房价跌回3年前？今天实探江宁地铁盘，中介直言未来房价还要涨

“金九银十”接近尾声，新房市场冷热不均，有盘涨价卖完，也有盘降价促销。纵观二手房市场，挂牌量在持续增加的同时，谈价的空间也越来越大，甚至有二手房小区房价跌回3年前，成交价与2016年持平。

这家二手房小区就是江宁的融侨世家，紧邻地铁1号线龙眠大道站，周边生活配套齐全。但让人惊讶的是，就是这样位置和配套都不错的小区，房价竟然几乎没涨。对于楼市横盘期来说，房价没涨就是跌......

今天，掌柜君就实探江宁融侨世家，并采访了周边中介工作人员，了解该小区真实的成交情况，看一看是否真的是房价跌回三年前？

（融侨世家西门实景图）

一、房价跌回三年前？中介：小区房价被低估，公寓拉低了整体均价

融侨世家位于江宁区秣陵街道，南京地铁1号线龙眠大道南侧，紧邻南京义乌小商品城，周边有江宁客运站、天景山中小学等，东侧为南京绕城高速。

据链家数据显示，该小区2016年下半年成交一套88㎡房源，成交总价229万；

今年下半年成交同样88㎡户型房源，总价226-236万，三年总价上涨7万。

难怪有不少买房人表示，这个涨幅可以忽略不计，毕竟在楼市横盘期，房价没涨就等于跌......那么，融侨世家房价真的跌回三年前吗？

今早，掌柜君乘坐地铁1号线在龙眠大道地铁站下，从2号口出来就能看见融侨世家，步行约600米就到达小区北侧。从远处望去，整个小区的外立面看起来干净整洁，颇有质感。

掌柜君首先来到小区自带的商业街，寻找到一家刚装修好的中介门店，门牌下面的LED屏幕在来回显示着周边正在挂牌的小区房源情况。

随后，掌柜君进店询问有关融侨世家二手房源情况，该店工作人员表示：目前融侨世家小户型房源（86、91㎡）挂牌价在240万-260万，换算下来单价在2.7万-2.8万/㎡不等，而大户型房源（10㎡）挂牌单价在2.6万/㎡左右。

面对中介所报的价格，掌柜君直言道链家上该小区均价仅24951元/㎡，最近成交的88㎡单价跟三年前一样，等于3年来房价几乎没变化，这是为什么？

中介人员向掌柜君透露：3年前成交的房源是精装修，买了就可以直接拎包入住的。而今年下半年成交的几套88㎡多为简装或毛坯房源，且楼层相比之前较低，还能有之前差不多的成交价，这样对比下来，房价是在涨的，只不过涨幅没有以前那么大。

（上面为2016年成交房源，下图为今年成交房源）

至于小区不到2.5万/㎡的均价，中介表示这个价格被低估了，与实际价格不符，主要是由于小区有公寓房源，单价在1万多/㎡，拉低了整体的小区均价，往往给很多买房人一种很便宜的错觉，实际能买到的住宅房源单价都在2.6万/㎡左右。

二、学区和无竞品楼盘造成房价难涨，未来周边工厂搬迁后房价还要涨

在实地看房过程中，关于融侨世家在售房源较多，是否是小区业主在抛房逃离？中介表示该小区业主以年轻人居多，之前2010年首开价格在1万/㎡左右，当时买房的很多业主现在面对孩子上学或者二胎问题，往往选择卖房换房，也就使得在售套数比较多。

若按照当年1万/㎡价格买入，现在2.6万/㎡卖出，等于每平米赚了1.6万，这样算下来，其实房价涨幅还是很明显，虽然相比百家湖、九龙湖涨幅没那么大，只是赚多与赚少的问题。

对于融侨世家为何房价难涨的原因？中介透露道主要是由于两个因素造成，一方面没有好的学区支撑，目前该小区对应学区为天景山小学和天景山中学，学区一般，其中天景山小学与南京市晓庄实验小学合作办学，受关注程度较高。

另一方面，融侨世家没有其他竞品楼盘做对比，周边主要都是安置房小区，品质与融侨世家无法相比。若有竞品楼盘的话，之间会互相看房价，彼此竞争，在对比之间，房价就慢慢涨上去了......

不过，掌柜君在实探过程中发现，该小区周边工厂较多，小区西门对面从靠近科苑路到科建路，分布着奥能特自动化设备公司、大荣空调设备有限公司、中石化南京工程有限公司等，站在小区楼上推窗就能看到这些厂房。

值得注意的是，小区南侧就是南京紫金医院，据中介说法该医院是养老型医院，东侧就是南京绕城高速。这样看来，周边的众多工厂、养老医院，再加上东侧绕城高速带来的噪音污染，也难怪会有部分业主卖房，其对小区房价也有一定影响。

但中介工作人员却表示：周边的工厂和厂房未来都要搬迁，最快明年就搬走，后期这边大概率是要建设住宅或商业体。现在小区值得买入，未来房价还要涨......

三、实探发现：地理位置优越、小区绿化很好、居住舒适度高，物业管理有待提高

从中介门店出来之后，掌柜君对融侨世家进行了实探。小区西门虽有门卫值班，但人行出入口无需刷卡，可直接进入；

进入小区发现，整个内部楼栋多以16-18层，楼栋之间间距较大，无论是采光还是通风效果都不错，且内部绿化较好，整体居住舒适度较高；

小区内东北侧还有露天游泳池，因天气原因暂时关闭。泳池旁边还有由废旧火车车厢设计成的更衣室，内部目前作为物业人员值班休息场所；

因是早上，小区内部的体育设施区域，还有不少爷爷奶奶带孙子孙女在玩耍；

但小区内部也存在多处问题，几乎所有楼栋单元门敞开，无需刷卡可直接进入，存在安全隐患。多个楼栋下面电动车随意停放，地下车库脏乱差，还乱堆乱放杂物等，物业管理急需提高。

除此之外，小区商业街内多家店铺正在招租，已经营业的多为餐饮、建材、快递等门店，环境较差，乱堆乱放现象严重。

最后，就今天实探下来，掌柜君觉得融侨世家整体还不错，地理位置便捷，距离地铁站较近，出行方便。小区内部绿化和居住舒适度较高，周边小区众多，生活配套也较为齐全，居住氛围比较浓厚。但小区西侧的工厂和厂房、以及义乌商品城较为杂乱，对买房人来说，建议实地看房了解之后，再作决定。