

万科泊寓的商业模式轻重并举，一方面，自持项目开发泊寓，看重物业未来升值;另一方面，以轻资产承租物业，一般签约10-15年。目前，长租公寓行业投资回报周期普遍较长，轻资产模式回本普遍在 5-8 年，万科的盈利能力稍微好点，预计5年能回本。

在万科2018年中期业绩推介上，万科总裁、首席执行官祝九胜坦承，低估了长租公寓运营难度。

由于长租公寓业务长期亏损，朗诗集团5月13日披露公告宣布剥离亏损的长租公寓业务及物业管理、建筑设计及园林绿化景观等的非地产业务，聚焦绿色科技地产核心业务。

因资金链断裂而爆雷的小品牌长租公寓更多，好租好住、爱加爱、长沙优租客、鼎家、寓见就是典型的例子。

万科泊寓在大规模扩张的过程中，也暴露出运营管理能力欠缺的问题。网络上出现不少吐槽泊寓的声音，有人吐槽甲醛，有人吐槽水管漏水，有人吐槽退押金时间长。

比起一般的租房，长租公寓的租金大约要高出5%。泊寓的客户主要面向18-40岁的城市青年，逐渐上涨的租金让年轻租房倍感压力。

半年租约满后，租金将面临上涨的可能，涨幅一般在200元左右。有租客可能就考虑换地方住。哪怕只是一两百元，也能成为压倒租客心理承受线的最后一根稻草。

即使泊寓的整体出租率保持在90%以上，这已经是行业非常靠前的水平，但由于前期投入成本高(拿房成本、改造成本、运营成本)，资金回本时间依然还很长，至少5年时间。

必须要承认的是，长租公寓盈利是件细水长流的事情。万科董事会主席郁亮就曾表示，长租公寓本来就不应该赚很多钱，主要是解决居住问题。

但是不赚钱的业务如何让投资者投资，又如何获得长远发展?

作为长租公寓的先行探路者和“富二代”玩家，万科长租公寓的这条路究竟要如何走下去，是个值得思考的问题。

正如万科在2018年致股东书中所言，这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于其选择和行动。

或许有那么一天，长租公寓摸索出一个成熟的盈利模式，万科可以很骄傲地说每一天都是卖楼的好日子，同时也是租房的好日子。