央行降息实锤！房贷利率下调5个基点 买房成本跟着降

果然来了！

2月20日，央行再次宣布降息。5年期以上LPR为4.75%，此前为4.80%；1年期LPR为4.05%，此前为4.15%。

假设各银行房贷上浮基点未变，本月新一期LPR降低，将连带拉动房贷利率降低。你的买房成本也就跟着降了！

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1年期LPR利率下调至4.05%

2月20日，央行发布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR利率为4.05%，此前为4.15%；5年期LPR利率为4.75%，此前为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

虽说是个利好，但其实这次利率下调对于业内人士来说都是“自然而然”

早在在2月7日的国务院新闻办公室发布会上，央行副行长潘功胜明确表示：下次MIF利率和2月20日LPR会较大概率下行。

2月17日，央行释放出了开始了第一轮实际行动：开展2000亿元的中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，利率为3.15%，此前为3.25％。

随即就有业内人士分析，这很可能代表2月份的LPR（贷款市场报价利率），也将有10基点的降息。

要锤得锤。今日央行正式宣布了新一轮的LRP，1年期LPR利率为4.05%，此前为4.15%；5年期LPR利率为4.75%，此前为4.80%。

02

LPR下降 你的房贷会怎样？

房贷基准利率微降0.05%，对你的房贷有什么影响呢？

我们可以大致算一笔账。以贷款200万，周期30年，等额本息的商业贷款计算，首套房贷款利率下降0.05%，由4.80%变成4.75%：

①月供由10493.30元降至10432.94元，每月少还60.36元；

②总利息由177.75万元降至175.58万元，利息总额降低约21700元。

根据南京乐居的最新消息，目前南京大部分银行采用的首套房贷款利率为LPR+85个基点，及5.65%；而二套房利率LPR+110个基点，即5.9%。

此次降息，央行的动作不大，但普遍被业内认为是“关键性的信号”。这是否意味着，官方从大方向上开始“救市”，刺激房地产市场了呢？

未必。

有业内人士分析，LPR改革以来，1年期LPR和5年期以上LPR并非同频调降。前者下降次数和总体降幅均超过后者，两者之间的利差自去年9月20日以来一直稳定在65bp。经过此次最新调整后，两者利差进一步扩大，也就是说，本次5年期以上LPR只下调5bp不及市场此前预期。

5年期以上LPR除是企业中长期贷款的定价基准外，也是个人住房按揭贷款的定价基准，此前市场分歧的一个重要原因，在于有观点认为，若5年期以上LPR跟随下调将对房地产市场产生较大宽松信号。

不过，实际情况看，本次5年期以上LPR“降息”实则对房贷利率的调整影响有限。

易居研究院严跃进表示，下调幅度的不同，说明当前注重短期资金成本的降低，尤其是今年上半年预计各类短期贷款的成本把控是关键，所以短期的贷款成本首先会下调，而中长期贷款或需要等抗疫工作接近尾声、两会工作后才能定调。所以体现了差异化的利率调整思路。

尽管5年期以上LPR与个人住房贷款联系紧密，但此时下调其利率并不意味着按揭贷款利率也会随即下调。

此外，今年3月起，存量浮动贷款利率合同要正式启动定价基准转换工作，但按照央行规定，商业性住房贷款即便定价基准转换为LPR，转换后至少截至2020年底实际利率水平要保持不变，这也保证了房地产调控政策的稳定性、连续性。

因此，担心5年期以上LPR“降息”会对房地产市场产生较强刺激信号实属多虑。央行在最新发布的货币政策执行报告中再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

03

3月份开始重选利率定价方式！

值得注意的是，根据2019年12月28日中国人民银行发布的公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商。

1、将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。

2、也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

也就是说，已经和银行签订了房屋贷款合同的借款人，可与银行协商确定，将定价基准转换为LPR（浮动利率），或转换为固定利率。

选择固定利率，则无法享受LPR下行的红利。选择“LPR为定价基准加点”的方式，则LPR下行时，将带动月供降低。反之，LPR上行时，亦要承担增加的还款金额。

借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

那么，LPR和固定利率怎么选呢？

有业内专家建议，短期来看，转换为LPR有利于存量贷款的购房者。尤其如果你之前签订的房贷利率超过了5%，建议选择浮动利率，一年一定价，因为短期内大概率是下降的。

如果你的房贷的利率按照很早以前可以享受折扣的计算，只有4.5%左右，可以选择固定利率。因为本身就非常低了，没有必要跟着LPR的浮动来承担风险。

但在中国，对于绝大多数贷款买房者而言，无论是刚需还是投资，基本上都是贷满30年，所以，选择LPR为优。