新政下的第一场土拍即将拉开帷幕。9月17日,9幅地块即将出让,总面积33.42公顷,起拍总价达82.43亿元,其中6幅涉宅地块,来自江宁谷里、紫东汤山、城北燕子矶等。
值得注意的是,从本次土拍开始,竞价成交方式有了重大调整。当竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的,不再竞争人才房面积,改为通过现场摇号方式确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,成交价为最高限价加一个加价幅度。
01
江宁谷里
NO.2020G49地块
地理位置:东至水街路, 南至安康路, 西至经四路, 北至纬三路
出让面积:29667.92㎡
规划用地性质:R2二类居住用地 Rc基层社区中心
综合容积率:1.17
建筑高度:12m≤H≤18m
建筑密度:≤28%
绿地率:≥30%
起拍总价:35000万元
最高限价:42000万元
起拍楼面价:10083元/㎡
最高楼面限价:12100元/㎡
毛坯房销售限价:18500元/㎡
出让条件:
(1)该地块规划住宅建筑高度不低于12米。
(2)B分区为基层社区中心用地,可建设地上总建筑面积为2022.47平方米。具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于150平方米;文化活动室,建筑面积不小于400平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层社区党群服务中心,建筑面积不小于500平方米;社区警务室,建筑面积不小于40平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于300平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米;垃圾收集房,建筑面积不小于80平方米;环卫作休息场,建筑面积不少于20平方米;环卫车辆停放场,用地规模不少于250平方米。以上设施中社区卫生服务站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集房、环卫作休息场、环卫车辆停放场共计建筑面积1150平方米,由江宁区政府出资并委托竞得人建设,建成后须移交江宁区政府,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后,由江宁区政府支付给竞得人。其余社区商业可上市销售、转让。
(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(4)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过18500元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
该地块地块区位优越,距离绕越高速谷里互通仅3公里,距宁马高速江宁谷里出口7公里,南距正方大道4公里。周边建有世凹桃源、大塘金香草谷、徐家院等乡村旅游景点。
地块北侧拟建江苏省中医院牛首山分院,南侧拟建金牛河特色水街商业区,将提档升级谷里新市镇的商业配套。地块西侧为南京碧桂园,有便利店、餐厅、健身房等生活配套,人居氛围成熟。
地块周边有德信烟岚云庄(在售均价25864元/㎡)、中建烟岚府(在售均价22963元/㎡)。本次公告中的G49地块,毛坯房销售限价仅为18500元/㎡,G49地块的未来房价比中建烟岚府不含装修的均价便宜2163元/㎡,价格具有较大优势。
02
城南两桥
NO.2020G50地块
地理位置:东至胜蓝路, 南至福园路, 西至规划茗苑北路, 北至翠岭路。
出让面积:35057.99㎡
规划用地性质:R2二类居住用地
容积率:1.0﹤Far≤2.8
建筑高度:60m≤H≤100m
建筑密度:≤20%
绿地率:≥35%
起拍总价:142000万元
最高限价:170000万元
起拍楼面价:14466元/㎡
最高楼面限价:17318元/㎡
毛坯房销售限价:26000元/㎡
出让条件:
(1)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(2)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过26000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
NO.2020G50地块位于软件谷南园,北侧紧邻秦淮新河,南侧为定坊兴苑小区,东侧为马家店规划学校,地块定位为片区中的高档居住小区。自龙湖天钜、中海城南公馆收官后,板块内目前暂无新房可售。
G50地块北侧有7月10日出让的G29地块,桂林彰泰以总价10.2亿+人才房5800㎡竞得,成交楼面价22164元/㎡,溢价率20%,其毛坯均价被限在3.2万/㎡(不含装修价),同为纯宅地,G50地块起拍楼面价14466元/㎡比G29的起拍楼面价18470元/㎡下调了4004元/㎡,最高楼面限价17318元/㎡比G29(22164元/㎡)低了4846元/㎡。
03
紫东麒麟
NO.2020G51地块
地理位置:东至沧波门南街, 南至智汇路, 西至光华路, 北至富瑞路
出让面积:地上:40619.15㎡ 地下:1168.99㎡
规划用地性质:Bb商办混合用地 R2二类居住用地
综合容积率:2.94
建筑高度:≤60m
建筑密度:≤50%
绿地率:≥20%
起拍总价:73000万元
最高限价:88000万元
起拍楼面价:6113元/㎡
最高楼面限价:7369元/㎡
毛坯房销售限价:26000元/㎡
出让条件
(1)A分区可配建不超过A分区地上总建筑面积30%的酒店式公寓,不得设置商业用房。
(2)B分区中高度下限35米仅限于住宅建筑。
(3)C分区为商办混合用地,地面为城市道路,出让地下空间应符合市政管线敷设、绿化种植等要求,出让范围为道路路面标高以下-4至-10米空间,作为停车设施使用,具体以审定的规划设计方案为准。
(4)地块内除酒店式公寓外,剩余面积须全部建设办公用房。其中不少于2.5万平方米的办公用房须由竞得人自持不少于5年(自竣工验收合格之日起算),自持期满后须经南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会书面同意方可销售。其余办公用房均须自持、不得销售、不得转让。
(5)由于地块内建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。
(6)该地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(7)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过26000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
(8)竞得人须在成交后十个工作日内与南京市麒麟科技创新园(生态科技城)开发建设管理委员会签订《投资发展协议》。
NO.2020G51地块(位于麒麟科创园板块的核心区域,周边有有轨电车1号线,目前板块正处于房荒状态。
地块北侧紧邻在售的仁恒城市星光,装修房均价43520-44314元/㎡。这幅地块今年1月成交,楼面价9064元/㎡,包含住宅、办公、商业等业态。
此外,板块内还有新房项目蓝光睿创新筑在售,目前在售均价28031元/㎡,户型建筑面积为112㎡、130㎡、165㎡、185㎡,现房销售;新保弘领东苑今年4月首开,精装均价30195元/㎡,当晚去化约8成。本次挂牌的G51地块,未来毛坯房销售限价2.6万元/㎡,与片区在售毛坯现房相比,至少便宜近2000元/㎡,极具优势。
地块周边配套较为完善。教育方面,今年1月21日,力学小学正式与麒麟科创园第二小学举行合作办学的签约仪式,去年8月,南外仙林也宣布与麒麟的三所学校达成合作办学协议。
生活配套,地块北侧有在建的麒麟荔枝广场,据悉,江苏广播电视总台(集团)斥资20亿打造的新一代文化传媒商业广场,它的总体量约21万方,建成以后将成为城东最大的商业中心。
以及已经整体迁入的江苏有线总部园区,西侧同样是已经迁入的孩子王、盛和药业等大型企业总部园区,东侧是湿地公园。周边目前空地较多,商业和居住氛围尚不成熟。
04
江宁高新园
NO.2020G52地块
地理位置:东至高家边路,南至规划道路,西至学十四路,北至药谷路。
出让面积:72943.86㎡
规划用地性质:Rb商住混合用地、Rc基层社区中心
综合容积率:2.25
建筑高度:35≤H≤80
建筑密度:≤25%
绿地率:≥30
起拍总价:183000万元
最高限价:220000万元
起拍楼面价:11150元/㎡
最高楼面限价:13405元/㎡
毛坯房销售限价:24300元/㎡
出让条件
(1)A分区商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%,商业建筑宜沿药谷路集中布置,可上市销售、转让。
(2)A分区中住宅建筑高度不低于35米。
(3)该地块须配建建筑面积不小于6347平方米的人才房,由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。
(4)B分区为基层社区中心用地,可建设地上总建筑面积5930.25平方米,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;基层党群社区服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于560平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米;垃圾收集站,建筑面积不少于80平方米;环卫作休息场,建筑面积不少于30平方米;环卫车辆停放场,用地规模不小于250平方米。其中社区卫生服务站、基层党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集站、环卫作休息场、环卫车辆停放场共计建筑面积2090平方米,由江宁区政府出资并委托竞得人建设,建成后须移交江宁区政府,所对应土地按划拨方式供应,建设费用经第三方审计机构确认后由江宁区政府支付给竞得人。其余社区商业可上市销售、转让。
(5)该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%,建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(6)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过24300元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
NO.2020G52地块位于大学城板块东部,南侧邻近杨柳湖,与中国药科大学仅一路之隔,紧邻龙眠大道、地铁1号线中国药科大学站,快速交通出行体系完善。
今年,江宁大学城新房市场活跃,不管是拿地近4年的低密改善盘还是拿地半年不到的刚需盘,都在今年相继公开亮相,联发翡翠方山、樾山林语、美的建发润锦园、山和宸园等新项目都已开盘。值得注意的是,这些楼盘楼面价均高出本次出让的G52地块的最高楼面限价。
G52地块未来商品住房的毛坯均价被限在24300元/㎡(不含装修价),最高销售单价将不超过26730元/㎡(不含装修价)。相比板块内其他项目突破3万元/㎡的大关,G52地块未来的住宅售价将更具吸引力。
板块内的G34、G42地块同为“双限地”,于今年7月成功出让。其中,G34地块被远洋以最高限价28亿+人才房2800㎡竞得,成交楼面价17317元/㎡,溢价率20%,毛坯房销售限价27195元/㎡。
G42地块同样触顶最高限价,被中海以总价21.9亿+人才房3600㎡竞得,成交楼面价18286元/㎡,溢价率20%,毛坯房销售限价27195元/㎡。而本次公告中的G52地块毛坯最高现价低于G34、G42地块。
05
紫东汤山
NO.2020G53地块
地理位置:东至经十一路,南至万安祥路,西至经十路,北至泉都大街。
出让面积:27155.81
规划用地性质:Rb商住混合用地
容积率:1.0<R≤2.0
建筑高度:≤60
建筑密度:≤30
绿地率:≥30
起拍总价:50000万元
最高限价:60000万元
起拍楼面价:9206元/㎡
最高楼面限价:11047元/㎡
毛坯房销售限价:18000元/㎡
出让条件:
(1)地块商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%,可上市销售、转让。
(2)住宅建筑高度不低于24米。
(3)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(4)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过18000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
NO.2020G53地块位于汤山旅游度假区汤水河片区,周边有颐尚温泉度假村、汤泉一号温泉度假区欢乐水魔方水上乐园等文旅资源,还有百联奥莱、景枫商业体,商业氛围十分成熟。
除了有在建地铁S6号线(宁句城际)汤山站外,教育资源也非常丰富,新城内规划了小学2所,初中1所,另规划1所国际学校。此外,本地块要求商业建筑占地块地上总建筑面积15%-20%,住宅建筑高度不低于24米。
片区在售住宅项目较多,包括碧桂园若水雅苑、汤山玉兰公馆、汤山颐和府、东泉名邸、汤山温泉康养小镇等。值得注意的是,虽用地性质不同,但本次公告中的G53地块毛坯房销售限价仅为1.8万元/㎡,房价均比周边楼盘低,性价比较高。
06
城北燕子矶
NO.2020G54地块
地理位置:东至燕园路,南至栖霞大道,西至规划支路,北至黄河路(规划)。
出让面积:61493.24
规划用地性质:R2二类居住用地
容积率:1.0<Far≤2.8
建筑高度:60≤H≤100
建筑密度:≤20
绿地率:≥30
起拍总价:317000万元
最高限价:380000万元
起拍楼面价:18411元/㎡
最高楼面限价:22070元/㎡
毛坯房销售限价:32000元/㎡
出让条件:
(1)地块内配套商业建筑面积不应超过地上总建筑面积的3%,可上市销售、转让。
(2)裙房及配套商业不受最低建筑高度限制。
(3)地块内须配建建筑面积不小于8609平方米的人才房,由竞得人建成后无偿移交给江南小化工集中整治工作现场指挥部。
(4)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。
(5)该地块按“限房价、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过32000元/平方米(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。
NO.2020G54地块位于城北燕子矶板块,南至栖霞大道,毗邻地铁1号线北延线、地铁6号线和地铁7号线三条地铁。
近期,片区新房供应充裕,但仍非常抢手,近期,片区仁恒公园世纪、燕熙台、华润万象天地九悦3盘推新,基本都当日售罄。
与G54地块不到500米之隔的万象天地九悦8月5日开盘推出151套房源,户型建筑面积为124㎡,精装均价为35803-36226元/㎡,共吸引60位人才报名,335位无房户报名,658组普通买房人报名,综合中签率约14.3%,当日售罄。
地块北侧有NO.2019G37地块项目,2019年7月被华侨城竞得,楼面价17539元/㎡,略低于本次公告的G54地块的起拍楼面价。该地块后定案名为燕熙台,项目8月13日加推236套新房,精装均价31990元/m²,也基本卖完。
位置更为北侧的仁恒公园世纪8月16日,仁恒公园世纪开盘,推出7、8、9号楼,共220套精装房,建筑面积约130㎡、150㎡、187㎡,均价3.89万元/㎡,共吸引了661人报名,整体中签率约33.3%,当日即售罄。
此次推出的G54地块的毛坯房销售限价为3.2万元/㎡,仁恒公园世纪刨去第三方机构评估装修均价3600元/㎡后,仍比G54未来房价高出3300元/㎡。
此外,片区纯新盘库存还有金科博翠花园和佳兆业燕然居还未首开。可见燕子矶目前的房源库存较为充足。今年的燕子矶城建利好不断,不仅省人民医院、南师附中,还有宝能的商业综合体进驻。燕子矶新城的规划备受关注,板块发展前景较好。