楼市下半场 | 买房卖房的都说：我太难了

金九银十已至，市场的回应似乎并没有那么理想。

一边是开发商频繁出新、加快推盘节奏，缓解现金流、融资难、拿地难等困境；另一边是购房者更加小心谨慎、担心买贵了、买差了、房贷利率松动了等种种因素。

事实上，楼市进入下半场之后，卖房的买房的，都多了各种担忧和压力，双方齐呼：我太难了！

买房难！

今年以来，市场动荡颇多，上半年楼市行情一般，原以为下半年会有所缓解，没想到下半年更差。

市场环境不景气，对于买房人而言，就意味着拥有更多的选择。然而选择面太广了也并非易事，一时间竟有些不知从何选起。

掌柜君身边有位朋友，去年年底将自己前几年投资的一套小户型卖掉之后，手握200万大洋，就开始步入了投资的大军。原以为，两百万的首付款预算，可以任性一回。不曾想，从江北到紫东、从城南到燕子矶，先后看了数十个楼盘，一直没能下定决定。

用他的话来说就是“太纠结了”！据他透露，这段时间以来，也算是为了看房而操碎了心，原本想在江北淘一套房源的，一转眼南京又来了个紫东，想去紫东买房吧，区域内又迟迟不见踪迹。看相对配套比较完善的城区吧，又担心升值潜力不够，看新区呢，又担心一无所有、配套食言……

总而言之，看得越多越是眼花缭乱，难得下决心要买的两家楼盘，摇号都比较靠后。一家压根没购买机会，另一家则因为进去没有好楼层最终放弃了。

最近，他又开始纠结了，买还是不买。贷款利率执行LPR利率之后，利率是会升还是会降，要不要再等一等，等等。总而言之，什么时候下手都怕自己会买亏，因此一直选择观望……

卖房难！

买房人一理性，卖房人也慌了！今年以来，房地产市场一直与人们预想中“盛况”有所出入。

一直在房企中名列前三甲的恒大，2019年的年中报表姗姗来迟，数据却意外的“难看”！一直走激进路线的恒大，2019半年报却显示：上半年，公司实现营业额2269亿，同比下降24.4%%；毛利为772.6亿元，同比下降29%；归母净利润为149.45亿元，同比下降51.6%。

半年报发布第二日，恒大股价大跌6%，创下两年新低。作为历年来房企的前三甲，恒大这一次的成绩与碧桂园和万科相比，是唯一一家业绩倒退的房企。

去年“金九银十”时，楼市就已经出现了疲态。彼时，万科高呼“活下去”，给业内人士打了一剂预防针，一时间悲观人士放言“2018是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年”。这句话，至少从目前来看，还是有几分道理的。万科作为地产行业的老大哥，其眼光一直能领先市场半年到一年的时间，这一点也一直让业内折服。

今年的“金九银十”比以往来得要稍微早一些，8月份楼市已经开始热闹了起来，全国范围内各地营销手段花样百出。比如时代中国、融创、泰禾、华夏幸福、富力、旭辉等房企，他们的部分房源是真的在降。富力：暂停拿地，全员卖房，四处找钱 ，暂停扩张，全力活下去；旭辉：降低库存，提高去化、加快回款；融创：加强去化，回笼资金，暂缓三四线布局，投资高科技产业曲线拿贷。

即使是头部房企，在这个楼市维艰的时刻，也不得不把现金流作为第一位。恒大：7.5折卖房，全国地产开启促销，只为了回款握住现金流；碧桂园：“裁员”数万，近年第一次员工负增长，降低人力成本开源。

网上还流传一则关于时代中国全员营销的聊天截图，称普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。“1月15号前卖不出就裁员”“如果接受不了现在就可以自己辞职”……

融资难！

开发商们全力在拼去化，说白了也是为了钱，现金流才是硬道理。

今年7月份的时候，规模高达3万亿、房企最重要的资金来源之一地产信托，被监管层约谈警示、按下暂停键。

到如今，不过两个月的时间，市场已是一片哀嚎。尤其是地产信托规模骤降，数据显示，8月房地产信托成立规模继续下滑。共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%，同比下滑45.37%，几乎是被腰斩了……

上半年楼市小阳春，各地此起彼伏的涨价潮，将房地产信托一路送上云霄。国家的稳健宽松货币政策本来是为中小企业、实业提供资金支持的，最后反倒都便宜了楼市地产，这显然不是国家愿意看到的。

某银行对房地产业内人士透露，上半年某城市的四大行之一银行，其房贷业务占据了其银行旗下所有贷款业务的6成多，而这数据在银行业当中还不是最高的。大量的资金流入到房地产行业，杠杆越来越高，这显然是危险的。

对此，6月，银保监会开始释放收紧信号；7月，超10家信托公司收到“窗口指导”，要求控制地产信托业务规模。“让一部分房企倒闭、破产，几乎可以说是上层的指示。这个行业需要洗牌！”

胳膊怎么能拧不过大腿，在得到强硬执行的政策制约下，到了8月份地产信托资金被“腰斩”！但这也同时意味着，缺钱的房企，正在面临重要融资渠道被断的窘境。

破局难！

楼市下半场，普涨已成为过去时，蒙眼买房的时代过去之后，开发商越来越难。无论是一二线、还是三四五线城市，正在面临新一轮的洗牌。

杠杆加得过高的城市，过得尤其艰难。价格卖高了，政府限价不批、买房人也不一定愿意买单；价格卖低了，亏钱成为板上钉钉的事，开发商自己也不愿意。因此，不少高价地就这么耗着，不卖吧、难，卖吧、更难。

逆市之下，难免引发从业者们的焦虑，今年以来地产确实不像以往那么好干了，今后又将何去何从呢？

业内人士认为，生意总有好做和不好做的时候，在这轮调控周期中，当市场没那么好的时候，我们也不能急功近利。打破传统思维，做好内功修炼，提升自身实力，这样在下一轮周期轮动到来之际，才能实现涅槃重生，甚至是弯道超车。

掌柜君也认为，楼市下半场，野蛮增长将不复存在。接来下，就是拼战略、谋略、品质、运营、产品等硬核实力的时候了。拔刀吧，各位！