孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

3.宏观调控以后，我们做高端的肯定好。

原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。 

理解这个行业的三个特点，

第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。

有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；

有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；

哪个阶段做不好都不行。

第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

你要买对地方、买对时间，多借点钱。

对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

这就是我说的投资逻辑。   

三、风险控制

不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。

其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，

还有什么选择？

有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。

有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。

其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。

就那么点钱，买一块地，能选什么？

或者一块地买不了，留着怕有风险。

选什么？

所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

（一）现金流风险。

没有现金流就死了。

（二）价值。

这个公司有没有价值。

我看了很多公司，

一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿；

第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。

对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。

因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。

而这个行业并购的就是土地的价值。

所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。

如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

我觉得这个行业就是这两个风险：

首先一定要控制现金流的风险。

这个很多人都知道，但是没有那么重视。

第二个就是价值。

地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿；

如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。

如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。

如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。

如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

第一：因为我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认。

价格好谈。

第二：买完不想要还可以退。

第三：有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东.

因为我们产品好，

有溢价能力，

可以赚更多的钱，

你和我们合作是合适的。

最后我想说的是，如果你的公司现金流有问题了，但是还有价值，那你就可以找我。

谢谢！