金九上海楼市高价产品供应不停歇 成交仍有向上动能

9月以来，上海楼市有多个高价产品开启认筹模式，包括前滩晶萃名邸、上海桃花源、恒大滨江华府等项目，上周还有中海·臻如府、融创外滩壹号院开盘入市，各楼盘认筹现场出现火热现象，看来后续成交仍有上升动力。上周上海新房成交行情受中秋假期影响，环比数据小幅下跌，但降幅较前值有所收窄。值得一提的是，热门板块临港新城单周成交121套，环比下降1%，仍保持板块销售排名第一。

核心数据：

据上海中原地产数据显示：上周(9.9-9.15)新建商品住宅成交面积13.9万平方米，环比减少17.9%。上周新增供应面积达到21.4万平方米，环比下挫了5.4%;上周均价为53829元/平方米，环比下跌2.1%。

近期上海楼市成交行情▽

数据来源：上海中原研究院

上周上海各区新房成交套数▽

数据来源：上海链家

南汇、奉贤成交领跑，临港销售占比下降

区域表现上南汇、奉贤虽然还在领跑，不过两区从这轮成交峰值上有不同程度下行，南汇上周勉强守住3万平方米，环比减少6.3%;奉贤成交1.8万平方米，环比减少21.7%。值得一提的是，热门板块临港新城单周成交121套，环比下降1%，仍保持板块销售排名第一，但成交套数在浦东区域整体销售套数中的占比已由之前最高的60%降至目前35%。

上周外围区域只有5个区超过1万平方米，交易意愿有所减弱。此外，卢湾和长宁成交出现挂0现象，中端改善为代表的浦东成交量也没有超过1万平方米，印证市场短期还在回调中。

另外，从区域成交套数来看，成交TOP3区域为浦东、奉贤和青浦，分别成交343/204/117套，成交均价45070/28849/45083元/平。分板块来看，成交TOP3板块为临港新城(浦东)、惠南(浦东)、和周康(浦东)，分别成交121/74/57套，套均总价294/352/608万元/套，成交均价27049/31692/58663元/平。

表：上海商品住宅成交TOP10(2019.9.9-2019.9.15)

数据来源:上海中原地产

从成交产品来看，各路产品均有不错表现，并且结构上也比较均衡。成交前十的榜单中有4个均价低于3万元/平方米的刚需，主要集中在南汇和奉贤的项目，甚至榜单中出现均价低于2万元/平方米的低价项目。此外，近期10万+的高价房上周有3个项目上榜，其中一个还排到第二，也反映出高端产品有稳定成交量。

近期成交产品结构变化不大，因此呈现小幅波动走势，上周均价为53829元/平方米，环比下跌2.1%。

高价房陆续入市

供应方面上周继续维持高位盘整走势，入市5个项目，总面积达到21.4万平方米，虽然环比下挫了5.4%，但还维持在20万方的高流量之上。

上周黄浦滨江有新房源推出，此外，普陀真如版块也有项目入市。下半年高价房会陆续入市，市场竞争越来越明显。

融创外滩壹号销控表

据了解，融创外滩壹号院于9.11开盘，推出最后99套房源面积285-347㎡均价12.15W，共计49组有效认筹摇号选房，最终成交38套去化近4成。

中海臻如府开盘现场

另外，9月13日，普陀真如中海臻如府开盘，均价9.5w，房源352套，有效认筹171组，认筹率约50%，开盘当天成交150余套。

除了这两个高价房项目外，上周其余开盘项目均为首次改善型产品，均价都在5万元/平方米以内。

专家观点：

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：上周市场调整并不意外，市场有遇假期就有调整的惯例。上周末正好是中秋小长假，因此会打乱原先成交节奏。中秋小长假三天只成交4.5万平方米，平均下来每天也就1.5万方左右，甚至都要低于平时成交量，而通常情况下双休日的交易量是平时的1.5倍左右。不过对比去年中秋小长假只成交3.4万方，可见今年市场成交要比去年乐观。由于假期是短期影响，假期一过节奏就会恢复正常，加上持续2周供应量都在20万方以上高位，以后会很快转化成交易数据。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，上周成交环比继续下降，但排除中秋假期影响，环比降幅并不算显著，反而较前值有所收窄。其中，热门板块临港新城单周成交121套，环比下降1%，仍保持板块销售排名第一，但成交套数在浦东区域整体销售套数中的占比已由之前最高的60%降至目前35%。

成交价格方面，由于上周成交量靠前的小区均价都不算高，使得整体均价环比再度下降。上周新增供应量1792套，新增均价51358元/平。