样板房也算合同内容？精装低劣怎么赔偿？江苏高院出台最新指南

随着市面上精装修房源越来越多，关于装修质量的纠纷也开始爆发式增长。相关的细则与认定也变得必要。

12月16日，据江苏高院官方微信号消息，江苏省高院民六庭下发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》的通知，该指南对限购限价情形下，装修房买卖合同纠纷中争议较大的单独解除装修合同、装修质价不一、装修质量标准等问题进行了规范和指引。也是国内首个专门针对精装房的规范指导意见。

意见中明确，开发商的宣传册、样板间都可以视为合同内容，可用于举证。这对于处于弱势一方的业主而言是个利好！

整个文件很长，小掌柜给大家划出了重点：

● 开发商的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。

商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房的装修质量相同。

样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为装修质量要求的认定依据。

商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量要求约定的，不予支持。

● 对当事人约定装修质量要求的认定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。

不能确定的，结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。

样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等，可以作为认定装修质量约定要求的依据。

● 以样板房为装修质量交付要求的，出卖人还负有封存样板房以及说明样板房质量的义务。

● 因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。

房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持。

● 减少装修价款，一般以维持合同约定交易条件均衡性为原则按“同比降低”规则核算具体数额。

具体方法为，以房屋交付条件成就买受人应当受领为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，对实际装修价格和约定装修价格进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例的差额与装修部分销售价格的乘积，即为减少装修价款的数额，计算公式为（1－实际装修估价/约定装修估价）×装修价格。

2017年8月8日，南京市政府印发《南京市关于进一步推进装配式建筑发展实施意见》（以下简称《意见》），明确提出，2017年新开工建设装配式建筑项目总面积达到300万平方米以上、装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到30%以上，到2020年全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上、住宅建筑成品住房交付比例达到50%以上。该意见自发布之日起实施，有效期至2020年12月31日。

也就是说，到明年，南京市面上一半以上的住宅都将是成品房（带装修）交付。

这与今年的实际市场行情是一致的。今年以来，不少楼盘房价上浮，借的便是“毛改精”的东风。例如江北白马路的银城颐居悦见山，今年新开的高层房源改为了精装交付，均价上浮超过3万/平；

一系列纯新盘以精装的姿态面世，直接推动了板块的区域天花板。

中海城南公馆年初首开，销许均价37000-38000元/㎡，精装交付，突破了城南3万5/㎡的限价；高科紫微堂于今年1月新领到销许，平墅均价39600元/㎡，总价700万起；合院别墅均价45200元/㎡，总价2000多万起，全线突破3.2万元/㎡的板块最高价。

年中，溧水纯新盘建发央誉销许均价达到16391元/平米，精装交付，突破区域限价4391元/㎡，震惊南京楼市。六合的中海棠城公馆首开价格就达到了1.8万/平，也是精装，一把把六合的红线往上推了3000元/平。购房者都感叹，现在洼地都不怎么“洼”了。

精装房的比例高，房源多，在纠纷诉讼上的纠葛也会增加。律师表示，这次的文件出台的正是时候。据扬子晚报采访徐旭东律师，对方认为这份《审理指南》最重要的意义在于为“精装房”装修质量的常见纠纷给出了“说法”。

“老百姓打官司，缺乏专业知识，所以举证责任成为质量纠纷诉讼的胜败重要因素。”徐旭东告诉记者，按指南规定买房人只要初步证明装修存在质量问题即可，卖房人则需要具体证明质量是否合格或符合约定。

徐旭东认为，这份《审理指南》在维护购房者权益的同时，也维护了房地产开发企业的合法权益。