2017年南京卖地超1500亿 “高价地”几乎绝迹

12月29日，南京2017年最后一场土拍落下帷幕。回顾南京2017年的土地市场，经历了年初的疯狂、年中的燥热、年末的冷清，仿佛是一个跌宕起伏的故事，最后昭示着一个时代的落幕。

根据南京国土局网站的数据统计分析，2017年南京市（不含高淳、溧水）经营性用地共成交93幅地块，流拍1幅商业地块。今年以来，南京今年拍地收入已超1500亿，位居全国前列。

都说土地是楼市的根基，土地市场的热度或许代表着未来楼市的走向。2017年南京的土拍多了不少新的特征，即将到来的2018是不是会出现全新的局面？让我们大家拭目以待吧。

“地王”几乎绝迹

2016年，南京拍出了22幅能冠上“地王”之名的地块。“地王”像是有惯性，在刚进入2017年之时，南京土拍出现了惊天地的地王地块，但也成了南京迄今为止最后的地王——

◆ 2017年2月，中华门G98地块出让，该地块为商业、商办、居住多功能为一体的综合性用地，成交总价98.1亿元，得主为招商地产，成为南京总价地王；

◆ 2017年2月，浦口白马路G102地块出让，该地块为二类居住用地，成交总价9.4亿，楼面地价23235元/平，竞得者金辉地产，成为江北地区楼面价最高地块。

进入到3月以后，南京土拍上虽然有不少优质宅地出让，但再也没有出现“最高价”的地块。这当然归功于政府的“最高限价”政策——设置了地块红线，也就是说，政府给的“天花板”都基本低于已拍出的区域地王价，从源头上就杜绝了地王的产生。竞拍若超出红线，要么改乒乓球摇号选出得主（2017年6月前），要么改竞拍保障房面积且不计入地价成本（2017年6月后）。总而言之，“地王现象”算是稳稳的遏制住了。

疯狂生长的保障房

2017年5月13日南京出台限卖新政，其中便亮出了土拍新规——改原先的摇号确定得主，为开发商竞拍保障房面积。

“当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。

达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次保建面积200㎡，认建面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

同一竞买人不得参与竞买两块或以上的住宅或商住用途地块。”

业内人士表示，取消摇号就是取消天花板，最高限价之后竞保障房面积，是测试开发商对房价的最高承受能力。保障房与商品房处于同一小区、建成后无偿移交、保障房与商品房同标准交付……一系列后续的政策细则都在抬高开发商的拿地成本，也让南京土地市场多了许多变数。

新政落地之初，南京便出现了“保障房疯狂生长”的现象。据房掌柜南京统计，2017年南京共拍出17幅带保障房的地块，保障房面积共235400平。其中，保障房面积最多的地块位于浦口珠江镇板块，世茂拿下的2017G24地块，将配建30400平保障房。

现房与期房两分江山

2016年中旬南京土拍设置“现房销售”的价格红线，竞拍价格若超过现房销售红线，未来土地上的房屋将以现房的形式销售。这样的游戏规则，无疑也是在考验开发商的资金实力。若自有资金无法承担整个项目完整的开发周期，拿地也就成了无稽之谈。

但显然，在南京的开发商们都还是很有实力的——从2016年到2017年，现房销售的地块层出不穷，以至于业内都有了牟宗默契：凡是优质的宅地，几乎毫无意外都会是现房销售。据房掌柜南京统计，2017年南京共拍出40幅现房销售地块。

但是这股“现房之风”在2017年尾忽然转向。尤其2017年12月接连三场土拍下来，出让12幅宅地，仅浦口1幅地块要求现房销售，剩下19幅地块均可期房销售。算下来，2017年南京共拍出19块可期房销售的地块。

有意思的现象是，这11幅期房宅地的成交价格，都与“现房红线”仅一次举牌的距离。也就是说，开发商之间似乎有了某种默契，都很明智的避开了现房销售。

蓝风机构副总经理翁忠平在接受房掌柜采访时表示，在市场下行的环境下，开发商的效益不如从前，市场上出现高价地亏本卖房的现象也让开发商对市场预期不太乐观，而现房销售对开发商的资金要求非常高，在这样的情况下，开发商们选择不去触碰现房销售的红线，以期房的形式开发销售，能降低企业的压力，可以说这是土地市场调控很明显的效用了。

土拍市场由热转冷

2017年12月，南京连轴转进行了3场土拍。但与先前的火热抢地、疯狂竞拍保障房的场面不同，12月的三场土拍有些冷清。土拍结束后，媒体纷纷渲染：土地市场降温了！拿地的都是捡便宜了！

为什么说土地降温了？表现形式有以下几种：

◆ 竞拍企业变少。以往南京土拍，都会有少则5家的开发商轮番举牌竞买，但在12月底的土拍中，竞拍开始几轮之后，就进入了两家开发商争夺的局面，其他竞买人等于提前退场；

◆ 楼面地价降低。最明显的表现在于，成交地块的楼面价不仅远未达到政府设置的最高限价，更是比周边地块的地价低出一大截。

例如青龙山生态新城新出让两幅地块楼面价均不足14000元/㎡，而旁边在建中的融侨G18地块地价19476元/平，差价接近5000元/平；江北G74地块楼面地价18012元/㎡，而旁边的金隅G07地块去年成交价格为20077元/㎡，差价约2000元/平……

◆ 主城内的商业地块流拍。12月29日，位于板桥的G77商办混合用地爆冷流拍，这也成为南京近一年多以来南京主城首幅流拍地块。无独有偶，南京溧水区今年楼市表现虽好，但在年末的土拍中，两幅打包出售的优质宅地也惨遭流标，让人唏嘘。

面对如此明显的“冷风”，南京的专家们表示，土地市场是否会就此进入寒冬，还不能确定。蓝风机构副总经理翁忠平认为，现在接近年末，不少开发商的拿地指标已经用完，所以现在并不积极。而南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，虽然看上去土地降温了，但是开发商拿地的成本并没有减少，土地挂牌时的诸多限制条件也是在给开发商巨大压力，在这样的情况下，选择放弃也是无可厚非。

首幅租赁用地亮相

作为住建部点名带头发展租赁的城市之一，南京在发展租赁市场上也下了不少功夫。2017年12月27日，南京第一幅只租不售地块正式出让，最终地块以底价2.67亿成交，由仙林羊泰置业有限公司、南京国立资产管理有限公司联手拿下。

地块进展简直神速，拿地当天开发商公布了项目案名为仙林东南青年汇，将打造青年人才公寓、青年众创空间、商业配套。

地块上拟建设青年人才公寓总建筑面积约35000平方米，面向青年创业人才提供定向公寓租赁服务，并纳入南京市人才安居计划管理。青年众创空间总建筑面积约77000平方米，面向青年创业人才提供创业平台；另外，约3000平方米作为商业配套功能，主要为项目提供商务和生活配套服务。

该项目总投资约15亿元，预计 2018年开工建设。东南集团作为南京市建设和吸引青年大学生人才队伍的责任单位之一，其开发建设的青年汇项目被列入南京市各级人才计划的配套服务中。