不冷的冷冻厂 保利35亿拿下广州最贵起拍单价地

昨天一口气百亿挂牌8宗地块的羊城，今天显得有些“意外”。

9月19日下午，广州出让3宗宅地，分别位于花都区府、汽车城板块以及荔湾冷冻厂片区，总起拍价近70亿元。

经历了一小时竞拍，最受关注的荔湾冷冻厂片区由保利以35.5亿元夺得，折合楼面价4.25万元/平方米，溢价17.74%，位列目前广州楼面价第四名；另一边，两宗花都宅地则惨遭流拍，包括一宗占地14万平方米的巨无霸地块也都无人问津。

不过，市场人士就称，两极分化的情况虽有些令人可惜，但并不意外。从6月20日番禺易兴路流拍了第一宗地块以来，广州已接连流拍增城荔城街、永宁街等地块，即便成交也多是底价、低溢价成交。

“这与目前销售市场情况一致，优质地块越来越贵，普通地块则大多会出现流拍、底价成交情况。”中原地产项目部总经理黄韬解释称。

流拍的花都区2宗宅地分别为工业大道南三地块一期地块、商业大道北一地块。前者位于花都区工业大道以南，出让面积15.37万平方米，挂牌起价约22亿元，楼面价约1.26万元/平方米。后者位于花都区商业大道以北、凤凰路以西，出让面积4.07万平方米，地块挂牌起价约15.8亿元，楼面价约1.62万元/平方米。

在黄韬看来，这两宗地块即便不流拍也是底价成交，“目前广州一般的、非热点地块都进入冷静期了，这些区域拍地出现底价成交或流拍都不出奇，拍地是与销售价格挂钩的。”

黄韬认为这种变冷趋势会延续到年底才会调整到位，“目前还不算差，大部分地块还是有开发商愿意接手。”

至于荔湾冷冻厂片区地块，自挂牌初期就备受关注。

该地块位于荔湾区南岸路珠江东侧冷冻厂片区，用途为二类居住用地兼容商业金融业用地，宗地面积达3.77万平方米，地块起拍价30.15亿元，起拍楼面价达3.61万元/平方米。

之所以引人关注，一方面来自于该地块长达十余年的历史渊源。据悉，地块曾经历四度易手，从2003年由广州食品集团转让予粤泰集团前身城启集团，到最后转手予中信，再到此后地块由工业用地变更为商住地，最后被深圳建工接手。

近17年岁月里，该冷冻厂地块因支付价款纠纷、几度易手等原因，迟迟未动工开发。

直到今年7月，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室发布了一则关于《广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》征求公众意见的公告，8月广州市公共资源交易中心挂牌，该地块才算是“步入正轨”。

另一个真正吸引眼球的是地块起拍楼面价达3.61万元/平方米，比6月流拍的番禺易兴路地块起拍价还高三千元，成为迄今为止广州起拍单价最高地块。

一个是流拍，另一个则是溢价近两成出让，个中原因是什么？

黄韬对此解释称，该地块所属片区整体配套比较完善，加上地块本身资源比较丰富，如坐拥一线江景，优势十分大，所以吸引来保利、中海、金茂等多家房企也是正常的。

据观点地产新媒体了解，该地块坐落于广州老城区荔湾，西侧便是珠江西航道，且修筑有临江观光长廊，拥有独特的江景资源，江对面则是大坦沙板块；交通条件上，该宗地临近地铁五号线中山八站，可一路直达珠江新城CBD。

楼价方面，地块周围一手楼盘在售均价4.5-5.5万元/平方米左右，较高端的别墅型项目在7.5万元/平方米左右，二手房大多则在3.8万元/平方米左右。

以楼面价新高的代价才拿下地的保利，这笔账能不能算得过来呢？

“保利对于这样的中型项目轻车熟路。”在黄韬看来，地价虽然较高，但可以通过产品创新等策略创造溢价，加之保利在区域内已经形成一定规模、掌握资源，所以后期项目打造及入市问题不大。

另据观点地产新媒体了解，此前荔湾楼面价纪录也是由保利创下的，即2016年以25亿元+2万平配建拿下的广钢219地块，楼面价为41582元/平方米。

该项目后被命名为“保利东郡”，已于今年5月开盘，主打中小户型平层单位，售价约5.2-5.6万元/平方米。推出价格较此前市场预估的“6字头”有些许出入，但相比目前广州多个高地价项目的现状，能在市场稍显冷淡时顺利推出已值得庆幸。

除区域深耕的经验外，能否守住大本营冠军宝座的焦虑感，或也是保利此次扩储的原因之一。

对于有着“重回前三”目标的保利来说，扎根26年的大本营广州是其重仓之地。截至去年，保利已经连续八年蝉联广州销冠。

然而，紧跟在保利之后的越秀地产这几年追赶很快，结合多个第三方数据统计，截至2019年上半年，广州房企销售排行榜中越秀已超越保利跃升至第一，差距近40亿。

从扩储方面考量，越秀以11亿拿下从化今年首宗宅地，楼面价7329元/平方米，6亿拿下增城中新宅地，楼面价为10462元/平方米等。

更为重要的是，在公开市场之外，越秀通过与广州地铁在轨道交通方面的合作，先是于年初141亿收购增城品秀星图项目，并于上半年实现销售21亿元；再是以90亿收购萝岗、陈头岗两个地铁上盖项目权益。7月份，越秀地产又与广州里仁洞村正式签署旧改合作，总投资210亿元。

保利方面，6月27日，以成交价41亿元竞得广州白云区钟落潭宅地，楼面价13153元/平方米，溢价率19.79%。不过，这却是保利今年上半年在广州公开市场拿的唯一一宗地块，虽此后有些许地块补仓，但相比去年全年斥资约170亿元在广州摘6宗地块的规模与速度而言，显得还是有些落后了。

公开市场之外，保利也往旧改方向寻求土储突破，如8月份战胜富力、合景拿下天河渔沙坦村旧改，9月份签约广州天河柯木塱旧村改造项目。

不过，今年行程已过四分之三，保利能否守住广州擂主可能还有不少挑战。