济南“土地市场”流拍与底价齐现 中梁10亿首入

济南也绕不过“地市”低潮期。12月的第二场土拍，也是没有悬念的底价与流拍齐现。

12月9日，济南共有15宗住宅、商业用地入市拍卖，地块分布于药山、南北康、白马山、长岭山、郎茂山附近等区域。最终9宗地以底价成交，5宗地流拍，仅奥体场馆东南侧加油站地块溢价4.4%。

最终土拍成交额为33.93亿元。其中，中锦置业（万科+市中控股+山钢）12.83亿元拿下南北康片区地块2宗地块，中梁9.9亿元竞得天桥区药山西片区3宗地块，祥泰以2.89亿元摘得地块市中区英雄山路七里山路西南城市更新项目2宗地块，加州2.39亿元夺得赵庄片区地块，济南香山明郡置业有限公司4.5亿元拿下莱高2019-3居住、商业混合地块。

合富研究院（山东）高级研究总监丁晓明对观点地产新媒体表示，现阶段房地产发展整体认知并不乐观，同时年底开发商现金流紧张，导致出让土地基本以底价成交。

中梁10亿首入济南

在此次落子济南的万科联合体、祥泰、加州、中梁、香山明郡等一众房企中，最为显眼的是中梁的首入。

这家根植于长三角经济区的房企，也瞄准了山东的区域中心城市。中梁此次拿下的地块为天桥区药山西片区3宗地块，地块成交总价为9.9亿元，最高楼面价 9375元/平方米。

值得注意的是，该3宗地曾于今年8月5日挂牌出让，总面积66029平方米。当时3宗土地平均楼面地价分别为7981元/平方米，原本在9月4日进行网上交易，后因故终止出让。

在这次出让中，3宗地总起始价从11.09亿降到9.9亿，降了1.19亿。其中，A1、A2地块降幅约720元/平方米；A3地块降幅1126元/平方米。有分析表示，这是今年济南土地市场地价降幅最大的地块。

据了解，该项目为洋涓村城中村改造项目经营性储备用地。地块位于天桥区蓝翔路以东、药山西路以西，出让地块位于药山公园西侧，出门就是文化、体育休闲中心。

根据药山片区控规，该片区功能定位为工业研发、商务金融、生活居住等多元功能复合的城市新区。该3宗居住地块所在的09街区为药山片区核心区。

至于为何入局该地，中梁方面回应观点地产新媒体表示，从近几年同行在山东的拿地价格来看，整体保持较高位，本次获得的3宗地块价格粗略计算有接近70%的折价，价格占有一定优势。

其续称，中梁拿下的是济南天桥区药山西片区的3宗居住用地，天桥区药山片区为济南市的老城区，人口密度较大、竞品较少，计划利用本次机会打造该区标杆住宅项目。

此外，中梁方面也表态，一直很看好山东的发展前景。据悉，中梁近期的组织架构调整中，特别成立了山东大区，以促进公司在山东地区业务的持续拓展与深耕。

中梁把此前的12个区域集团进行收缩合并，并最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。

而中梁对于济南的布局野心一直都存在。丁晓明分析道，中梁战略支持进驻二线城市，济南为中梁企业发展的重点城市曾几次参与土拍，但受制于资金等影响，未拍到理想的地块，天桥区药山地块素质较佳，本次出让土地调整地价，促成中梁进驻济南。

早于今年5月，雪山A-1地块入市交易，参与竞拍的房企达10家，其中就有中梁的身影，最终落子的是鑫都。

事实上，中梁的此前绝大多数项目位于三四线城市以及一二线周边城市。据中梁7月份的招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。截至2019年3月底，中梁土储规划总建筑面积为3890万平方米，其中，以浙江、江苏、安徽为主要市场的长三角占37.9%。

今年上半年，中梁首进包括西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等二三线城市。由此探究，中梁此前于二线城市布局并不算完整，在三四线城市红利消退的趋势之下，已登陆资本市场的中梁，土储布局亟需扩展。

下半年，中梁继续发力二线城市，布局无锡、宁波、成都、合肥、沈阳、大连等多个城市。截至2019年前11月，中梁新增129块土地，其中50%位于二线城市。

至于拿地策略，中梁方面回应称，“公司的拿地布局紧跟国家发展政策，并跟随行业发展趋势寻找不同能级城市的结构性机会。拿地时，公司特别关注城市的宏观层面，包括人口、城市化比率、经济，公司关注基数大、城市化率提升快、人口流入多的城市。”

近半年最大规模流拍

此次5宗地块的流拍，是近半年来济南出现的最大规模流拍，流拍地块大概率会在明年再次挂牌。地块分别为长岭山片区B-8地块、白马山片区组团地块、原山东长城房地产综合开发总公司地块。

其中白马山片区组团地块包括1宗居住用地与2宗商务金融用地，均位于市中区白马山片区，二环西路以西，起始价9.47亿元，楼面价为7000元/平方米。

根据规划，济南市中区政府拟将该区域打造成“互联网+”创新创业聚集地，拟引入一家纳入“国家首批双创企业示范基地”名单中的企业。拟引入一家由世界品牌实验室评选为“2018 年度世界品牌 500 强”中的物联网生态品牌企业。

地块出让的条件可谓严苛，大概率为定向出让地块，但仍遭遇流拍。丁晓明也认为，就观察而言，目前几宗流拍土地其实都有比较明确的意向企业。

而原长城房地产用地位于郎茂山脚下，为稀缺板块，容积率仅1.2，楼面起价1.4万元/平方米在合理范围内；长岭山片区B-8地块，折合1.11万元/平方米的楼面地价也并不贵，但仍无人报价而流拍。

对于土地纷纷流拍的现象，丁晓明分析称，“虽然有意向企业，但是在年底的特殊时期，很多企业都有综合的财务考量，是土地流拍的一方面原因。另一方面，也不排除部分单位为了完成全年土地推售计划，加速推出土地导致市场准备不足的可能。”

尽管底价与流拍频现，但不可置疑的是，济南仍是房地产的主战场之一。丁晓明也强调，济南仍是各类房企重点布局的城市，整体土地成交量基本稳定。

进入2019年，依然有很多房企也选择布局济南，据合景研究院统计，中粮、中南、阳光城、民生、鑫都、中梁等房企均在今年首入济南。

相关数据显示，2019年上半年，济南土地供应5088亩，成交土地308万㎡，折合4633亩，成交金额348亿元。其中住宅用地、商住用地成交2669亩，成交金额302亿元，商服商务金融零售用地成交1663亩，成交金额46亿元。而融创为济南上半年拿地量最大的房企。

据悉，下半年济南土地市场住宅供应计划337万平方米，折合为5054亩，加上商业用地，超过上半年土地供应。

而11月济南土地零成交。如此看来，临近年末，济南的供地任务仍颇重。12月，济南计划举行5场土拍，一共有63宗约5166亩土地挂牌截止进入出让阶段。截至本月底，还有3场（含章丘）土地拍卖活动未进行。