(匿名)

借名买房通常是在政府对楼市发展着手调控的背景下产生的，虽然动机和方式不尽相同，但这种做法面临的风险都不是小的。在实际案例中，借名买房很容易被认定为无效行为甚至是违法行为。

借名买房行为被认定合法与否通常要取决于行为动机和所购房屋的性质，细分为两种情况：

一、借名买房无效的情况：

1、借名购买经济适用房等政策性保障住房

政策保障性住房属于政府组织建设的为保障特定群体利益的住房，如果借名购房是为了获得政策保障性住房，虽然没有违反法律法规的要求，但是却占有了特定群体的购房份额，在一定程度上侵犯了低收入群体的购房机会和利益，发生纠纷时，法院可能会对其以损害公共利益的手段签订的购房合同和协议作出无效的宣判。

2、借名购买单位集资房

一般而言，单位集资建立的单位房的受益群体是单位的职工，是单位给予本单位员工的独有福利。如果该单位的员工自愿放弃这个名额给单位外的人使用，借名购买单位集资房，对该员工来说，属于自愿放弃或者是转让自己的名额权利，形成的借名买房行为并没有违反法律法规的规定，从这一层面来说，应该属于有效借名买房。但是如果是购房名额有限，该单位并不是所有职工都有购房资格，那么该行为就对其他人的权益造成的损害，一旦发生纠纷，购房合同或者是借名协议是要被判无效的。

二、借名买房有效的情况：

1、违反限购政策而进行的借名买房

在城市限购的政策环境下，购房当事人因失去购房资格，而借有资格无购房需求之人的名字购房，就构成了借名买房的行为。针对此行为的有效性，部分法院认为，虽然借名对抗当地楼市限购限贷的政策性规定，但并没有在法律责任上造成什么危害，尤其是交易双方还是自愿行为，所以认定该行为为无效并不合适。只要签订有正式的协议和合同，一般而言，可以判定为有效。

2、违反限贷政策而进行的借名买房

与限购性质相同，如果购房人是受限于个人原因无法向银行贷款或者说是在贷款方面不符合银行的审批放贷要求而无法买房时不得不借名购房，也是借名买房的一种表现。但是从政策层面来判断，该行为损害的可能是银行的利益，而不是社会公共利益，所以，该行为只要经过正规的签约、协议或者是合同约束，双方没有因此产生矛盾的话，会被判为有效借名。

总之，判断借名买房协议有效与否的主要思路是当事人责任划分清楚，借名协议中对房屋权属明确规定，不出现“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“以合法形式掩盖非法目的”等内容和目的的行为，为稳定社会秩序，均可判定为有效。