孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

我的题目是“中国房企的投资逻辑和风险控制”，这是命题作文，给的命题作文里前面还有未来两个字，但是我把未来去掉了。

我们这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。

那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变，要的还是安全、舒适、地段好，要有钱才能盖房子。

我觉得投资逻辑是一样的，所以我把未来去掉了。

我觉得特别好，刚才专家讲对中国宏观经济的判断，因为专家弄得很复杂，其实我们需要简单的判断。因为你没有对宏观形势的判断，投资逻辑怎么来的呢？

一、对中国宏观经济的判断

从企业的角度最有用的有六点：

（一）全球、包括中国的经济下行的压力特别大。

中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，因为是多少就是多少。

经济增长不管是4%还是5%还是6.7%，这个经济增长还是挺多的，这是挺重要的事。

中国经济下行压力比较大，但在全球还是增长最快的。中国经济增长最差还有4%，中国经济下行压力比较大，但还是挺好的。

还有一点判断，只要在经济下行压力特别大的时候，不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须的选择。

中国即使经济下行压力很大，增长4%、5%还是有的，或者还有6.5%。

其实在这种增长下，还是会有挺多的机会。

经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。

全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。

（二）流动性。

流动性宽松，利率很低，会改变吗？

专家总是分析拐点。

什么叫拐点？

没有拐点。

因为你没有办法。

如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。

所以你担心什么？！

13%变成12%、11%对企业没有什么影响。

利率会涨吗？

美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。

但是美国加息中国就加息吗？

不太可能的。

所以第二个判断就是：

流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。

你觉得这个会变的话，就不知道干什么了。

（三）汇率。

我觉得人民币汇率应该是8-9。

2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。

人民币贬值压力肯定有的，只是快点贬还是慢点贬的事。

这个对我们也挺重要的，因为它可能会影响资产价格。

为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成？

我跟你谈的是人民币价格，就付人民币，对方要港币，我说付港币打八折。

人民币谈价人民币付钱，港币付钱打八折，否则我的风险非常大，因为我觉得它是要贬那么多的。