【房企换帅之路】融创中国：余英破局广深区域

在资本与土地要素难以建立起一家企业绝对优势时，越来越多奔向千亿之途的房企们，不得不或主动或被动地卷入一场“抢人”与“挖角”大战中来。

2019年，融创收到的第一份大礼莫过于地产老将余英的加盟。

这个有过10多年地产经理人经验的老将在入职融创之前，曾以为宝能就是他的大海，甚至还表示，宝能将是自己职业生涯的“最后一站”。

而入职不久后，余英又在微博立下了军令状，“再给我们两年时间，我们广深区域将给你们一个惊喜!”

大海航行靠舵手

掌柜财经翻看余英此前的成绩，或许更能看清融创在这场人事变动中的谋划。

十余年前，45岁的余英告别沈阳市规划和国土资源局，回到广州担任保利地产集团副总经理、华中华南片区董事长。在余英的掌舵下，保利广州公司每年业绩增长率都在20%以上，2015年更是突破500亿销售规模。

保利地产在广东区域销售业绩持续增长的态势，或许正是融创所看重的。

在外界眼中，孙宏斌和余英有太多相似之处，一个语不惊人死不休，一个耿直敢言，对于媒体人而言，二人更是挖不完的新闻富矿，每次有他们出现的场合，都不用担心没有亮点。

除了敢于直言外，多样化的职业经历也塑造了余英独特的“眼光”，他最为外界乐道的“预言帝”角色正是由于从2011年开始，每年12月28日，余英都会发表对下一年楼市的预测，准确率颇高。

傲人的实战经验加上对行业形势的准确把握，皆成为余英每一次履新备受关注的主要原因。

对余英来说，履新融创算是人生中的第五个阶段。或许，在宝能壮志未酬的他，寄希望于融创这个平台，再一次复制之前的“光辉岁月”。

与其说是余英选择了融创，不如说是余英和孙宏斌两人的志同道合。换言之，此番余英加盟融创广深，也被外界视作肩负助力融创广深开拓的重任。尤其是鉴于其在广东深厚的人脉资源和经验，加之出众的土地开拓和项目运营方面的能力，余英的加入也让外界对于融创在广深地区的发展抱有更多期待。

此前，余英曾在微博中写下“每个人心中都有一片大海，那是对自由、成长、梦想的渴望。”这个被地产江湖称为“余老大”的余英，开始追寻自己心中的那一片大海。

土储质优量足

余英下“军令状”

据掌柜财经了解到，融创中国执行总裁是余英在集团的挂职，广深区域执行总裁才是其正式的职务。

入职融创不久，余英便发布微博称，“再给我们两年时间，我们广深区域将给你们一个惊喜!”。

广深区域一直是房地产行业的“兵家必争之地”。作为大湾区后来者，融创中国在广深区域面临土地获取难、品牌接受度、区域深耕等问题，缺乏“先发优势”的融创需要借助多方力量方能加码布局。

孙宏斌的拿地眼光向来以“毒辣”著称。2017年以来，融创主动适应市场调控的变化，土地储备增长速度明显降低。2019年上半年，融创仅在土地市场出现短期低位时在核心城市审慎补充了价格合理的土地，并从5月份开始大部分城市的土地市场恢复至高位时，基本停止了招拍挂获取土地，仅通过收购把握了少数特别优质的土地机会，有效规避了拿贵地的风险。

(2019年1-7月)

掌柜财经梳理融创业绩报告发现，2019年融创中期报告显示，融创在全国的土地储备总面积为2.04亿平方米，同比上涨30.77%;权益土地储备面积为1.36亿平方米，同比上涨24.77%。其中，广深区域(广州、佛山、肇庆、江门等九城)土地储备面积为1522.99万平方米，权益土地储备面积为1258.45万平方米，也仅占总面积的7.5%、9.3%，但两者分别同比上涨6.28%、6.77%。

据中期报告中的上半年销售额和新推货值数据显示，融创2019年上半年新推货值去化率约在70%-75%之间。而融创下半年总计恪守货值为5722亿元，其中新推货值为4057亿元。下半年融创去化率只要达到59%就能完成全年5500亿元人民币销售目标。

此外，融创董事会主席孙宏斌在中期业绩发布会上表示，下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。

控投资、降杠杆

地产主业稳健前行

坚守地产主业，融创持续占据全国房企五强之列。“第五也挺好。”孙宏斌说。尽管排在第五，但融创的中期业绩报告也亮点十足。

2019年上半年，融创销售额达到2141.6亿元，同比增长11.8%。从月度数据看，融创每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间。

在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下，融创毛利润再创新高，报告期内，集团录得毛利润193.5亿，同比增长67.9%;本公司拥有人应占利润102.9亿，同比增长61.7%。

无论毛利润还是净利润增长幅度，融创均在一线房企中名列前茅，盈利能力突出。

尽管业绩持续增长，融创仍将控投资、降杠杆、稳健发展地产主业作为近年发展的主基调。在几次公开场合中，融创管理层多次表示，公司非常重视控制风险和降杠杆，降低负债率，保证公司的安全。

关于融资和负债问题，财报显示，融创流动性充裕，负债率长期下降趋势明确。截至2019年6月底，融创账面现金1380亿元，相较2018年底增长了14.8%。此外，融创刚性到期的有息负债仅约442亿元。融创账面现金覆盖下半年刚性到期有息负债超3.1倍，现金充裕，完全覆盖短期债务。

文旅板块投入持续增加

布局一二线城市难被复制

融创在坐稳了自己的主营业务房地产之外，没有停滞，在全面进入“产业时代”下，与时俱进积极拓展新业务布局。2018年初成立融创文旅集团，目前已形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构。

2019年初，融创完成了地产、服务、文旅、文化四大板块的布局。上半年，融创不断调整优化文旅产品布局，经营效率和盈利能力稳步提升。各业态客单价中，主题乐园同比增长44%，水世界同比增长31%，海世界同比增长27%，雪世界同比增长20%。

(广州文旅城)

其中，作为融创首个位于一线城市的超大型文旅项目，广州融创文旅城首日客流量达30万人次。

有业内人士认为，融创文旅项目在整个业绩贡献里占比较小，尚属于前期投入阶段。不过，在全产业链战略和严把持有量的要求下，未来文旅板块有望成长为公司业绩新增长点。

虽然已拥有完整文旅体系能力，但文旅产业需注意投入产出比，如何在提高品质和体验的同时，降低成本，使得文旅项目的性价比更有吸引力仍是融创需要解决的一道考题。

纵观融创全国8大板块，广深区域一直不是融创布局最多的区域。本土房企的虎视眈眈，以及标杆性项目的缺失，致使融创一直难以打开广深局面。

而文旅城恰好弥补了融创广深区域的短板，作为一种宣传渠道，文旅城帮助融创在粤港澳大湾区迅速打开知名度。同时，广州文旅城的开展还有利于政企后续合作。

人生是一次充满未知的旅行，目前尚无法预测余英在融创将创造怎样的成绩。但就如余英自己所说，两年后见惊喜，相信大家也非常期待余英在广深区域的破局。