电建洺悦府：燕子矶稀缺洋房 豪宅不“轻”言

【时间】2017年9月26日(周二)10:30-11:30

【地点】南京市栖霞区迈尧路611号

【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

■项目概况

【双子联动 电建地产首进燕子矶】

【规划加身 板块魅力日益显现】

【低密“轻”豪宅 1.6容积率墅级品质】

【前世今生 洺悦府究竟是贵是贱？】

■购买参考

【高价地频出 板块潜力不可估量】

【醇熟配套 商店交通教育一应俱全】

【诗意生活 配建新古典主义园林】

【精装交付 打造高配置生活】

【不足之处】

■项目概况

电建洺悦府作为燕子矶板块的新盘之一，价格一直比别家略低，究竟是卖贵了还是卖便宜了呢？对于买房人们最在意的学区问题，究竟会不会跟周边小区共享呢？房掌柜通过本期的看盘流水账进行全面的分析解答。

【双子联动 电建地产首进燕子矶】

曾经的老城北、如今的燕子矶新城，正在焕发着全新的勃勃生机。城市的发展需要建设者，电建地产作为新中国实力央企，为燕子矶新城的建设奉献出了自己的力量。

作为中国电建的重要一子，电建地产业从都江堰到长沙﹑武汉，一路涉江而来，南京作为二线城市中的佼佼者，也是电建最为看好的城市，自然成为其发展的重点。

其中“洺悦府”更是电建旗下的高端产品系，定位为“良品宜居”，致以平和而积极的心态、踏实而执着的精神为家人和事业拼搏向上的社会中坚服务。

燕子矶作为电建地产在南京的开端，也是其扎根南京的“大本营”，电建海赋尚城和洺悦府两个项目的出现给城北市场带来了一定活跃度的提升，也让更多人了解到电建地产。

【规划加身 板块魅力日益显现】

提到燕子矶新城，在南京也算是个备受政府“宠爱”的区域。区域南至纬一路，北至长江，东至绕城公路，西至幕府山，规划面积13.81平方公里。随着政府对主城北的一系列利好规划，燕子矶的人居价值急速提升，吸引了越来越多的品牌开发商，板块迎来“宜居大时代”。近日来，燕子矶新城的重磅利好消息不少：

3线地铁贯通

包括1号线北沿线、6号线和7号线在内的三条地铁线未来都将通过燕子矶新城。虽然目前都尚未开通，但这三条地铁线进展均很快，预计到2021年就将实现三线贯通。其中1号线设有“燕子矶站”，很方便。

这对于板块内的新房、新地而言均是不小的利好，待房子交付的时候也差不多就可以享受到地铁的利好了。届时，燕子矶将串联起南部新城、新街口主城、河西新城等地。

三条新地铁在2021年汇合，在燕子矶区域围合成为一个类似于“U”的形状，并与燕子矶新城的范围大致吻合。这样的出行条件，让燕子矶新城俨然成为城市发展中异军突起的“黑马”。

3大综合体

燕子矶新城作为南京跨江发展的“南桥头堡”，配套自然也不可少。版块将重点打造经五路门户商业商务集聚区，轨道交通、过江隧道、三甲医院、大型商业综合体一个也不能少。

未来经五路门户区总开发规模约105万平方米，打造三个大型综合体。其中商业、办公及酒店式公寓高达75万平方米，将成为整个城北区域的商业商务集聚区、展示区，计划明年上半年上市。

43所学校

“十三五”期间，燕子矶本着“文教优先、打造人文燕子矶”的原则，对区域内的学区进行了良好的规划。据了解，未来新城共有中小学、幼儿园43所。现状保留学校16所，规划新增学校共27所，其中，高中2所、初中6所、九年一贯制学校1所、小学11所、幼儿园23所。

对于大家关心的南外仙林分校燕子矶校区，项目总投资约5亿元，2017年初开工建设，几乎于2018年9月开始招生。该校总建筑面积约11万平米，9年一贯制民办学校，6轨54班。此外，燕子矶中学原址也将实施增容扩建工程，预计今年年底开工建设，2018年9月建成并投入使用。

这样一个多层规划利好加身的区域，自然也是个宜居新城。

【低密“轻”豪宅 1.6容积率的墅级品质】

当然，“宜居”不仅仅是说说而已。随着城市发展的日新月异，低密宜居的生活品质始终是居者的梦想。

燕子矶本就是一个古意盎然，诗意勃发之地，洺悦府择址于此更是为了还居者一个低密宜居的品质宅邸。项目容积率不到1.6，且是区域内唯一容积率2.0以下的社区，在高楼林立的城北住宅区中实属稀缺。

项目作为电建地产深耕南京的第二个产品，更加注重山水绿色资源的展现：一方面用高比例的绿色植被和低容积率为基础，营造一座专属城北的低密花园式典范人居；另一方面融合燕子矶的临江雅景和文化资源，打造移步换景的池塘小景和田园风格的山水小径。

项目主打11层以下的小高层房源，这在整个燕子矶板块高楼林立的环境下是绝无仅有的，得房率高达85-91%。

此外，项目还自带6栋24户别墅产品，填充了城北板块该类物业的空白。在项目品质上，电建地产承袭铸造三峡大坝的精工工艺，35%绿地率的公园社区、小高层+别墅的配置让项目达到了别墅社区的级别。

【前世今生 洺悦府究竟是贵是贱？】

虽处幕燕绝代风华之处，并且定位为低密轻豪宅，相较于城东、河西动辄“4字头”的改善价格，洺悦府在报价批复上并没有那么幸运。

考虑到当初拿地成本等因素，物价局对电建下的手特别狠，价格也是一压再压。据项目负责人介绍，电建洺悦府后期预计加推二期12、15、16、19、20、28号楼（总高11层），共计330套房源，面积为106、130㎡，1梯2户，拟交付时间为2019年6月毛坯交付，预计均价依旧位处燕子矶新城低位。

从前几次的开盘结果来看，洺悦府项目的中小户型如77、88平米的户型均比较热销，但大户型亮点乏乏，购房者并不多会买账。虽然开盘价格一直处于板块内低位，但也并没有出现一房难求的现象。

究其原因，原来洺悦府这幅地块原本是乐居雅花园的。乐居雅花园作为迈尧路的老项目，一二期开发完毕之后，于2015年2月将剩余的26万方左右的地上可售面积卖给了电建，折合的楼面价约6015元/平米，远低于当时周边住宅的楼面价水平。

而此前乐居雅的均价在10000元/平米左右，是燕子矶新城甚至是整个城北的谷底价。随着时间的推移，到电建手里之后，一眨眼就翻了一倍有余，自然使得不少购房者不大愿意买账。此外，项目配建的小学和幼儿园，也很可能是跟旁边乐居雅花园等小区合用，更让不少购房者认为自己花了大价钱却没有受到“特殊对待”。

因此，电建洺悦府的这个价格究竟是贵还是便宜，还需要买房人们自己权衡。

【高价地频出 板块潜力不可估量】

2016年，城北总共出让了3幅宅地，均以较高的价格成交。其中招商G01地块位于鼓楼滨江板块，最终成交楼面价高达29899元/平米，刷新了城北的楼面价；另外2幅地块分别来自燕子矶新城和尧化门区域，1月29日，燕子矶G69地块由融创以17945元/平米的楼面价竞得，也是当时板块内的最高价。

今年的土地市场行情就更是如此了，燕子矶G01地块作为今年的第一幅地块，又是一个“开门红”。地块经过73轮竞价，迅速冲破最高限价，只能通过摇号来决定开发商，楼面价达到23800元/平米。板块热度可见一斑。

值得一提的是，据国土局发布的上半年供地计划来看，燕子矶是今年上半年供地的大户。板块又将给我们怎样的惊喜还要拭目以待哦。

【醇熟配套 商店交通教育一应俱全】

城北板块在南京市房地产板块中的价值一直被低估，但事实上其相较新兴的河西、江宁片区，城北板块离城市中心区的距离相对更近，交通便捷，生活配套完善，是目前南京在开发的热点板块。燕子矶新城更是其中的幸运儿，地铁、配套、教育资源都有。

房掌柜实探，项目售楼处距离化纤新村街道步行不到10分钟的脚程，就可享受该街道上的各种配套，包括万寿医院、各类饭店、超市、药店等，对于日常生活需求可谓是一应俱全。

此外，项目西面紧邻万寿商圈，万寿华润苏果仓储超市，乐居雅好又多超市，晓庄国际广场，往西车行5分钟就到达迈皋桥商圈，商圈里有沃尔玛超市、五星电器、国美电器以及工、农、建、中行银行配套，能够满足您一般层次的消费需求。项目自带的2.2万方商业配套，也将成为客户消费需求提供不少便利。

项目周边拥有十分优越的自然景观，紫金山、幕府山、红山三山相拥，这种闹中取静的自然环境在南京主城区非常稀缺。

【诗意生活 配建新古典主义园林】

低密宜居的纯小高层社区，配合少量别墅，以将近32.72%的绿地率的高品质绿化，匹配别墅级社区，告别拥挤冷漠的高层住宅，将您带到灵魂深处自然和诗意的生活中。

项目规划了42栋住宅，以轻奢的小高层、别墅产品为主，项目容积率不到1.6，且是区域内唯一容积率2.0以下的社区，悠闲、气派、宽敞的居住，让燕子矶板块提前进入了“轻豪宅”时代。

新art deco的建筑风格配合新古典主义的高绿化率园林，无限接近自然，树木高低结合，草坡自然起伏，水面宁静优雅，洋溢出田园生活般的欧陆风情。

项目主打户型面积段为78-136平米，户型布局方正，大大提高采光面和通风，更从居家的多细节角度研讨考量，以满足各类精英家庭对高品质生活的需求，带来巅峰品质的宜居生活。

【精装交付 打造高配置生活】

洺悦府二组团建筑面积约105-128㎡精工光合洋房户型方正通透，宽敞明亮、保证足够通风和采光，体现高品质生活对充沛阳光的迫切需求。方正实用的户型，功能完备，整体设计尺寸相对阔绰，流线感强，解决家庭全生命周期居住需求。

洺悦府精装房让生活省时省心又省力，一步到位，拎包即可入住。甄选知名大品牌，形成独家定制的设计风格，悉心专研每一款设计风格，满足客户塔尖精神的消费需求。

精心雕琢每一处细节，大到地板、墙面，小到开关、花洒，无一不从人居角度出发，精研每一寸空间功能，只为全南京呈现健康宜居的品质现房。

（户型图：建筑面积约106㎡）

（户型图：建筑面积约130㎡）

据悉，电建洺悦府的二期精装房源即将上市，对于区域内的购房者来说是一大好消息。

【不足之处】

项目距离地铁还是有一定的距离，需要ofo或其他方式来解决“最后一公里”的问题。此外，项目并非位于燕子矶新城核心区，周边靠近安置房，环境稍显鱼龙混杂。

对于购房者们最关注的学区上，或也将面临着跟周边小区共享的命运，人群素质良莠不齐，客户多以地源客为主。