花旗发布贺年信 称2017年将是中国房地产分水岭

2017年是行业的分水岭，2016代表行业的销售最高峰，近日花旗在其贺年信指出。

以下为花旗贺年信全文：

新的一年，新的开始，Oscar和花旗中国研究团队/亚太地产研究团队的同事们在此先向大家拜年，祝朋友们新年龙马精神，幸福快乐！多多感谢朋友们的大力支持！

当“困难已成新常态”，2016的领会

2016最后的小十天假期， Oscar错峰避开大部队，留港消费，带娃，爬山，阅读，做饭，事实上甚为享受。近年，Oscar跟身边朋友和同事经常强调平常心和快乐情绪，毕竟咱们，尤其是金融界的朋友，生活在一个这么拧把的世界，幸是很有幸，见证了这么多不平凡。可还是太跌宕起伏，太有“天将降大任于斯人也”的节奏。这小十年，困难已经成了“新常态”，领导们还是在说“明年将是最困难的一年”。2016年是不平静的一年，是所有金融人都难以忘怀的一年，从去年第一个交易日A股喜迎“熔断”开始，就注定2016的不凡，小的不说，英国脱欧和特朗普赢得大选这算跌尽大家眼镜。没想到Oscar去年用汉字“破”作为对2016的中国企盼，这“破”字应验市场大家跌破眼镜，本冀望咱中国“不破不立”，至死地而后生，可现在破局的是人家美英，咱中国也就是修修补补。这可能也反映了中国经济困难但不至于绝望，中国几千年的改革都是不见黄河心不死的，期待他在尚游刃有余时做“破局”，可能也是不现实的。回首2016，Oscar自己倒是认真贯彻了一直对房地产公司的策略推荐“守正，出奇”，去年Oscar在坚守房地产行业研究之外，身兼中国研究团队主管，投入大量时间在团队建设和A股研究覆盖，现在我们可以自豪的说花旗拥有市场上其中一家最好的行业研究团队，而且新旧行业兼备；而花旗在A股覆盖数量方面也进入市场前三，现在已经覆盖了超过150只A股，包括几乎所有的龙头。希望朋友们以后多多支持，我们一定会竭尽全力，提供最卓越的服务！

投资方面，Oscar也有一些领会分享：

1．所谓市场共识的脆弱性，也接受了“知乃不知”

2．思考的独立性，跟主流媒体保持适当距离，“脱离主流媒体，与世界脱轨；相信主流媒体，与事实脱轨”

3．不要恐慌，避免左一巴，右一巴

4．不要低估政府和央行手段的无底线

中国房地产：2017分水岭，从春秋迈进战国时代

还是先跟朋友们聊聊中国房地产吧！事实上2016年中国大城市楼价狂飚也算是出乎不少人意料之外，政府就算了，它那是得了便宜还卖乖，局是你设的，规则你定的，钱你拿的大头。2016大城市楼市大旺除了中国若干大都会区域迅猛兴起的因素（钻石五大都会），政治经济人口高度聚集在这几个区域内，主导火线还是“钱作怪”，你印这么多钱，又用锁国政策，国内又缺乏投资渠道，钱不流进楼市才怪，所以中国房地产这十多年来除了是像习大大说的是用来住的外，它的主要功能还作为“巨型蓄水池”。Oscar基本不相信政府的所谓调控，往死里打更是伪命题。如果Oscar 说明年下半年深圳，上海，北京房价还涨，大家别生气，大家有见过真心调控不增加土地供应的吗？地方政府一块地卖便宜了都翻桌子，又骂又罚的，这就是调控！房地产在很多国家已经沦为一种财富再分配的工具，而把持这工具的人就是政府和社会富裕阶层，所以房价在顶级城市事实上与地方老百姓的个人收入未必有必然关系，反而跟全国总财富，跟货币供应关系更紧密。

分析楼市相对分析股价要容易，我还是先讲2017中国楼市展望吧！简单总结：

• 政府态度就是2017十九大以前大家偃旗息鼓，回家消停，不论你愿不愿意

• 政府调控围绕中心思想：明年大城市房价报出来的数不能涨，地王也少捣乱

• 可导致2015/2016楼市大旺的因未改，所以这就决定了2017的楼市是大城市量快速收缩，价基本稳住

• 土地供应上不来，大城市低价下不去，地方政府也不愿意，政府是必保地价

• 行业领导者你有你调控，我有我抢占市场占有率，寡头时代即将到来，现在考虑的是在市场中还有没有得玩，你觉得他高风险，他悠然自得

2017年是行业的分水岭，2016代表行业的销售最高峰，一年十三亿平米销售这什么概念？当然，2013年大家也曾以为是峰值。我们觉得2017年应该是中国房地产业的分水岭，代表粗放式的增长期的结束（事实上很正常），2017行业开始进入加速的市场集中度整合，而且是变加速，2016年前十大地产商市场占有率已经提升到20%（top20:26%）,2020年前十大地产商市场占有率很可能飚到35%（top20:48%）。2015/2016年事实上是分水岭前，市场进入变加速整合期前的准备期，这也很好的解析了为何2015/2016一些地产商的疯狂扩张行为，当市场在考虑的是利润率，考虑的是净负债率，考虑的是市场长期需求，他们考虑的却是在市场分水岭后还有没有得玩的生死存亡之事，考虑的是未来几年能成为剩者为王的一分子吗？考虑的是在扩张时也是在摧毁对手。所以，过去几年，不少地产商跟投资者两方陷入了一种两不相待的局面，你笑我疯颠，我却笑你看不清。当然，这样的地产商需要的是千山我独行的勇气，世界就是这么讽刺，当他们无所谓了，股价也就可以了！

现在真正在主导房地产行业的说穿了也就两件事：大都会区域的兴起（钻石五大都会）和行业集中度快速整合，大都会区域的形成方兴未艾，核心城市的房价地价狂飙打破旧有的地域界限，轨道交通的成熟更是打通了城市间的任督二脉。所以，要么你有祖荫，要么有特别拿地技能（如一级土地，商业综合体），要么鼓起勇气抢地，如果现在在这些大都会区域土储不足的话，那就是还混不混得下去的问题了。 

行业还有未来吗？朋友们不少会问混下去也得挣钱才行，那反过来Oscar斗胆问一下，何以见得不挣钱呢？现在上市地产公司2016到2018结转的净利润率应该都在10%左右，这在中国算有赚头的吧！朋友们可能还问，过了2018，铁定大不同，现在拿的地根本没利润呀！可第一，大家假设的是房价未来不涨；第二，上市公司土储有贵有便宜的，有时还有点什么旧改土地，并购土地什么的；第三，一些没上市的地产公司倒下不是好事吗？中国地产商只所以未来很大机会还是会有不错利润，说穿了就是“跟庄”，这个“庄”就是政府，如果没有一定吸引的回报（比如10%净利），是无法吸引足够多的“桩脚”一起玩的，毕竟这是“苦活，累活，风险活”。何况这些桩脚跟庄家本身就是一家人。大家可能不信，中海外一年的利润跟腾讯相差也不远，大家市值可是十万八千里。况且当地产行业形成高度集中后，行业壁垒大大提高，这些领头羊凭借优势一方面可以享受不错而稳定的销售利润，另一方面，中国地产商的规模有独到优势，很容易从存量上做文章，像万科，恒大这种历史客户有两三百个家庭，这种资源优势是其它行业所没有的，也可以是未来的利润端。

地产股的未来

2016是令人纠结，甚至扼腕叹息的一年。楼市大旺可内房股整体股价却相当失望，尤其是龙头。内房股股价一向诡异，2014年底熊窝里跑出头牛，当时市场很困顿。2015年虽有股灾，香港内房股逆市涨了6%，大龙头得有小20%的涨幅吧！地产买方卖方腰板刚直了一些，2016当场就地一跪，还是在市场好成这样的情况。除了我们，估计地产商老板们都郁闷呢！还要他们证明什么？销售，盈利，负债，派息，把心拿出来都想！别沮丧，唯有鼓励地产公司们“射有似乎君子,失诸正鹄,反求诸其身”。检查自己，端正自己，增加发展和盈利可预测性，不忘风险管理，加大派息，自有欣赏者。不用刻意迎合，折损的是尊严，跑到很不喜欢自己的人那里去问为什么是没必要的，有时人家不喜欢就是不喜欢，没什么特别原因。可能对于很多欧美人士人家也真的无法想象一年卖一千三百万套房子的概念。

未来呢？盈利压倒一切，如果内房上市公司能保持不错的盈利增长，加上现有扭曲的股值，没理由我不正面。2016年虽然股价表现令人失望，可龙头股们在过去小十年却是恒指蓝筹股表现十强。更重要的是2017及以后几年呢？朋友可能又会提出一个疑问？如果2016是销售顶峰，股价还不涨，那2017分水岭以后就更别说了，这观点有点问题，第一，股价与销售不成完全正比；第二，龙头明年增长还是可以的；最最重要的是，一旦行业变加速整合，形成高集中度，行业壁垒大大提高，剩者为王，大家看看家电行业，运动品行业等。往往行业过了分水岭，真正大整合后，龙头股的表现相当耀眼！而我们深信中国地产行业2017开始了这分水岭后的整合故事！

2017：中国曙光乍现，没有选择就是最好的选择

2016真是一个“破”字，跌破眼镜，黑天鹅满湖，咱中国修修补补，经济稍有站稳，可在社会上却伤害了老百姓的心，一个雷洋案呼唤的是中国的法制，呼唤的是真相的力量，物伤其类，秋鸣也悲！一个漫天雾霾，真的是不能呼吸之痛，谁也无法逃避！

2017年，新年致辞，习大大说要“撸起袖子干”，是要我们大干特干吗？可原则上2017年中国宏观经济却很难太乐观，尤其是上半年。外有特朗普，现在摆下的战局相当明显，中美贸易应该大风大浪。对内，中国今年的经济基调是稳，政策上既要防止楼市泡沫继续膨胀，又要防止外汇大量流失，人民币适当贬值，还要面对因利率走高对巨量金融产品造成的冲击。整体货币政策是稳健加中性。所以，这种大环境下，Oscar很难想象今年中国宏观会有大突破，严格上说，宏观上还是“防守之年”。面对这样的内外交迫，貌似很糟糕，可这可能也是好事，“没有选择有时就是最好的选择”，尤其对于中国这种国家，这也逼迫中国再无退路，不得不去勇敢的进行产业升级，减少世界工厂的尴尬角色，经济上更多的向内转型为内需导向。这可能也是好事！

宏观太深奥了，2016年的一个教训是宏观猜中无奖，你可能猜中英国脱欧，猜中特朗普当选，可有谁猜到市场反应这么正面。天晓得！所以，芒格说得对：“宏观是我们必须接受的，微观才是我们有受作为的”。如果Oscar给2017一个汉字代表对未来的期待，我会给个“光”字。哈哈！会不会有点太正面，可事实上Oscar相信虽然中国的宏观还是在困难时期，可微观上中国却有一定起色，这个光是曙光。如果中国的微观经济在改善，宏观慢慢也会走出困顿的。从微观下手，可能是2017的一个战略，而在2016年这已经有所体现了。我所谓微观繁荣最佳体现就是“产业升级”和“消费升级”。产业升级具体的就是那些中国制造，如电器，机械，汽车等等；而消费升级具体的已经是“在家靠淘宝，出门靠微信”的地步，这一轮消费升级提供的不是炫耀品，而是体验品。这两方面应该还是大有可为的。

特朗普的事谁说得清楚呀！说不定我们期待的蓝天也有他的一份贡献！

最后再次感谢朋友们对我们一直以来的大力支持和包涵。真诚祝朋友们2017沐浴在阳光中，生活在进步中，愿望实现！