凉凉？仙林湖地价暴跌7000元/平 华侨城栖霞山再落子

银十旺季的第一次土拍，热度没有想象中的高。10月10日，南京8幅地块出让，其中4幅涉宅地块。经过3个多小时的竞拍，8幅地块全部出让成功。其中，商办地块均为底价成交。涉宅地块溢价也不如从前，地价相比之前有所下降。

此外，原本计划今日一同出让的板桥G66地块临时终止出让。

涉宅地块出让结果：

南部新城的G64地块，商住混合性质。经过1轮竞价，最终由南京交通投资置业有限公司以底价8.1亿元拿下，楼面地价16597元/㎡。

作为对比，今年7月份，南部新城也曾出让涉宅地块。2019年7月3日，经过129轮激烈竞拍，南部新城G32地块被无锡嘉茂置业有限公司（金茂）斩获，总价51.5亿，楼面地价29705元/㎡。而今天的G64地块，价格下降了约13108元/㎡。

仙林湖G67地块，纯宅地，经过13轮竞价，最终由招商局地产（南京）有限公司以31.4亿元拿下，楼面地价17867元/㎡。这个成交价比起拍价仅高了700元/㎡。

仙林湖板块近两年多未有宅地供应，早前仙林湖最高地价是融信世纪东方，2016年拿地，楼面地价24957元/㎡。相比之下，今天招商拿下的G67地价跌了7000元/㎡。

栖霞山G68地块，纯宅地，经过14轮竞价，最终由南京彣茂置业有限公司（蓝光）以7.8亿元拿下，楼面地价15086元/㎡；

栖霞山G69地块，纯宅地，经过9轮竞价，最终由南京华侨城实业发展有限公司以9.1亿元拿下，楼面地价13741元/㎡，没有达到最高限价。值得注意的是，地块一旁在售的新房项目同为华侨城所有，即翡翠天域。

商办地块出让结果：

河西北G61地块，经过1轮竞价，最终由誉珍发展有限公司（中信泰富）以底价10亿元拿下。这幅地要求引进不少于两个世界500强总部。

南部新城G65地块，经过1轮竞价，最终由南京步步高置业有限公司以底价14.5亿元拿下

南部新城G63地块，经过1轮竞价，最终由南京银城房地产开发有限公司以底价2.6亿元拿下

新玄武G62地块，经过1轮竞价，最终由南京乾瑞企业管理有限责任公司以底价5.13亿元拿下。

专家解读：

南京资深地产人士 张辉

今日的土拍可以看出，针对商办地快，如果底价定的不高，位置还可以，开发商还是愿意低价入手的。商办地块都是底价成交，基本可以认为是提前商定好了意向，在楼市降温的大背景下，意向开发商能坚持拿地，说明对南京商办市场和整体楼市还是有着至少愿意真金白银砸钱的信心。

另一方面，开发商对住宅地块的渴求也是一直存在的，南京不缺想拿地的开发商，但是开发商对地价的控制更加理性化，更加注重风险的可控性。因此，住宅地块想拍出高价，基本也是不可能的，竞争不太激烈、小幅溢价成交将是宅地土拍市场的常态。

对于争议比较大的仙林湖G67地块，溢价仅3.9%，看起来比原先的融信地王便宜了7000元/平。实际上，两块地的位置和综合素质还是有着较大的差别，融信位置更好，还是低密度，因此，不能简单的说，仙林湖地价下降7000元/平。不过，地价下降的事实倒是毫无疑问的，两块地拿地时的楼市冷暖也是有着巨大差别。招商最终拿地的地价，基于目前的楼市环境和地块素质，也是非常理性和适中的。

南京资深地产评论员 尹霄飞

今天出让的宅地都没有达到最高的溢价，这说明开发商其实对成本核算还是非常仔细的。楼市调控已经持续三年多了，开发商在严格的限价令下，如果不控制好拿地成本，很有可能在未来的这个销售上遇到麻烦，甚至亏本，这在南京市场上已经有了前车之鉴。因此，即使是银十旺季，开发商的态度依然是十分谨慎。

地块具体信息

中信泰富G61地块

地块位置：东至江东北路，南至清凉门大街，西至规划教育用地，北至雅瑰园住宅小区等。出让面积：31212.55㎡

规划用地性质：商办混合用地

综合容积率：≤4.2

成交价：10亿

竞得者：中信泰富

该地块位于江东中路和清凉门大街交汇的十字路口，紧邻教育配套用地，斜对面是苏宁清江广场。该地块总出让面积共31212.55㎡。

目前地块周边已经围挡起来，只能从北侧渔港路留出的出入口看到整个地块的全貌，内部主要为茂密的草丛，较为平整，后期也可直接操作。

地块处于成熟生活区内，地块的南侧对面是辰龙广场，二者以清凉门大街相隔，该地块未来将与新城市广场、苏宁广场、万达广场、金鹰广场，一起形成江都快速路上从北到南的一连串大型商业配套中心。

地块周边的公交配套比较齐全，不仅有清凉门大街和江东快速路交汇于此，还可以有60、9、18、39、303、510等多路公交直达，并离地铁4号线龙江站1.4公里，不过未来地块东南侧将为规划地铁9号线、13号线换乘站管子桥站。

四周整体小区较多，多为十年以上的二手房居住区。与G61地块一街之隔的汇文居目前二手房报价6万多/平，且挂牌房源很少，可见居住群体较为稳定，潜在消费群体巨大。

南京乾瑞G62地块

四至：东至规划绿地，南至沪宁城际铁路，西至南京东机务段铁路宿舍，北至红山南路。

总用地面积：77269.08㎡

总出让面积：地上 61830.83㎡、地下 559.88㎡

出让年限：40年

用地性质为：Bb商办混合用地

综合容积率：1.94

建筑限高：24m

成交价：5.13亿

竞得者：南京乾瑞

该地块靠近南京站，直线距离约1km。周边生活配套成熟，未来G62地块也会成为南京站板块的商业配套补充。地块距离南京常发广场直线距离约400米，周边多是二手房小区。

值得关注的是，G62地块与南京地铁城北G06项目仅一街之隔。城北G06性质为40年商办混合用地，将建成小型自持商业体。

NO.2019G63地块

四至：东至响水河，南至规划明匙路，西至大明路，北至永乐路。

总出让面积：26747.61㎡

出让年限：50年

用地性质：A51医院用地

容积率：3.5

建筑限高：70m

建筑密度：45%

绿地率：35%

成交价：2.6亿

竞得者：银城

NO.2019G64地块

地块位置：东至规划天华路，南至东风河路，西至圆明路，北至华园路

出让面积：26119.37㎡

规划用地性质：商住混合用地、基层社区中心

综合容积率：2.01

成交价：8.1亿

楼面价：16597元/平

竞得者：南京交通投资置业有限公司

房掌柜曾实探G64地块。整个地块位于九龙新寓东侧。地块北侧较为平整，内部为梧桐树和茂密的草丛，南侧一部分地块现用于停车场。

该地块与九龙新寓以园民路相隔，从明都雅苑西侧大门进入，左手边就是该地块，目前地块周边已经围挡起来，只有东南侧有部分车辆出入地方。

G63地块与G64地块挨得很近，中间隔着南京市中医院。

步步高G65地块

四至：东至紫金西路，南至光华路，西至公园，北至护城河。

总用地面积：104390.32㎡

总出让面积：地上 60819.76㎡、地下 14376.86㎡

出让年限：40年

用地性质：Bb商办混合用地

容积率：2.2

建筑限高：35m

建筑密度：55%

绿地率：25%

成交价：14.5亿

竞得者：步步高

地块位于南京主城中心，区位上的优势不言而喻。地块紧邻地铁5号线（在建）小天堂站，毗邻去年12月出让的G63地块，成交楼面价24327元/㎡。

招商仙林湖G67地块

四至：东至国有土地，南至国有土地，西至毕升路，北至国有土地。

总用地面积：79884.14㎡

出让面积：79884.14㎡

出让年限：70年

用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤2.2

建筑限高：35≤H≤60m

建筑密度：25%

绿地率：30%

成交价：31.4亿

楼面价：17867元/平

竞得者：招商

G67地块位于紫东仙林湖板块，距离仙林湖公园直线距离1.6公里，在经天路以北，距离地铁2号线较远。该地块还需配建一定数量的人才房。

仙林湖板块内早已新房告急，除了融信世纪东方，高科荣境目前仅剩10号楼共88套房源尚未加推，前期均价为29800元/㎡。周边有保利罗兰春天、星叶枫情水岸等成熟小区，二手房均价约3.5万/㎡。

蓝光G68地块

四至：东至欢乐大道，南至规划官窑山北路，西至规划湛墅路，北至规划水泥厂路。

总用地面积：40686.19㎡

出让面积：30413.32㎡

出让年限：70年

用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤1.7

建筑限高：H≤35m

建筑密度：30%

绿地率：30%

成交价：7.8亿

楼面地价：15086元/平

竞得者：蓝光

华侨城G69地块

四至：东至欢乐大道，南至规划红旗路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山北路。

总用地面积：48230.81㎡

出让面积：38955.95㎡

出让年限：70年

用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤Far≤1.7

建筑限高：H≤35m

建筑密度：30%

绿地率：30%

成交价：9.1亿

楼面地价：13741元/平

竞得者：华侨城

G68、G69地块同位于栖霞山文化休闲旅游度假区中的栖霞新城板块，紧邻栖霞山风景名胜区，地块一路之隔便是华侨城欢乐谷，区位优势非常明显。地块距规划地铁4号线北延线底站500米，周边公共设施规划齐全，规划小学、初中均位于地块500米范围内，紧邻规划商业中心，配套齐全，生活便利。

周边楼盘中，一路之隔就是华侨城翡翠天域，项目在售房源充足，均价在2.2-2.5万/㎡，精装交付。