掌柜君首先来到小区自带的商业街,寻找到一家刚装修好的中介门店,门牌下面的LED屏幕在来回显示着周边正在挂牌的小区房源情况。
随后,掌柜君进店询问有关融侨世家二手房源情况,该店工作人员表示:目前融侨世家小户型房源(86、91㎡)挂牌价在240万-260万,换算下来单价在2.7万-2.8万/㎡不等,而大户型房源(10㎡)挂牌单价在2.6万/㎡左右。
面对中介所报的价格,掌柜君直言道链家上该小区均价仅24951元/㎡,最近成交的88㎡单价跟三年前一样,等于3年来房价几乎没变化,这是为什么?
中介人员向掌柜君透露:3年前成交的房源是精装修,买了就可以直接拎包入住的。而今年下半年成交的几套88㎡多为简装或毛坯房源,且楼层相比之前较低,还能有之前差不多的成交价,这样对比下来,房价是在涨的,只不过涨幅没有以前那么大。
(上面为2016年成交房源,下图为今年成交房源)
至于小区不到2.5万/㎡的均价,中介表示这个价格被低估了,与实际价格不符,主要是由于小区有公寓房源,单价在1万多/㎡,拉低了整体的小区均价,往往给很多买房人一种很便宜的错觉,实际能买到的住宅房源单价都在2.6万/㎡左右。
二、学区和无竞品楼盘造成房价难涨,未来周边工厂搬迁后房价还要涨
在实地看房过程中,关于融侨世家在售房源较多,是否是小区业主在抛房逃离?中介表示该小区业主以年轻人居多,之前2010年首开价格在1万/㎡左右,当时买房的很多业主现在面对孩子上学或者二胎问题,往往选择卖房换房,也就使得在售套数比较多。
若按照当年1万/㎡价格买入,现在2.6万/㎡卖出,等于每平米赚了1.6万,这样算下来,其实房价涨幅还是很明显,虽然相比百家湖、九龙湖涨幅没那么大,只是赚多与赚少的问题。
对于融侨世家为何房价难涨的原因?中介透露道主要是由于两个因素造成,一方面没有好的学区支撑,目前该小区对应学区为天景山小学和天景山中学,学区一般,其中天景山小学与南京市晓庄实验小学合作办学,受关注程度较高。
另一方面,融侨世家没有其他竞品楼盘做对比,周边主要都是安置房小区,品质与融侨世家无法相比。若有竞品楼盘的话,之间会互相看房价,彼此竞争,在对比之间,房价就慢慢涨上去了......
不过,掌柜君在实探过程中发现,该小区周边工厂较多,小区西门对面从靠近科苑路到科建路,分布着奥能特自动化设备公司、大荣空调设备有限公司、中石化南京工程有限公司等,站在小区楼上推窗就能看到这些厂房。
2022-10-01 10:10
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