禄口地王盘低调认筹预计1.9万/平 3盘计划近期首开

近日，“刚需粮仓”禄口传出多个新消息，最快月底迎新盘入市，价格或许卖不到2万/㎡！

禄口5大最新消息：

1、恒大林溪郡已经开始认筹，放风价1.9-1.95万/㎡，最快本月20号左右首开；

2、禄口G12地块案名公布，为云溪璟园，将由弘阳和佳兆业联合开发；

3、红豆香江华庭已公开样板间，主力户型为79㎡、85㎡、110㎡，计划10月首开；

4、禄口纯新盘如意郡目前已低调公开售楼处，计划10月首开；

5、金基禄口G54地块规划出炉，禄口再添14栋住宅。

01 恒大林溪郡低调开启认筹，放风价1.9万/㎡

楼面价13095元/㎡的恒大林溪郡，是目前禄口片区地王，需现房销售。项目早在7月份就已公开售楼处，近期有中介朋友圈爆料，项目已经低调开启认筹，对外放风价1.9万/㎡。

▲恒大林溪郡沙盘（截图来源中介朋友圈）

据中介透露，禄口恒大林溪郡最快本月20号前后首开，预计小高层均价在1.9万/㎡，准现房，总价190万/套起，户型主力面积98-133㎡，毛坯交付。

该中介表示，项目小高层放风价在1.9万/㎡，也有其他消息说是1.95万/㎡，具体要看销许。“因为上次蓝天星港精装价格在1.8万/㎡，所以项目1.9万/㎡的毛坯价格也不算低。”

根据规划，恒大林溪郡规划打造为14栋住宅产品，其中7栋洋房7栋小高层。另外，项目计划打造2.5万方欧式园林景观，自带1400㎡商业，1000㎡会所。

▲恒大林溪郡效果图

从分布来看，项目1、2号楼、11-15号楼为小高层，7-10号楼为洋房，6号楼则规划为会所。户型面积约110-130㎡的小高层住宅、121-200㎡的花园洋房。其中14层小高层得房率75-80%，皆为三房，2梯2户；5层花园洋房为1梯2户，一楼带地下室。

据透露，项目现房销售，毛坯交付，首次开盘计划推出9、10号楼花园洋房，11-13号楼小高层房源，共计200余套，主力户型113-132㎡，第一批房源快的话年底就能交付。另外项目物业为恒大自营金碧物业。

▲恒大林溪郡实景图

事实上，此前业内不断有人猜测，禄口新盘入市或突破2万/㎡。对此该中介表示，“主要是目前市场行情不太好，全市新房出货量大，加上禄口新盘扎堆，产品重复较高。如果客户想要价格便宜点，可以买溧水，加点钱又可以买主城，选择面太广导致客户被分流。如果行情好的话，禄口破2万/㎡不成问题”。

2. 禄口G12地块案名云溪璟园 弘阳、佳兆业联合开发

就在今天（9.9）上午，弘阳&禹洲禄口G12地块案名正式出炉，为云溪璟园，项目将由弘阳与佳兆业联合开发，产品将沿袭现代中式风格，首张效果图曝光：

▲云溪璟园效果图

据悉，该地块位于江宁区禄口街道湖泰路以东、肖山路以南地块，面积非常大，靠近禄口老镇，社区氛围浓郁，旁边就是蓝天慧融花园，目前还在建设当中。

▲G12地块实景图

▲地块位置（来源于江苏土地）

资料显示，在2019年4月30日土拍中，禄口G12地块正式出让。经过36轮，被禹洲与弘阳以上限11.9亿元联合竞得，触及最高楼面限价11535元/㎡，溢价率40%，自持商品住房面积200㎡。

根据当时的出让条件显示，该地块须配建建筑面积不小于5160平方米的人才房（含租赁住房），由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。另外住宅建筑高度不得低于24米。

值得一提的是，除云溪璟园外，佳兆业同步公开位于燕子矶和溧水的另外2大纯新项目案名，分别为燕然居（佳兆业燕子矶G34地块）、悦峰府（佳兆业溧水G06地块）。

3. 红豆香江华庭公开3大样板间 主力户型79-110㎡

另外，红豆目前在禄口共有2大项目，其中动作最快的是香江华庭，项目在上周六正式对外公开3大样板间，分别为建面约85㎡和110㎡的精装样板间，以及建面约79㎡的电梯洋房清水样板间。

▲红豆香江华庭沙盘

▲项目3大户型图

从户型亮点上看，约85㎡户型设计为两房一卫一储藏室，双开间朝南；约110㎡三房双卫一储藏室，三开间朝南，约10米面宽，实现电梯独立入户。另外约79㎡，户型为两房一卫一储藏室，同样为双开间朝南。

110㎡样板间赏析：

85㎡样板间赏析：

据悉，项目定位为品质刚需，产品规划为4栋10-11层的小高层和3栋5-6层洋房，户型面积79-110㎡，计划10月首开，价格预计在2万/㎡，毛坯现房。项目共打造四种户型，户型建筑面积约79/85/89/110㎡，建筑采用ArtDeco风格。

▲红豆香江华庭楼栋分布图

值得一提的是，红豆在禄口的另一大项目红豆香江华府，将作为香江华庭的高配版，预计明年亮相，定位改善。

4. 2大纯新盘规划出炉 如意郡计划10月首开

滁州三巽禄口G53地块案名定为“如意郡”，打造的是11栋10层的小高层，面积78㎡、90㎡、108㎡，精装交付。目前项目售楼处已公开，样板间还在打造中。据爆料得房率将达到约85%，最快10月首开！

▲如意郡效果图

资料显示，项目前身为禄口三巽G53地块，该地块于2018年12月28日出让，经过11轮竞拍，被滁州三巽置业有限公司，以总价3.8亿元拿下，楼面地价9342元/㎡。

地块位于江宁区空港新城仁寿路以南、羲和路以西，用地面积约 40.68 亩，地块规划用地性质为R2二类居住用地，容积率 1.0＜Far≤1.5,建筑高度≤35 米，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。

另外，金基禄口G54地块的A地块规划设计方案出炉，拟建14幢高层住宅及相关配套设施。去年12月18日，金基以底价10.6亿元拿下该地块，楼面地价7024元/㎡。

▲金基禄口G54项目A地块效果图

该地块位于江宁区信诚大道以北、玉振路以东，由2幅地块组成，规划总用地面积约117.29亩。其中A地块规划用地性质为R2二类居住用地，容积率1＜Far≤1.8，绿地率≥30%；B地块规划用地性质为Bb商办混合用地，容积率Far≤2.2，绿地率≥25%。

目前项目单位已完成了A地块规划设计方案。A地块内拟建14幢高层住宅及相关配套设施，规划总建筑面积约13.5万㎡，将由南京金基华海置业有限公司建设。

▲区位示意

▲总平面示意

▲效果图

5. 禄口倒挂空间有限 新房爆发或影响二手房价

事实上，虽然禄口大批新盘还未入市，但已经明显能感受到剑拔弩张的上市气氛。

一名江宁中介透露，禄口前期已有新盘开启认筹，但由于上市时间一再拖延、对外放风价又高达2.1万/㎡不具竞争力，目前已有客户退筹。

另外，在8月初收官的蓝天星港花园，均价17700元/㎡，已属于全市洼地，但当日推出的60套房源至今没有卖完，还剩少量房源在售。

老盘去化慢，新盘也不敢贸然出货。

从储备来看，禄口一共有11个新项目未入市，其中万元地块6幅，集中诞生于2017年，虽然此后2年来禄口挂地频繁，但期间并没有诞生新地王。

片区地价最高的是恒大林溪郡，楼面价在13095元/㎡，其次是红豆香江华府和中骏融信雍景台，楼面价分别为12846元/㎡和12842元/㎡。

拿地最便宜的是蓝天慧融花园，该地块于2015年10月底被禄口机场建设以3.99亿元摘得，楼面价仅在4777元/㎡，比恒大便宜了超8千元/㎡。

地价整体回落的趋势还是比较明显的，除今年4月份诞生1幅万元地块外，去年底出让的3幅地块全在万元以下，其中2幅成交地价甚至比2016年的地价还要低。

另外从二手房看，禄口倒挂空间也比较有限。据安居客数据显示，禄口二手房目前报价在1.2-2.1万/㎡不等，而禄口最近一次开盘是在8月1日，收官均价在17700元/㎡。

▲截图来源安居客

中介透露，目前禄口二手房市场比较冷淡，一方面是片区新房库存体量太大，另一方面是缺乏名校等实际利好支撑，另外地铁的辐射范围有限。如果新房扎堆入市，可能会影响二手房业主预期，甚至导致禄口二手房价下跌。

不过也有业内专家认为，禄口空港新城的定位是高科技产业新城、高品质宜居新城，依托紧邻禄口机场，多个高端产业正在快速聚合，例如航空装备制造、航空物流等核心产业以及高端商贸、金融服务、科技信息等等。由高端产业聚焦带动人才流入，刺激经济发展、提档片区配套，并转化为楼市利好，这一过程是长期的结果，而不是短期的房价波动。