“孤岛”还是“群岛”，看城南商业如何集圈成市？

自7月30日以来，房掌柜&楼市飞说陆续实探南京多个区域热门商业体，把脉发展现状，截至目前，已经陆续推出城北、河西商业篇，引起不少粉丝参与讨论。

今天，掌柜君实探城南（铁心桥）三大商业体---楚翘城、雨花客厅、世茂52+，这里是雨花台目前商业发展比较成熟的板块。整个区域经过多年的培育，自2015年楚翘城开业之后，商业发展迎来“春天”。

但不可忽视的是，随着新商业体的开业崛起，正在运营的早期商业体正面临设计理念落后、品牌招商力度不够，甚至出现人气不足、多家门店关门的情况。

下面，掌柜君制作了一张图，让大家更直观清晰的了解这三家商业体的位置分布情况：

一、楚翘城：早期商业拓荒者，现主要以餐饮、培训机构为主

提起城南（铁心桥）的商业发展，可以说在2015年之前是一片空白，那时铁心桥是很多南京人看不上的地方。因是安置房、经济适用房聚集地，周边拆迁户众多，当时区域最大的商超就是春江路的苏果超市，除了周边居民之外，这里最大的消费群体就是三江学院的超万名学生。

直到2015年8月8日，号称南京首个以科技、智能为主题的 IT Mall---楚翘城正式开业，这也是区域早期的商业拓荒者，也是雨花台区第一个综合商业项目。

作为是软件谷公司化运作的第一个项目，楚翘城建筑面积17.6万平米，由4座写字楼、1座酒店以及2万平方米的集中商业组成，总投资9.5亿元。非常值得关注的是，在软件谷良好的运作下，该商业体在开业之前就已净赚15亿元。

与南京其他商业体不同，楚翘城率先实现了“全体验业态”，餐饮占比53%、休闲娱乐占比35%、零售业几乎为零。在前期招商中，更是大手笔引进了南京首家上海自贸区全进口超市DIG、南京第三家Zoo咖啡品牌店，以及那家小馆、海云间等多家知名品牌。

开业当天，更是吸引众多软件谷工作的年轻人群、周边居民，还有三江学院学生等前来消费，人气旺盛。

但就是这样一家区域早期商业拓荒者，今天掌柜君在实探过程中却发现，目前虽然多家门店已经关门调整，但也有巧虎kids、屈臣氏等新的品牌门店入驻。掌柜君在门店分布指示牌上看见，现在整个商业体几乎都是以餐饮和培训机构为主。

而单一的业态分布也使得楚翘城的客户群体有限，如餐饮门店主要还是周边上班族午饭的聚集地、培训机构是周边居民给孩子假期上课的地方。

据掌柜君了解到，楚翘城露天式的设计在初期主要是充分考虑其地处软件谷，周边的IT上班族下班时间较晚，相比闭合式的商业体，露天式的设计可以使得店家能自主决定营业时间，从而更好的服务软件谷的上班群体。

而开业至今已有4年，楚翘城近期也在重新进行调整，以便更好的服务软件谷及周边居民。据了解，8月16日-8月18日，楚翘城四周年庆也将带来新的惊喜。

二、雨花客厅：南京网红商业体，注重体验式消费

在楚翘城开业之后的2年里，其霸占了整个铁心桥居民和上班族的日常吃喝玩乐需求。直到2017年9月16日，区域新兴商业体---雨花客厅E-PARK正式开业，这是南京首座“长”在公园里的购物中心。

整个商业体以雨花石为设计理念，包括多处集创意性、观赏性和功能性的设计单元，如主题式下沉广场、屋顶景观生态花园、海底景观区域等。目前已经开业的一期总体量约8万方，位于南京地铁1号线天隆寺站1号口直达，属于真正的地铁上盖商业体。

而在该商业体的品牌分布中，不仅有山姆会员超市、迪卡侬、华为，还有GAP、Nike、海上明珠影城等品牌门店。其中，多家品牌更是首进城南，只有雨花客厅才有。总的来说，雨花客厅的是集品牌超市、主题餐饮、精品零售、生活配套等业态于一体，比较适合一站式消费体验。

今天在实探过程中，掌柜君刚从雨花客厅正门进入，首先进入眼帘的是1楼的城南首家无印良品和优衣库门店，现在已经成为不少年轻人购物的新选择。

因是假期，整个商业体挤满了家长、老年人、孩童。特别是负一楼的海底世界，很多家长和老年人带孩子在看海底鱼类、玩游戏、看动画片，到了中午去旁边或者楼上的餐饮门店吃饭，然后再去山姆会员或迪卡侬购物......在雨花客厅，可以完全实现吃喝玩乐一条龙服务。

值得注意的是，虽然一期总体量仅有8万方，但其中山姆会员店和迪卡侬两家品牌超市所占体量很大。以山姆会员店来看，因每年需要一笔会员年费，其消费群主以中层及以上为主，主要还是周边及河西的购买力。

除此之外，雨花客厅隔壁华为、中兴等众多软件公司，带来了大量的年轻高消费群体，在实探中掌柜君也发现，临近中午饭点，不少成群结队的年轻上班族，前来吃饭消费。不仅如此，3楼的海上明珠影院更是有不少人在取票看电影。整个商业体给人感觉虽然是工作日，但人气十足。

综合来看，雨花客厅虽然是区域新兴商业体，因独特的设计理念、丰富的业态，满足了家庭、上班族、学生、儿童等多种人群的消费需求，自然人气不会差。加上地理位置优越，从天隆寺1号口可以直达商业体负一楼，出行购物更加方便，也使得其消费人群的范围大大扩大。

需要注意的是，内部多个门店如山姆会员、迪卡侬等，这些门店店面较大、运营成本较高，但门店效益并不高，这也是雨花客厅部分门店发展的现状。