土地出让时就规定好房价地价 这是一个好政策？

在土地出让时，就明确告诉你未来房屋的售价、精装的标准。这个玩法，是不是很刺激。

苏州继杭州之后，也挂出了第一批“限房价、限地价”的地块。长三角两个城市的土地市场走进“双限”时代，南京会不会是下一个呢？

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“724新政”后，苏州近日挂出了首批出让地块，正式开始实行“限房价、限地价”出让方式。在出让公告中，除了规定以往常规的起始价之外，还新增限定商品房备案均价、备案最高价、最低装修标准，并设定网上竞价中止价、一次报价有效区间。

针对公告中2宗住宅地块（编号苏地2019-WG-32号地块、苏地2019-WG-33号地块），限定备案均价32500元/㎡，限定备案最高价34800元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。

同时，本次所挂地块全部按新政策来，所有地块的保证金比例已全部调整为50%！这些地块都将在9月18日开拍。

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事实上，苏州不是唯一限地价限房价的城市。杭州、北京、长沙都已开始执行。

第一个试水的是北京，2017年北京开始执行。政策的效果还是标杆立见的，2018年北京土地市场的溢价率刷新数年来的最低点。

今年土拍火热的杭州在6月29日也出台了限地价限房价的土拍新政。随后在7月30日、29日出让执行新规的首批地块，每宗地块的出让须知中都规定了未来地块所建商品住房毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和装修价格。

事实证明，在这样的新政下，杭州的土地市场降温明显，当天出让地块中，溢价率最低仅为9.3%。

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这样的政策究竟是好是坏，不同的角度有不同的解读。

对于刚需购房者而言，在土地出让时就限定新房价格，再也不用担心未来房价会暴涨，看起来是个利好。但是这又有另一个问题，开发商提前算好了数据，会不会为了获取更多利益，而有意降低房屋质量？这样的房子能住得放心吗？

同时，对投资客来说，显然想要“赌”个房价升值空间的幻想要被打破了，“完了，二手房价格不坚挺了，要割肉了”。对开发商而言，这个政策是在考验开发商的成本管控能力跟融资成本，一不小心就能成为行业洗牌的导火索。为了保证自身的正常运转和销售成绩，开发商想要压缩成本换取利润，似乎也是情理之中。

有开发商内部人士直言，一般公司在拿到一块地后，目的肯定是在当下做出最合适的产品，以尽可能优质的价格卖出去，因此开发商就得仔细琢磨户型、层高、地段等种种要素，每个方面做到最好，以期卖个好价钱。

如今销售价格上限被锁定，也就是说开发商再怎么认真造房子，房子也不能卖得更贵，获利空间锁定了，那么开发商为什么还要花大力气去钻研产品呢？

所以，如果目前的土拍新政长久地持续下去，开发商很有可能越来越保守，设计出来的房子越来越扁平化、大众化，让人眼前一亮的产品可能会越来越少。

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专家的解读则认为，“限房价、竞地价”此举，显然是为了给此前火热的土地市场“降火”，无论是杭州还是苏州，今年以来土地市场一路高走，几次调控都没能降温，尤其杭州，多块宅地单价创下新高，望江的新地王，全国人民都看到了。

但这显然是与现在的调控风向背道而驰的。为了保证数据好看，官方索性出台新政，把土地出售价格锁死，再帮开发商计算一个不会亏本的销售价格，然后规定到土地出售明细中。

南京房地产学会会长吴翔华直言，“双限”的方法其实比较好，比起南京的方法要简单直接，政府管理方便了，消除了未来的不确定性。这种方法的缺点在于一旦预知了销售价格，开发商就会更加倾向于通过各种办法降低建设成本，增加利润空间，将来维权的情况不会少。

那么，这个新政会维持多久呢？有专家直言，不好说。土地市场的火热，是因为开发商手里确实没有粮了，但苏州杭州的人口增长很快，购房需求旺盛。开发量跟不上去化速度，拿地才变得迫切。这么说下来，“双限地块”确实是又能解决市场需求、又能做好房价数据的两全之策了。

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长三角两个城市玩起了“双限”卖地，南京会不会跟进呢？

蓝风机构副总经理翁忠平认为，这个政策总体来看还不错的，明确的限制地价和销售价格，就能够让开发商非常明确自己未来销售的这个空间有多少，不至于盲目，对市场也是有好处的。南京与杭州苏州离得近，不排除说南京会有所借鉴。

但是，任何政策都忌一刀切。在南京，不同的板块有不同的情况。翁忠平分析，在南京全市范围内实行这种政策的可能性并不是特别大，比如说江北片区，目前的楼面价在2万到2.4万之间，房价红线的设置要充分考虑到楼盘上市时的市场情况，如果价格限得低了，那对政府来讲而言是不利的。这样的政策，对希望在土地财政上面有所好转的板块里，实行的动力不会特别大。若是要跟进，也可能是出台差异化的土地出让政策。

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事实上，今年南京的土地拍卖市场有过短暂的火热之后，很快又回归了理性。这轮调控已经持续了快3年的时间，南京的限价红线也只是小幅松动，开发商们显然对市场并不自信。

更何况，代表着南京地价水平的一堆高价地还堆在河西南，期房熬成现房，至今不见上市。有项目人士坦言，“现在河西好地段的二手房价格没有7万买不到，也证明我们当时的眼光是对的。而类似上海建工G68这样的项目，如果放开纯看市场，达到10万也只是时间问题。”

但是，市场不自由，相对应的推算也就不成立。南京某资深专家跟房掌柜吐槽，反正限售限贷等政策就已经把市场束缚住了，也不在乎在拍地的时候多一个限价，只不过后续的政策要有保障，否则以后人们只怕很难有好房子可以住了。