2.3万/㎡！谷里板块要接受市场检验了

在南京楼市，江宁谷里算是一个比较冷门的板块，区域内新房稀少，长期以来鲜少有人关注。不过，今年因为中建烟岚府和德信烟岚云庄两大纯新盘的上市，江宁谷里板块将走进买房人视野。

现在，谷里板块要接受市场检验了！

均价22963元/㎡ 中建烟岚府拿到首批房源销许

5月26日，江宁谷里的纯新盘中建烟岚府突然拿到销许，首次领取了2、3、4、5、6号楼销许，共106套洋房（包括32套人才房），标准层户型面积为117㎡，底跃户型面积为210㎡ 、220㎡，销许均价22963元/㎡，精装交付。现房发售。

项目报名时间为5月27日上午9点—5月28日上午9点；报名方式有两种，一种线上报名，关注中建烟岚府项目公众号，另一种到项目售楼处线下报名。

实际上，自今年3月公开以来，中建烟岚府一直很低调，几乎没怎么宣传，就突发拿到了销许。关键是，批复的价格不低，突破2万/㎡大关。

项目前身谷里G15地块，2018年5月底，经过14轮竞价，最终被中建一局以楼面价10949元/㎡拿下，现房销售。该地块位于位于江宁牛首大道和莲花东街交叉口。

根据规划，中建烟岚府打造6栋电梯洋房，所有楼栋均为6层，一梯两户设，得房率约85%，容积率1.1，楼间距超过20米。小区体量不大，只有130户，预计今年10-11月就能交付。

从楼盘实景来看，户型采光面积很大，且部分房型为双阳台设计，内部景观比较简单，有休憩亭子，长椅等。

装修方面，带有地暖和分体空调，但一楼的负一层是毛坯交付。

中建烟岚府户型图如下：

约117㎡洋房户型图（3室2厅2卫）▼

底跃户型图▼

这个盘产品定位改善，但项目细节尤其是精装方面亮点不足。此外，从外部环境来看，谷里区域缺乏大型商业配套，在中建烟岚府附近，只有超市、菜场等基本生活配套，解决日常生活所需没有问题，但是没法满足高档次消费需求。

其它配套方面，项目附近有谷里中心小学、谷里中学区，除此之外，还有一个重磅利好：区域内江苏省中医院牛首山分院一期今年9月开工，预计2022年6月投入使用。

总体来说，受区域发展较慢的制约，目前谷里的交通、商业、教育等基础配套都比较薄弱，距离板块发展成型，还需要较长的周期。

值得一提的是，近年来谷里区域发展一直没有起色，板块发展前景甚至不如正方新城和禄口。要知道，中建烟岚府的上市价格，完全可以置业江宁的正方新城和禄口板块，可以预料到，2万3的价格对于谷里板块会是一个不小的挑战。

总价要上500万？谷里DW盘入市在即

如今中建烟岚府开盘一触即发，板块内DW盘德信烟岚云庄也要坐不住了。

德信烟岚云庄前身为谷里G11地块，于2019年4月30日，被德信地产拿下，楼面价11558㎡，达到最高限价，需自持商品住房面积10000㎡。与此同时，刷新了谷里地价，成为了谷里新DW。

德信，这家号称杭派房企前三甲的开发商，首进南京便成为江宁谷里DW，可谓来势汹汹。所以，从拿地之初，市场便对这个项目多了几分关注。

根据规划，德信烟岚云庄打造18栋低密住宅，全部是叠墅产品，分为四叠和六叠，属于德信旗下的“云庄系”高端产品，户型面积约为201-260㎡，精装交付，总户数仅148户。从产品定位和户型来看，德系烟岚云庄似乎确实是奔着豪宅标准打造的。

不过，前不久项目公开售楼处和样板间，让买房人更直观的了解了德系烟岚云庄。

从外立面来看，黑灰色的色调还算庄、大气。但是样板间的精装标准却引起多数买房人不满：

项目虽说是精装交付，实际上新风、空调、地暖三大件均无，厨房和卫生间采用美标或同等品牌，墙面为乳胶漆……

（图源见水印）

这样的装修标准几乎等同于毛坯交付，德信“杭派精工”的人设形象，在南京买房人心中恐怕是保不住了。

据置业顾问介绍，德信烟岚云庄近期首开1、2、5、7号楼，共约48套房源，预计总价500万起。参考中建烟岚府的价格，德信烟岚云庄的实际上市价格大概率就是500万/套左右。

德信烟岚云庄位于谷里的牛首大道与安康路交汇处，距离中建烟岚府约1公里，两盘周边的生活配套大差不大。附近小区以安置房为主，有金牛花苑、庆缘花苑、新民花苑、泉塘公寓等，区域人居环境一般。

不得不说，作为德信进入南京的首个作品，烟岚云庄产品定位确实较高，但是从装修标准等情况来看，又没有硬核产品力支撑，再遇上江宁谷里这样的冷门板块，想博得预算500万的改善客群青睐，估计很难！

写在最后：

抛开产品不说，洋房也好，叠墅也罢，有着“板桥后花园”的江宁谷里，距离新街口20公里开外、交通出行不便，这个刚需尚且不愿意入手的板块，改善客们愿意花2万3的价格，入手谷里板块吗？