【上市物业市值十强】中海物业： 停车场业务助力业绩骤增 9成业绩依赖母公司

导语：一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元；上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%；30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。本期推出市值207.4亿元（排名第7）的中海物业（02669.HK）。

中海物业隶属于中国建筑集团有限公司，2015年10月上市，为第二家港股上市的物管公司，中国首批一级资质物业管理企业。5年时间里，中海物业无论是业绩还是规模在市场中均占有一定地位，但另一方面，公司的业绩增速略显疲惫，毛利率表现“差强人意”。

在管面积增长缓慢 对母公司依赖度较高

2016年上半年至2020年上半年的半年业绩报显示，中海物业在管面积分别为：86百万平方米、98.6百万平方米、131.7百万平方米、142.9百万平方米、157.5百万平方米，较去年同期期末上升10.2%。在管物业类型有住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种形式。

虽然，中海物业在管面积逐年上升，但增速较慢。数据显示，当前上市规模物管企业整体在管面积增幅均在30%以上。

此外，中海物业在年报中并没有披露第三方项目占比情况。在招股书中，中海物业曾披露约有90%的管理面积来自其控股股东及同系联营公司，其余10%左右的管理面积来自市场化外拓。

在对母公司强依赖的背后，则是中海地产对市场拓展的不足。数据机构结果显示，截至在2019年年底，中海物业的第三方在管规模仅为8.1%。

在今年4月份，中海物业与中海地产等中海系企业续签了服务协议，这无疑是中海物业未来进一步稳健发展的保障，但也是中海物业需要母公司“输血”的表现。

财经评论员严跃进对房掌柜称，物管公司对母公司依赖，其实是行业通病。但在行业整体快速发展的背景下，物管公司如果没有持续的收并购，或者说收并购能力不强，对于企业的成长，最终对股价、市值都是有损害。

营收表现“差强人意” 3大板块业务协同发展

随着在管面积的增加，中海物业的营业收入也有所提高。报告期内，中海物业实现营业收入28.5亿港元，同比上升18%。对于营业收入的上涨，中海物业表示，主要由于核心传统物业管理板块的在管面积上升，及非住户及住户增值服务的稳定增长。

值得注意的是，近几年，中海物业的营业收入增速略显乏力。2017年上半年至2020年上半年，中海地产营业收入增速分别为26.66%、19.77%、26.62%、18%。数据显示，2020年上半年物业股保持了高速增长，29家上市物管公司营收平均增速为34.26%，中位数为31%。

中海物业表示，营收增速的下降主要由于以上部分的升幅被人民币兑港元于过往12个月平均贬值以及年初疫情突发的影响而有所抵销。

分业务板块来看，中海物业收入来源由物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务构成。其实，在2019年，中海物业为将服务更加多元化，为业绩增速蓄力，将增值服务部分广泛地定义为非住户（为物业发展商及其他物业管理公司提供）及住户（为物业住户提供）增值服务。并且，同年，中海物业开始着重发力停车位买卖业务，该业务在 2019 年末的资产骤增至 4.5 亿港元，2018 年仅为 3714 万港元。

截至2020年上半年，中海物业的物业管理服务收入占总收入的78.3%，较去年同期增加14.3%至22.3亿港元；增值服务收入占总收入的21.4%，较去年同期增加33.7%至6.11亿港元；停车位买卖业务收入占总收入的0.31%，同比增长62.44%至0.09亿港元。

人力经营成本增加 制定人才快速发展通道

根据2020年中期报告显示，中海物业毛利上升5.5%至港币5.12亿元，毛利率同比下跌2.1%至18.0%；经营溢利较去年同期上升10.4%至港币3.92亿元。数据显示，像奥园健康、鑫苑服务等物管企业毛利率约为40%。

毛利率的下降或与公司成本有关系。众所周知，物业管理行业的成本构成中，人工成本比重占很大一部分。中海物业也不例外，报告显示，截至2020年6月30日，中海物业共有员工42710名，员工成本约1524.7百万元，人工成本占收入的53.5%。同期，碧桂园服务的人工成本占比仅为34%。

人才成本增加的另一方面，是中海物业为培养更优秀的物管人员。据悉，中海物业针对应届毕业生设置单独的晋升通道。据有关媒体报道，这样的培养体系使其能够在3年内成为专业经理，5年内成项目负责人，8年后成为企业管理层的后备人选，加快其晋升速度。

资料显示，中海物业根据组织结构将入职的应届生分为两个路径，“1358成长路径”依托于“航系列”培养项目，通过导师制、轮岗制、专项培训等，在1年、3年、5年、8年后分别将其培养成为各个综合管理职级的有力候选人。

但对于中海地产而言，除了要加强人才成本管控问题的问题外，还要思考来母公司的“输血”是否会成为企业发展步伐的桎梏。