欧阳捷：你在指责大水漫灌 其实央行在教你怎么赚钱

“你们今天来香港是学失败之道的，又是对的”。

陈先生讲到恒隆过去失去的机会、犯过的错误，显得既轻松又自信。“香港的房企都没有跑赢内地的房企，因为控制风险，没用杠杆，失去了最好的发展机会”。虽然错失了内地的很多发展机会，但是，新机会永远层出不穷。

他对国内购物中心的未来前景还是非常看好的：“有人说这个行业太拥堵了，但是我不同意。范冰冰会没有人想娶吗？你只要做到范冰冰就可以了，就不会有问题”。

数数看，喜欢范冰冰的开发商大老板还真的不是少数，看看楼盘广告就知道，送给范冰冰房子的开发商大概有一打了，陈先生或许没送，因为他有点“自恋”地认为自己的恒隆就是天生丽质的“范冰冰”。“好的婚姻是你要我、我也要你，恒隆需要客户，客户也需要恒隆”。可范冰冰结婚了吗？（笑）

恒隆的项目品质的确做得非常好，不过，运营也要好才行，正如陈先生所说：“商业地产一定要做到头两名，其他做不好的只能关了，市场份额就分给前两名了，第三名都不行，因为第一名的业绩比第二名多很多，第三名的业绩比第二名差很多”。

当然，商业的本质就是竞争！在一个商圈里，你死我活的事是再常见不过了。未来每个小城市、每个商圈只有前两名，其它的大型商业或将难以为继。

在与陈先生互动的交流时，观点主持人很照顾我，把最后一个提问的机会留给我，我就很认真地提了两个问题：

对我们的警示是：明年国内的实际利率很可能会提高，手头现金流不足的房企可要当心了。

而中国还在增长，每年新开业300多个购物中心，对于中国这个还处于战国时期的商业地产来说，还有近十年的发展期，现阶段企业的发展更多靠资产的扩张，中国很大，城市很多，美人更多，每一个城市都可以有一个范冰冰。

当然，一二线城市的市场空间就更大，就像香港一样，既可以有张柏芝，也可以有赵雅芝。

很多人特别是资本市场的人可能觉得三四线城市的商业不好做，其实未必，三四线城市反而缺乏购物中心，那里的年轻人、小孩子甚至老年人也需要一站式全业态的购物中心，那里的购物中心覆盖的人口更多，客流量更大，业绩也不差。常州市城南的新城吾悦广场也是“范冰冰”，年客流量超过1600万人次，投资回报率可以达到10%了，如果做REITS，相信在“钱多、资产荒”的时代，资本不会放过这样的好资产的！

在主持观点地产论坛嘉宾对话时，我问另一个陈先生（陈锐彬先生，瑞銀董事总经理、大中华区房产酒店及休闲行业主管），有两种模式，您投钱投哪个？

有人问：怎么看庞大的印度市场？跟印度企业签了一单合同，但不确定能不能真的做？

陈先生很开心地笑：“现在很多企业觉得国内难做，都想搭乘一路一带的顺风车”，的确，到欧洲、东南亚国家去投资，顺便输出产能，既争取了国内政府的支持，又受到外国政府的欢迎，甚至很容易就可以见到外国总统，比如毛里求斯、斯里兰卡，但其实外国的月亮不一定圆，至少大多数一路一带国家的月亮不比中国的圆。

陈先生说他每年跑印度七八趟，但他并不看好印度的市场，认为印度人不讲信用，说是一回事，做是一回事，法律又是一回事。而且他们也很腐败，印度总理突然宣布废除500和1000卢比钞票，就是出于反腐的目的，可见印度的腐败到了什么程度。

我在飞机上碰到一位500强美国化工跨国公司的亚太区总裁，刚好也问到这件事，他印证了腐败应该是废钞的最大动因，他说很多腐败官员的大钞很多，但是莫迪让那些持有大钞的人要么浮出水面（到银行换钞），要么让贪腐变成无果。

陈先生笑得很狡黠、回答很风趣：“你是一个超人，超人太少了，希望你能成功”。

我在想，既然这样，陈先生自己每年还去印度这么多趟干什么呢？这是一个耐人寻味的问题，提出一个好问题会启发更多的好问题，遗憾的是，陈先生没有回答，也许，不想回答的问题才是真问题吧！