语不惊人死不休的任志强最近又发出了震惊全中国的言论——你们都觉得现在房价高了?哪里高,我觉得还早呢!
身为华远地产股份有限公司原董事长,任志强现在虽已两鬓白发,但在对房地产市场的判断上依然犀利如旧。11月29日,任志强在“财经年会2018:预测与战略”上表示,在城镇化的推进过程中,老百姓对于住房还有巨大的需求,而商品房只占住房总量的40%或者还不到,庞大的市场需求下自然会存在庞大的价格上涨空间。
任志强演讲片段:
全国的平均房价也就是七千块钱
很多专家都认为我们的住房问题已经解决了,老说有多少人口有多少房子,李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况,说明房子是不够用的,因为那套房子在农村的,他人在城市里,所以城市的发展过程中,住房的需求还是一个巨大的需求。特别是李铁非常重视,谈到了我们的老龄化问题,老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲,像北欧很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,我得单独住。中国现在达到多少?大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降,我们从1984年的三点九几,现在下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点,而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。
那一个人一个家庭已经占到比例很大,占到全世界多少?大约现在占到全世界的25%的左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?独居就是没有结婚的单身,他和已经结婚又离婚是两个概念,要把那个加起来,我们预计中国未来城市里最少有五千万户,那也就是说中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算,结婚的、生孩子的还不算,为什么?从1990年开始到现在为止,一共建了多少房子?一亿五千万套,包括租赁性租房,什么廉租房,什么保障性租房,所有都算上,就建了这么多房子。
你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到,像大城市,北京、上海都不到40%。那么真正的房价有多高呢,李铁讲了半天房价,超过两万块钱的不到十个城市,超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。大部分在去年年底的统计数字,我们全国所有的地级市都加起来,平均房价不到四千块钱,到今年为止十月份的统计数字,全国的平均房价,平均房价也就是七千块钱,我没太搞懂,为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。
中国的房价扣除地价以后的房价收入比有多高?
非常低,大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6,大概只有五点几,全国。那么大城市可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差多少?相差60%。换句话说,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低,比大多数国家低,那也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金,而且是竞拍价格的时候,它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么?是房价高涨。
我们从什么时候开始的?大概是2004年8月31号以后,但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂,2003年以后开始实现的。
那从1998年23号文件开始出台,到2003年没有实行土地招拍挂期间,我们房价平均年涨幅多少呢?不到3%。但是我们的收入平均涨幅多少呢?9.5%。自从2004年813以后,土地价格急剧上涨,所以到2007年开始出现大量的地王,随后开始出现我们所说的天价地,面粉高过面包等等,于是才开始出台了我们一系列的调控政策。
调控政策,不讲法律,不讲契约精神
调控政策最大一个问题是“无法”,你们可以查一查,地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗?我们1995年开始实现《房地产管理法》,你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗?没有。上面只写着商品房卖完了以后,你把那价格到政府那去备案。我们住建部出台了88号令,商品房预售管理办法,上面写着很清楚,价格是交易双方决定的。所以,中国没法。
第二个,没有契约,完全没有契约精神,因为土地合同中写了我可以盖这个房子,盖那个房子,没写着我必须限价,但是我盖完房子以后你说这契约不算数,我重新做规定,你这房子只能卖这么多钱,不能卖那么多钱。而且你只能变成这样,我已经盖好了,那也不行,商住房你也不能卖,如何如何,没有契约精神。
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