【房企换帅之路】融信中国：后千亿时代 80后新总裁的底气

编者按：

铁打的营盘，流水的高管。

2019年中国房地产市场负重前行，头部房企纷纷调兵遣将寻出路，从前地产圈年底频发的人事大“换血”，在年初已经上演。掌柜财经特别策划【房企换帅之路】系列，剖析典型房企换帅前后的成败得失，探索行业发展出路。

2018年，成立刚满16年的融信中国正式跨入房企千亿俱乐部。千亿之后，融信中国主动降速，将“稳”作为首要目标，随之而来的就是集团层面的人事大变局。

2018年11月，融信中国总裁离职;2019年，融信中国旗下四大事业部总裁全部换帅。2019年6月，融信中国原第一、第三事业部总裁80后余丽娟正式晋升为集团总裁。

和融信中国的快速发展一样，余丽娟从营销条线工作起步，12年时间从一线人员升任到集团总裁。在后千亿时代，余丽娟表示融信要从“黑马”变成“千里马”，而摆在这位地产圈最年轻女总裁面前的首要难题就是如何权衡规模、利润和负债之间的关系。

80后女总裁 12年融信生涯实现多级跳

据掌柜财经了解，融信中国前任总裁为吴剑，是一位从创业期就追随欧宗洪的融信元老级人物，在其于2018年11月离任后，总裁位置长期空缺已经超过半年。

2019年6月19日，融信内部下发文件，正式任命余丽娟为集团总裁，全面主持集团经营管理工作，并且不再兼任第一、第三事业部总裁。至此，长期悬而未决的融信中国总裁人选尘埃落定，余丽娟也成为地产圈内最年轻的千亿房企女总裁。

相比于业内其它千亿房企的掌舵人，1982年出生的余丽娟职场起点并不高。掌柜财经查阅融信中国公告显示，余丽娟毕业于中国福建省福州大学，并于二零零四年七月取得行政管理学本科学历。

2007年9月，余丽娟初次加入融信中国，此后从营销条线一路做起，先后担任项目营销、集团营销总监、华东区域副总经理、杭州区域总经理、第三事业部总裁、集团副总裁等职位。经过12年的发展，余丽娟实现从一线基层营销人员到千亿房企的“二把手”的职场飞跃。

业绩突出成致胜砝码

在余丽娟身上有着诸多鲜明的标签，年轻、果敢、忠诚、专业……而在其中，营销能力强劲、业绩突出是其能晋升为集团总裁的重要砝码。

作为融信内部培养的高管，余丽娟在杭州的任职经历可以称得上是其职业生涯上最为浓墨重彩的一笔。

2016年1月，余丽娟从上海调任杭州，彼时融信在杭州只有蓝孔雀、学院府、杭州公馆3个项目。作为外来者，融信不仅需要面对绿城、滨江等品质口碑皆优的本土豪强，还要面对万科、融创等头部房企的竞争压力。

短短一年时间，余丽娟就凭借敏锐的市场触觉和精准的营销手段，实现82.57亿元的销售额，一举冲进了“杭州前十”。2017年，杭州区域合约销售额为166.71亿，超越福州区域。2018年和2019年上半年，融信中国在杭州区域销售额分别达到402.85亿元和202.88亿元。

在融信中国实现百亿至千亿飞跃的三年多时间内，杭州区域的销售占比均达到了集团的1/3之多，业绩贡献可见一斑。

融信杭州区域历年销售额

前8月完成年度目标约57% 业绩压力不小

2018年，融信中国凭借同比增长约73.35%的速度，实现1218.8亿元的合同销售金额，闯进千亿房企的梯队。而此时担任集团总裁的余丽娟的压力并不小，2019年，融信将销售目标定在1400亿，同比增长约15%。

掌柜财经查阅融信中国相关公告显示，2019年前8个月，融信中国累计实现合约销售额约804.93亿元，同比增长约7.54%，仅完成全年目标约57.5%，距离1400亿元的年终目标还有段距离。其中，2019年上半年实现合约销售额约567亿元，完成全年目标仅为40.5%。

对此，余丽娟表示，今年上半年40.5%的指标完成率与年初定下的标准基本相符;因为下半年供货比上半年更高，今年上半年供出的货值去化约为70%，下半年供货1200亿元，只要完成70%就可以完成今年整年的指标。

如按此标准计算，融信中国下半年每个月的平均销售额需达到约140亿元，仅从7、8两月的业绩完成情况来看距此还有一定差距。

严格管控 净负债率大降至77%

在熟悉余丽娟的人眼里，她是一个有着严格自我管控和超强执行能力的人，她的办公室常年放着一个电子计重器，在去年11月她也成功挑战了全程杭马，而这种特质也处处体现在其工作之中。

2019年，融信中国的目标不刻意追求排名，主动降速，将“稳”作为首要目标，保利润、降负债，追求有质量的增长。对此，余丽娟表示，今年会继续下调公司负债率，并通过两年的时间，继续优化债务结构，提高自己的安全边界。

根据融信中国2019年中业绩报告来看，截至6月底，融信上半年总债为人民币623.51亿元，较2018年年末下降0.24%;资产负债率80.21%，较2018年年末下降2.52个百分点;净负债率77%，较2018年年末的105%下降28个百分点。

值得一提的是，从2015年到2019年上半年，融信的净负债率分别为：247%、101%、159%、105%、77%，而77%的净负债率，已经降至业界公认的合理安全区间，也完成2019年降负债的目标。

机会主义者 调结构为发展蓄力 

在一次媒体采访中，余丽娟表示自己是机会主义者，不同的阶段会根据市场情况做调整。

在博鳌21世纪房地产论坛上，首次作为融信总裁公开亮相的余丽娟就表示2019年的发展策略为“调结构，为发展蓄力”。在区域扩张时，以一个城市为主，往周边进行渗透。先深耕后下沉，在余丽娟看来，未来弱二线、强三线甚至强四线城市一定是规模的主场。

具体来看，2019年上半年，杭州、福州、上海为融信中国销售额贡献前三城市，分别占比35.80%、11.74%和11.04%。除了杭州市场的优势保持稳定外，上海和福州区域份额下降明显，尤其是上海降幅最大。

融信中国2019年上半年销售详情

掌柜财经查询数据显示，今年上半年融信中国的合约销售平均单价为20100元/平方米，同比下降了6.49%，对比2017年上半年降幅更是高达26.93%。从区域看，对融信中国业绩贡献较大的杭州、上海、南京等城市的销售均价都在下调。其中，上海地区同比降幅达12.58%；南京地区同比降幅更是高达35.83%。

但不容忽视的是，2019年上半年虽然融信中国的毛利润、归母核心净利润大涨的同时，其净利润率和毛利率均有不同程度下跌。上半年融信中国毛利率和纯利润率分别为23.9%、13.2%，分别下降了18.42%、16.46%。

克尔瑞数据显示，去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%，净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。对比之下，融信中国2019年上半年纯利润率达到了行业平均值，但毛利率偏低。