江北商业看桥北 老牌商圈的格局还将更大？

对于江北商业而言，“南北两重天”是个很真实的写照。相比江浦区域几乎为零的综合体建设，桥北的商业氛围则明显成熟很多，客流量甚至能排进全市前五。

今天，房掌实探桥北印象汇、弘阳广场、大洋百货三大成熟商业体。从地图上来看，三家商业体一同撑起了桥北的商业圈。其中竞争共存的关系，也颇耐人寻味。而规划仍在扩展，未来桥北商业的体量还将有大幅度的提升。

但桥北商业的短板也很明显。品牌定位中端，整体档次不高，没有地铁直达……老牌商圈面临的硬伤似乎短时间内难以解决。而桥北依然在吸引着众多购房者进驻，现有的商业级别是否能支撑未来的购买力，依然是个问题。

印象汇：美食比逛街更吸引人

印象汇在2016年之前名叫“新一城”，2014年4月26日开业，项目体量约为8万方，位于大桥北路48号，靠近地铁S8号线的泰山新村站。

商场包括地下1层，地上4层，商家类型包括餐饮、培训、沙龙、潮流服饰、生活杂货、运动休闲等。星巴克、沃尔玛等大牌企业也有布局。

其实在江北人心里，印象汇最大的特点，就是“好吃的多”，北疆饭店、探鱼、水脉堂、东北印象、漫湘小馆……事实上，印象汇的定位便是“创造快乐”，口味与品牌也偏向年轻化。

房掌柜实探的时间并不是休息时间，但印象汇中的人流量不算少，不少顾客带着孩子在游乐玩耍。想必到了吃饭时间，这些人也就自然转化成销量了。

大洋百货：坚挺的传统商业体

相比之下，大洋百货的风格就更像传统商业体。

大洋百货与印象汇仅隔大概600米的分割路，步行两分钟就能无缝连接两家商业体。

据了解，桥北大洋百货在2011年4月就开业了，总投资1.5亿元，建筑面积46000平方米。商场内的装修显得略陈旧，品牌定位以中高档流行商品为主，品类比印象汇更多一些，面向的群体显然也更成熟大龄。

房掌柜实探发现，大洋百货一楼以柜台为主，主打彩妆、珠宝、电子、鞋品等。但相比新街口的高奢品牌，桥北大洋里的牌子还是更亲民一些，中档水平，价位不高。一些钻石品牌，如I DO也只是租了一楼的柜台，没有专门的店铺。

一楼以上主打服饰产品、鞋帽等产品。风格也偏成熟风。或许是因为定位的不同，房掌柜实探时明显感觉大洋百货里的客流量不如刚刚的印象汇（也不及一旁的弘阳广场）。有几位顾客在看手机，但也显得兴致不大。

作为老牌商场，大洋百货虽然从装修和品牌选择上不比印象汇和弘阳广场那么青春活力，但却是不可或缺的补充。针对中年以上的客群，大洋百货里的商品显然更适合他们。但鉴于桥北是刚需重镇，本身客源的消费实力决定了大洋百货走的是中端路线，格调与其他地区的大洋还是有些差距的。

弘阳广场：桥北商业的封面

要论桥北商业圈的老大，还是要看弘阳广场。不管是规模，还是花样。

论规模，8月份刚刚升级开业的弘阳广场——“弘阳茂”作为弘阳商业的第三代商业产品， “双Mall+游乐演艺”为定位，通过一系列“弘阳”产品的裂变、衍生、集合，已从单一的购物中心发展成为了55万㎡超大型游乐综合体，集文化、旅游、休闲、购物和人居功能于一体，业态涵盖购物中心、家居建材、主题游乐、星级酒店。

论花样，弘阳广场刚刚完成升级改造，国际著名建筑设计公司凯里森、游乐设计公司康宁翰以及新道信公司共同设计，为弘阳广场打造“双Mall+主题乐园”的国内首创全时态游乐综合体。

项目整体外立面采用了灵动的水纹设计，形似一条飘扬的水波。同时，室内 “饕餮盛宴”、“创意生活”、“时尚集合”、“悦动空间”等多个特色商业集群，以及多个主题布景与街区。不得不说，走在其中的体验感与新鲜感很强。

（弘阳广场C馆内景）

不得不说，在桥北商圈中，弘阳广场是风头最盛的。刚开业的C馆与大洋百货仅隔200米左右，两家商场中间隔着的是弘阳打造的法式浪漫街区，欧洲小镇风格，品牌包括快餐、米线、火锅等多种品类。此外，弘阳还在B区打造了欢乐小镇街区，美式风格，包含有餐饮、时尚衣帽等品牌店面。

（弘阳广场两条风情街）

C馆与B馆之间有近6000平方米的中心秀场，弘阳广场利用这一片交叉点做了别致的设计，以中心秀场为原点，联动弘阳广场、未来世界主题乐园及弘阳酒店，打造亲子游乐、多样表演的互动区域。

与B馆相望的是弘阳广场未来世界主题乐园，这也是目前南京最大的游乐园，整体以“科幻”为主题，打造了一座超时空的“未来之城”，VR体验、激光小屋、太空漫步、F1赛车场等。虽然今天不是休息日，但是在游乐场里还是一片热闹，家长和孩子们笑声不断。

再回到商业体中。全新开业的C馆风格定位更像是吸引年轻人也儿童的欢快风，在房掌柜实探的时候，也确实发现商场里有不少带着孩子的家长在购物游玩。品牌方面，C馆引进了超过300+品牌，其中60%为区域首进品牌，不乏乐高、喜茶、三只松鼠、熊本熊、海底捞、洛克公园、乐高、胡桃里等消费者耳熟能详的网红品牌。

（弘阳广场C馆内景）

而B馆与C馆的入驻品牌形成了很好的互补。B馆拥有众多国际大牌，例如丝芙兰、H&M、RE调香室、StayReal等。

（弘阳广场B馆内景）

大规模+有新意，消费者们显然很买账，弘阳的客流量一直是桥北扛把子。C馆开业当天恰逢台风“利奇马”登陆江苏，然而弘阳广场的人气还是很旺盛，开业首日客流超42w，开业次日再度提升超48w。

规划中 桥北商业还有后劲

除去已经成型的弘阳、大洋、印象汇商业圈，桥北的商业体储备还在扩容。

①华润万象汇（原乐都汇）：预计2020年12月开业

桥北华润万象汇，位于江区浦珠北路与桥荫路交汇处，临近长江大桥北桥头堡，建筑规模10万平米，地上5层，地下2层。该项目在2019南京江北新区”两城一中心“（深圳）恳谈会上成功签约，预计在2019年9月开工，2020年12月开业。

②金象王府井商业：原预计于2020年开业

金象城王府井购物中心是华东首家王府井购物中心，商业综合体项目建筑面积达26万㎡，是集豪华酒店式公寓、大型情景式Shopping Mall、摩登时尚Block街区、国际五星级酒店等四大顶级业态为一体。

③柳洲东路地铁站商业综合体：下个月启动

拟建建筑为与地铁11号线柳州东路站一体化开发的商业综合体，地上建筑面积约20余万平方米，建筑高度控制在180米以下，地下建筑面积约10余万平方米，拟建地下3层。

总结

实探下来，房掌柜最为直观的感受便是：弘阳广场的规模与实力，在桥北着实是个扛把子。三大馆各有分工、彼此配合，从面积和体量上就已经完胜其他商业体。加上游乐场、风情街等特色项目的打造，弘阳广场的优势显示得淋漓尽致。

在这样强势压迫下，与弘阳广场“近身竞争”的印象汇、大洋百货显得薄弱不少。但可喜的是，这两家商业体也还是找到了较为精准的消费群体和自身风格，与弘阳广场有所错位。如此避开了“正面战场”，反而得到了三家商业体之间的相对平衡。

同为江北，江浦的商业综合体是空白，桥北却能做的风生水起。房掌柜分析下来，原因有以下几点。

首先，得益于桥北巨大的客源储备。

数据显示，桥北板块的总人口在2016年时是30万，现已增加到38万，3年吸引8万人留下。距离主城仅一桥之隔，房价却是全市谷底，对于生活在这里的宁漂来说，这里就是他们在南京安身立命的第一站。从上世纪90年代开始，桥北地区开始了如火如荼的房地产开发，人口迅速聚集，商业体不仅有了生长土壤，更是一个必不可少的生活配套。

其次，得益于地铁三号线的开通及扬子江隧道的建成。

地铁三号线在2015年通车，扬桥北板块内的柳洲东路站甚至成了能与新街口比肩的“人潮大站”；扬子江隧道在2016年投入使用，桥北与主城的联系更近一步。

这两条线的贯通，意味着桥北的商业体不再只是面向桥北，包括高新、大厂、甚至江对岸的城北的都能成为桥北的客群。房掌柜在实探过程中，就遇到不少东大成贤学院的学生在印象汇里消费。

再者，桥北的商业体自身运营有章法。

无论是印象汇，还是弘阳广场，在自身已经拥有了一定稳定客源之后，没有选择故步自封，而是寻求升级之法，从外观、布局、设计、品牌引进、主题策划等多个方面寻找突破，给顾客新鲜感和足够的休憩空间。更新换代往往意味着有足够的曝光度与吸引力。弘阳广场甚至率先打造了大型游乐场，抓住了一个市场空白，现在看来效果还不错。

那桥北的商业没有短板吗？显然也不是。

桥北商业缺少高奢品牌的入驻。这当然与板块内人口消费实力有关系。作为刚需阵地，亲民的价格和性价比高的大众品牌是桥北商业体的首选。

但市场不是一成不变的。随着桥北房价水涨船高，高价地陆续上市，住宅质量提档升级，这都代表着板块内的人群素质在提高，未来的消费导向也会有有所变化。及时做好消费者调查，发现并填补空缺，是桥北商业不能停下的功课。

同时，以印象汇弘阳广场为核心的商业集群，交通并不便利。桥北商圈没有类似新街口、百家湖那样的地铁直达、地下空间与商场联通，想要去逛街，要么公交车对接地铁站，要么开车出行。而桥北的“堵车”全市著名。房掌柜打车到的桥北，司机师傅为了避免堵车，甚至从居住区内部道路穿行通过。

这其实属于早期规划留下的尾巴。地铁无法无缝对接，对商业集群的后续客源是有一定影响的。但地铁站也不可能说来就来，涉及的工程太大，要解决这个硬伤并不容易。有消息称，桥北将在柳洲东路站打造商业体，看起来似乎是个不错的主意，但这对弘阳广场商业集群的冲击和分流会有多少，也是个要考量的因素。

但不得不承认，纵观整个江北，桥北商圈是独一无二的存在。或许未来核心区CBD、长江隧道口商圈都发展起来后，江北的商业生态才是丰富而完整的。