欧阳捷：上海土拍新模式 会在全国各地推广吗？

本周，上海又给大家一个“新政惊喜”，原先中止出让的临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇共3幅地块重新上市，将于5月26日现场出让。出让土地本来没什么，关键是出让模式变了，调整为招标挂牌复合式出让。有人说，现在如果哪天没有新政出来，地产人都会觉得奇怪了呢。

相信大家都看到这个新模式了。新模式有两个核心关键点：

一是采用了百分制的评分办法，根据企业经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分；

二是“评标小组确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人”，其它企业连竞标的资格都没了。

有人说，看看这评分办法，中小房企更加边缘化了。

其实何止是中小房企，可以说除非TOP10强房企不参加，几乎所有企业都没有资格入围投标了。

为什么？

首先，非上市房企基本无缘。占30分的经济实力评分中，要求企业提供“最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率的三年平均值，作为经济实力各评分项的计算依据”。这意味着企业必须有公开透明的财务制度，有经过第三方审计的财务报表，以证明其经济实力，仅看这一条，所有非上市房企差不多全军覆没了。

虽然在三个地块的《国有建设用地使用权出让文件》中有说明：“投标人在证明材料中如系提供了经审计的非上市公司财务报表的，投标人可就该财务报表中认为不便公开且与评标无关的内容提出不予公示的书面申请”。但非上市公司去做三年审计的恐怕是少之又少的，除非已经做了几年上市功课还没能上市的房企。

再看技术资质，第一项是信用评级，非上市房企有信用评级的更是凤毛麟角了。就算是上市房企，最低的A级房企只有1分，最高的AAA级房企有5分，相差4分，几乎就决定了信用评级A级及A级以下房企也出局了。

其次，排名TOP10以后的房企也难有机会了。技术资质的第三项更厉害，近三年房企百强平均排名，TOP10房企和TOP51-100的房企得分相差了7分，这个差距显然是追不回来的。

项目经验也是一个大项，这一项占了50%的得分，虽然，这项评分中有一个很明确的很好的产业导向，体现了上海未来住房的节能环保绿色的发展逻辑：全装修、装配式、绿色住宅，但依然显示了政府“只要大的、不要小的”房企的思维逻辑。

这项评分主要衡量标准还是开发面积，包括“近三年在境内‘一线城市’及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅总建筑面积”、“近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（在建及已建）的全装修住宅、装配式住宅、绿色住宅总建筑面积”，按面积计算得分的项目占了28分，很显然，百强排名靠前的房企开发面积也大，再加上百强房企排名评分差异，甚至排名TOP10之后的房企都基本出局了，外资房企更是绝无机会。

如果把这几个限定条件做一个交圈，直接可以排除掉非上市房企、TOP50以后的房企、外资房企、没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，很明显，能够入围的企业几乎不会超过10家，而排名第四的房企都没有资格入围投标。因此，除非TOP10房企不参与投标，才会有其它企业的机会，而这样的事情是不可能发生的。

一二线城市是房企的兵家必争之地，尤其是上海。去年，42个商品住宅销售额超过400亿元的城市几乎都在一二线城市，这些城市占据了全国市场份额的56.1%，而上海一个城市的销售额就接近6000亿元，占全国市场份额的7.5%，几乎是排名第二位的北京的2倍。