孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

二、投资逻辑

第二点我想说的是这个行业的投资逻辑，我理解我们这个行业只有三个特点：

（一） 这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。

投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。

投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。

为什么？

杠杆太多。

有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。

现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。

这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。

地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

我觉得这是这个行业的第一个特点。

（二）规模。

这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。

10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。

现在前100名占40%多，前10名占20%多。

去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。

我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右

前100名会占70%-80%，

前10名会占35%-40%。

这样的话，前10名平均就要4000亿，

没有两三千亿进不了前10名。

当然，这个是怎么形成的？

小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。

这个行业本身就有金融属性。

这个特别重要。

（三）不平衡。

这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样？

我觉得从来不存在中国房地产的行业。

你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。

缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。

北京、上海50%的基本农田，很荒唐。

不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。

这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。

去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。

南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。

所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。

这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。

另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。

但是我说别着急，

还有调控呢，

一调控就又下来了。

说一下宏观调控，说三点：

1.这次的宏观调控绝对是好事。

对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。

地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。

所以我说这个调控绝对是好事，肯定是大家愿意看到的，特别欢迎的。

2.这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。

这次的宏观调控力度超过每一次的，

这一次是自上而下的，

是目标管理的。

所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

首先银行越收越紧，一个一个的政策出来，对我们的影响特别大。

另外是现在大家对开发商的预期还没有变，买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。

为什么？

一直说降，其实没降。

一直在不断地说，客户的预期，说着说着给说改了。

另外是投资者买不了了。

首付款太高了，70%、80%的，想买房的原因买不了。

种种原因，基本面没有变，价值没有变。

这个对现金流的影响是巨大的。

所以，我觉得，很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。

过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。

这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

最主要的是，我觉得现在没有到时候。

为什么地那么贵？

原因房子卖得不错，贷款也不错，有钱了，前几个月踏空一直没买的地急了。

还没有便宜呢，会便宜吗？

一定会。

快了。