解局 | 杭州万融城的神秘股东与接盘者融创

杭州万融城终于有了新的归属。

10月16日，多方消息称，融创已拿下杭州城北43万平米大型商业综合体万融城。观点地产新媒体从融创方面得到证实，其将接盘商住板块，而万融城商业部分——即原物山丘，仍然由万融城自持。

换言之，融创并没有接盘整个万融城项目，原因当然在于项目的回报要求。观点地产新媒体得知，在更早之前，融创就已开始洽购万融城。不过，彼时的“全面接盘”，在融创的回报预测中达不到预期。

而后的万融城，则继续“寻主”。2019年9月5日，也就是在其原定开业日期的前一个月，万融城项目在北京产权交易所挂牌被转让。

一个开业前夕挂牌出让的大型商业项目、名不见经传的开发商、接盘的融创以及它背后的神秘股东，给大众留下了不少谜题。

开发商何许人也？

2019年9月5日，杭州万融城在北交所挂牌转让相关股权及债权，挂牌底价31.5亿元。

资料显示，万融城位于杭州城北软件园总部经济区CBD，紧邻万达广场，总建面43万平米，总投资将达到55亿元。项目由7.7万方商业、20.8万方写字楼和公寓以及3300余个地下停车位组成，目前，只有酒店式公寓对外销售。

万融城项目公司为浙江万融置业有限公司，观点地产新媒体于公开资料中获悉，浙江万融分别由深圳盛锋投资管理合伙企业（有限合伙）、杭州北部软件园发展有限公司分别持有项目公司90%、10%股权。

再往下深究可以窥探到，中国东方资产管理公司则凭借持有深圳盛锋77.76%的股权，为杭州万融城的实际控制人。

东方资产鲜少参与大型商业项目的股权投资，外人更容易将其理解为明股实债。有业内人士分析，资产公司是房地产重要的资金来源渠道之一。

在一些前端融资的交易结构中，往往由资产公司和开发商成立一个结构（有限合伙企业），资产公司出优先级，开发商出劣后级，开发商提供兜底一定期限内让资产公司连本带息退出。

那么项目开发商何许人也？公开资料中显示，在深圳盛锋的股东序列中，北京万融世纪置业有限公司持股16.66%，为第二大股东，其法定代表人为余涛。

再追本溯源，曾经“万通六君子”之一的冯仑通过83%的持股比例，成为万通实业集团有限公司的实际控制人，间接持有深圳盛锋5.55%股权。

所以，杭州万融多少与万通集团有一定关系。而观点地产新媒体也了解到，早在万融城拿地后不久，网上就有传言，万通的二股东披着万通的马甲拿了块地。

故事的走向似乎已经清晰。背靠万通的名气和信用，北京万融世纪拉上大型金融机构东方资产，从拱墅区政府以底价拿了北部软件园最核心的一块地。

资料显示，2014年，万融置业以16.8亿元夺得该地块，成交楼面价5896元/平米，土地面积8.9万平米，建筑面积43万平米。项目分三期开发，其中一期、二期工程分别于2014年11月、12月开工建设，三期工程计划2020年开工建设。

目前，二期（3-8号楼）已交付验收完成，预估2019年年底完成一期交付验收（一期内商业部分为1、2、9号楼）；三期已取得建设工程规划许可证，目前正在进行施工图设计阶段。

但商业从来不是一道简单的命题，盘活一个巨大的综合体项目，不仅需要庞大的资金，更需要商业运营能力，在来福士、银泰、万象城等优秀的商业项目齐聚的杭州尤甚。

新的接盘者融创

市场曾有传言，万科已经与东方资产达成协议，将整体接盘万融城。

作为条件，东方资产将为万科本次收购提供非常有竞争力的分期付款金融安排，并以不低于单价2万/平米的价格回购万融城项目约7万平米的商业物业。

有接近交易的人士告知观点地产新媒体，事实上更早之前，融创就已经恰购接盘万融城。不过，按照“全盘接手”的投资测算，达不到融创要求的收益率。

“融创土储量非常充裕，不在于多一个少一个项目，如果达不到要求，我们就放弃。”

融创总裁汪孟德曾在2018年度业绩会上回应媒体，并购是融创主要获取项目的方式，机会很多，但在新项目上，有非常严格的标准，达不到就放弃。

事情就这样被搁置下来，而后，万科开始与东方资产进行收购事宜。

交易向来需要你情我愿。“万融城没法满足万科的一些要求。”上述人士透露，正因为如此，万融城引入了第三方，与融创、旭辉等房地产企业谈收购事项。

按照这时的收购计划，交易对方只需要接盘商住板块，商业部分——即原物山丘，仍由万融城自持。

每个企业都有自己的投资判断逻辑，显然，剔除自持商业后的收购，能够达到融创的要求。

“万融城有一部分的酒店式公寓，在杭州限购限贷的情况下，这种房子有补充需求的空间。”上海中原分析师卢文曦表示，拱墅区的这个项目并不差，就是体量较大，后期去化压力会比较大。

观点地产新媒体了解到，今年，融创在华东区域的投资并不少。

1月15日，融创以33.4亿元接盘杭州美浓小镇，这是一个因开发商资金链断裂烂尾，却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。

短短几日后，再以125.53亿元收购北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。其中，上海项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园，总占地面积约为12.03万平米，总建筑面积约为62.80万平米，主要用作住宅及商业的开发。

2019年7月，融创再斥资67亿元收购新湖中宝长三角20宗地，总占地面积约为99万平米，总建筑面积约为214万平米。

融创一二线城市土地低成本得益于收并购的优势，孙宏斌曾透露，2018年，融创并购占比达到70%，有200个成功的并购案例。