欧阳捷：你在指责大水漫灌 其实央行在教你怎么赚钱

在座的一位同行直言不讳道出了其中的奥秘：“内地房企高杠杆、高负债，你们香港房企不敢借债”。其实，看破不一定要说破哦（笑）。

这么多年，内地开发商的确是赚了钱的，很多人以为，开发商赚了购房者的“黑心钱”，其实是误解，开发商赚钱更多的是靠“加杠杆”，正如我们8月14号的微信稿“ 资金泛滥时代，重资产就是最好的资产？！”，文中的意思是：买了住宅的购房者是赚了钱的，买了一线城市的还是赚了大钱的。

美国著名的财务模型——杜邦公式很好的诠释了为什么开发商能挣到大钱。

公式一拆解，就很清楚了，其实房企销售净利润率并不高，上市公司大致在10%左右，前几年高的时候也只有15%左右，国内有一些像恒隆这样精致做产品的企业，销售利润率是比较高的，但现在几乎没有哪个公司能做到20%以上了。

资产周转率意味着让钱生钱，这与工业企业一样，有些人赚的是辛苦钱，卖猪的一天跑两趟、每趟拉一头猪来卖，虽然起早贪黑，但用同样的钱，就比别人一天只卖一头猪多赚两倍的利润。

很多人质疑未来房地产开发还能不能高周转？看看杜邦公式就知道，任何时候、任何行业都逃脱不了这个杜邦模型，高周转当然就是其中的一种赚钱模式。

开发商其实也不容易，白加黑、五加二，没个歇息，只有到春节的时候，跟着民工放假，也不过十来天的时间，遇上有的项目赶工，春节也不见得能歇歇，房企人赚的也是跟民工一样的辛苦钱，有的还是有命挣、没命化的钱。

而财务杠杆比率就是高杠杆了，其实就是借别人的钱、干自己的事。比如说，你用自己的10万元去炒股，利润率20%，只赚了2万元。如果你借40万元，还是20%的利润率，一年就能赚10万元，假设年利息是8%，还掉40万元的本金和3.2万元的利息，还剩6.8万元，对应自己的10万元，利润率就变成了68%。

今年初的时候，央行行长周小川先生说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”，很多人不理解，说重庆市长黄奇帆先生说“加杠杆会导致金融风险”，认为两个人在PK，有人不敢加杠杆，错失了良机。其实，周行长是给大家指出一条赚钱的明道，像开发商一样用杠杆买房，来避免在货币超发下的财富损失。

听周行长的话，在今年买了房的都是赚了钱的，虽然也有在8、9月的市场高点买房的，只要相信中国经济持续向好，调控只会让房价涨慢点、不会让房价跌下去，最终还是都会赚的。

陈先生说：“香港过去的经验是：每一个低谷都比前一个高峰之前的高峰还要高”。的确，2008年，香港的房价虽然大跌，但比1998年危机之前的1997年高的多，去年房价又跌，但也比2008年之前的2007年高的多。

谁在用杠杆？股市、债市、期货都是用杠杆的，金融大鳄也是用杠杆的，这几年跑得快的房企也是用杠杆的，高杠杆让个人、企业、城市甚至国家的财富和实力两极分化愈演愈烈，让钱生钱尤其是让别人的钱帮自己的钱生钱！借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂，房企跑得快全靠钱来借。

没多少钱的人怎么办？以小博大滚雪球是钱生钱追赶财富的唯一办法，前提是杠杆适度，杠杆下的现金流不能断！你不能让自己倾家荡产。

香港开发商经历了1998年、2008年金融危机，学会了账上始终保持充沛的现金流。但是账上的钱不生钱，就像中国老太太把钱存在银行里，资产周转就慢了。恒隆手握大把现金、多年不借债，这显然也是恒隆崇尚的毛泽东主席当年自豪地宣布新中国“既无内债、也无外债”，不过，陈先生说，现在账上也开始用了一点点小杠杆。